‘임차인은 전세로, 임대인은 월세로’…HUG, 전월세 안심신탁 추진

신탁금으로 HUG 보증 PF 투자…유력 수익률 4.35%
2030까지 LH 신축매입 임대사업 참여 땐 신탁금 규모 60조원

“'PF시장은 위험해서 원금훼손 우려 있지 않냐'하시는데, HUG가 2013년부터 PF대출 보증을 서 왔는데 사고율은 0.3%입니다. 아무 사업장에 해주지 않습니다"

최인호 주택도시보증공사(HUG) 사장은 16일 서울 여의도에서 열린 '전월세 안정화를 위한 정책 토론회'에서 이같이 밝히며 전월세 안심신탁 사업 수익의 안정성을 강조했다.

전월세 안심신탁은 임차인에게는 전세를, 임대인에게는 월 수익을 제공하는 임대차 모델이다. 전세를 선호하는 임차인과 월세를 선호하는 임대인의 미스매치를 함께 수용하기 위해 제도가 디자인됐다. 안심신탁은 HUG-임차인-임대인 3자 간 약정 구조로 이뤄진다.

임차인은 전세금을 HUG 내의 공적 관리기구인 전월세안정화기구에 예치하고, 기구는 전세금을 직접 관리한다. 전세금과 민간 투자금을 재원으로 '주택공급활성화 펀드'를 조성해 펀드 재원을 HUG가 보증하는 주택 PF사업장에 투자해 이자를 수납하는 방식이다.

최 사장은 “임차인의 신탁금은 안정적인 수익을 낼 수 있는 HUG가 PF보증을 선 사업장에 한해 대출한다"며 “이때 수익성·분양성·시장상황·사업장 위치·시행사와 시공사의 능력 등 여러 요소를 감안한다"고 설명했다.

HUG가 2013년부터 PF 대출 보증을 선 규모는 약 50조원에 달한다. 그중에서도 사고 규모는 1800억원에 그치고, 최근 5년간 사고율은 더 낮다는 것이다.

임차인은 월세 대신 전세로 거주하며 목돈을 마련할 수 있도록 했다. 갭투자가 원천 차단되는 구조이기 때문에 전세사기도 예방된다. HUG는 임차인을 대상으로 안심신탁을 가입하면 이용할 수 있는 저리 대출상품도 출시 예정이라고 밝혔다. 전세금 반환보증을 가입할 필요가 없다는 점도 장점이다.

서울 연립·다세대 중위가격인 매매가 3억원, 전세가 2억원으로 가정했을 때, 일반적으로 월세 지출은 약 74만원이다. 이 경우 임차인이 안심신탁에 가입해 전세가 2억원을 대출한다면, 저리 대출상품을 적용할 경우 월 대출이자는 53만원으로 가입하지 않았을 때 보다 월 21만원을 아낄 수 있다는 설명이다. 전세계약 2년동안 연 252만원씩 총 504만원 절약이 가능하다.

전월세 안심신탁은 임대인 자율참여형이다. 임대인은 연 4%대 매월 고정적인 수입을 얻고, 공실이 발생해도 최대 2개월 간 월 수익을 보장한다. 현재 수익률은 4.35%가 유력하다. 이는 아파트 분양시장, 정비사업 등 범 PF 대출 금리를 평균적으로 고려했을 때 수치다.

임대인의 참여를 이끌어내기 위해 세금 감면 방안도 마련된다. 현재 임대소득세는 14%인데, 이를 한자리 수로 감면하는 방안을 정부와 논의 중이라고 밝혔다.

임차인 입장에서 월세수입은 비슷한 수준이다. 임차인의 순수 월세 수입은 월 74만원인데, 안심신탁 수익률 4.35%를 적용하면 73만원 수준이다. 여기에 개인 등록임대사업자에게 임대보증료가 평균 0.2% 절감되는 점, 임대소득세 0.2%가 추가로 감면되는 점을 고려하면 수익률은 4.75%까지 상승할 수 있다.

HUG는 LH 공공임대사업에 안심신탁제도가 도입되면 여유재원을 HUG가 직접 투자해 공공임대주택 공급에 크게 기여할 수 있을 것으로 봤다. 최 사장은 “LH가 1만호를 맡기면 연간 3.7조원의 신탁금이 쌓인다"며 “LH가 2030년까지 20만호 가까운 신축매입 임대사업을 확대할 계획인 만큼 이를 안심신탁에 맡긴다면 신탁금 규모는 60조원"이라고 말했다.

이어 “여유자금을 공공임대주택 공급으로 재원을 활용한다면 공공임대주택 비율을 높여 전월세 안전화에 기여할 수 있을 것"이라고 강조했다.

송윤주 기자 syj@ekn.kr