8년 채운 뉴스테이, 분양전환 길 열리나…위례 선례 확산 주목

민간임대 특례법에 분양전환 여부·우선권·가격 산정 등 출구 규정 없어
HUG “무주택 임차인 대상 분양전환 추진…유주택자여도 처분 시 가능”

8년 만에 뉴스테이 의무임대 기간이 종료되는 가운데 분양전환을 두고 국토교통부·주택도시보증공사(HUG)와 입주민 간의 입장차가 확연하다. 지난해 경기 성남 위례 뉴스테이에서 2년 연장·무주택 우선 분양으로 분양전환이 받아들여졌던 선례가 나머지 뉴스테이 49개 단지 약 4만세대에도 적용될지 관심이 모인다.

18일 오후 유의동 국토교통위원장 겸 경기 평택시을 국회의원과 이준석 경기 화성시을 국회의원 주최로 서울 여의도 국회에서 열린 '뉴스테이 임대 후 분양전환 해법 토론회'에서 분양전환을 두고 제도 공백에 대한 지적이 이어졌다.

뉴스테이는 중산층 주거안정을 위해 2015년 박근혜 정부에서 도입한 기업형 임대주택 제도다. 8년 동안 장기거주가 가능하고 임대료 상승률은 연 5% 이내로 제한된다. 소득수준 제한도 없고, 유주택자여도 입주할 수 있다는 점에서 중산층을 위한 제도로 도입됐다.

문제는 뉴스테이 제도의 입구는 법률이 규율했지만 출구에 대해선 명확히 규정된 사안이 아니라는 점이다.

최원혁 법무법인 대륙아주 변호사는 “민간임대주택에 관한 특별법은 뉴스테이의 입구를 촘촘하게 규율하고 있지만, 출구로 눈을 돌리면 사정이 정반대"라며 “의무임대기간이 종료된 이후 사업자가 분양전환을 해야하는지, 기존 임차인에게 우선권을 부여해야하는지, 분양전환가격을 어떻게 산정할 것인지, 처리방향을 언제까지 결정해 통지할 것인지 등을 정하고 있지 않다"고 말했다.

법에서 분양전환 등에 관해 정하지 않고 있기 때문에 주주 간 협약이나 리츠의 내부 의사결정 등 임차인이 열람하기 어려운 사적 계약에 의해 분양전환 여부가 결정된다는 것이다.

HUG는 뉴스테이는 민간임대주택이기 때문에 공공임대와 동일하게 볼 수 없지만 분양전환 하는 방향으로 추진 중이라고 밝혔다.

HUG 관계자는 “일반적으로 민간임대주택에 대해선 임차인 공고 모집을 할 때 분양전환 대상이 아니라고 명시하고 있다"면서도 “국토부와 이 사안에 대해 작년부터 고민했었고, 무주택 임차인을 대상으로 분양전환을 하고, 우선 매수 신청 기한 종료일까지 무주택 자격을 충족하면 현재 유주택자도 분양전환 대상이 된다"고 말했다.

국토부와 HUG의 이러한 결정에는 위례 뉴스테이 사례가 영향을 준 것으로 풀이된다. 지난해 경기 성남 위례신도시 'e편한세상 테라스위례'는 8년 의무임대 종료를 앞두고 임대 2년 연장과 무주택 임차인 우선 분양을 핵심으로 한 합의안이 마련됐다. 유주택자의 경우 보유주택을 처분하는 것을 전제로 조건부 신청을 받았다. 위례 뉴스테이 리츠와 임차인 대표단이 분양·거주 조건에 원칙을 세운 첫 사례였다는 점에서 다른 뉴스테이 단지에도 분양전환이 이뤄질지가 쟁점이 될 전망이다.

한편 제도나 법의 공백에서 생기는 땜질식 처방에 대한 지적도 이어졌다.

이유경 TV조선 기자는 “e편한세상 테라스위례 사례도 분양전환을 결정했지만 분양가 산정을 두고 여전히 갈등이 남아있는 상황"이라며 “설계 단계부터 정말한 제도 설계가 필요할 뿐만 아니라 정례화된 합의 채널을 통해 혼란을 줄여야 한다"고 제언했다.

송윤주 기자 syj@ekn.kr