119만호 중 최대 70만호 ‘재등장’…공급 기준도 제각각

수도권 149만1000호 대책과 65만~70만호 중복…순증 물량 불분명
착공·매입약정·전세계약 모두 ‘공급’으로 합산…실제 입주 시점 달라
내년 약 30조원 투입하지만 5년 총재원 비공개…LH 재정부담도 변수
보편형 임대 19만호 제시하고 소득·자산·임대료 기준은 추후 결정

정부가 발표한 공적주택 119만호 가운데 최대 70만호가 앞서 내놓은 수도권 주택공급대책과 겹치는 것으로 나타났다. 신규 주택의 착공뿐만 아니라 매입임대 약정과 전세임대 계약까지 모두 '공급'으로 합산하면서 119만호가 실제 입주 가능한 주택으로 전환되는 시점도 유형마다 다르다.

정부는 2030년 장기공공임대주택 비중을 전체 주택의 10% 이상으로 높여 경제협력개발기구(OECD) 주요 국가 수준을 넘어선다는 목표를 제시했다. 그러나 수도권 92만호의 지역별 배분과 연도별 실행계획, 5년간 재원조달 계획은 공개하지 않았다. 새로 도입하는 보편형 공공임대도 공급량만 19만호로 정했을 뿐 입주자의 소득·자산 기준과 임대료 수준은 확정하지 못했다.

21일 국토교통부의 '주거안정플랜' 백브리핑에서는 정부가 내세운 119만호의 실체와 기존 공급대책과의 중복, 재원 마련 방안에 관한 질문이 집중적으로 제기됐다.

국토부 관계자는 기존 수도권 주택공급대책과의 중복 규모를 묻는 질문에 “정확하게 산출해 봐야 하지만 65만~70만호 정도가 겹치는 것으로 보고 있다"고 밝혔다. 전체 119만호의 55~59%에 해당하는 물량이다. 다만 정부는 정확한 중복 물량과 신규·순증 물량을 추후 다시 산출해 설명하겠다고 했다.

정책 발표 시점에도 119만호 가운데 기존에 발표된 물량과 이번 플랜을 통해 추가되는 물량이 명확히 구분되지 않은 셈이다.

앞서 정부가 수도권 주택공급대책에서 제시한 149만1000호와 이번 공적주택 119만호는 대상 지역과 공급 주체, 산정 기준이 다르다.

149만1000호는 수도권에서 향후 5년간 착공할 공공·민간주택을 합친 수치다. 반면 119만호는 전국의 공공주택을 대상으로 한다. 건설임대와 공공분양뿐 아니라 기존 주택을 사들이는 매입임대, 민간주택을 빌려 재임대하는 전세임대까지 포함했다.

'1호'를 공급으로 인정하는 시점도 다르다. 건설형은 착공, 매입형은 주택 매입이나 매입약정, 전세임대는 임대차계약 체결을 기준으로 계산한다. 같은 공급 실적으로 잡히더라도 실제 입주까지 걸리는 시간과 시장에 미치는 영향에는 차이가 날 수밖에 없다.

특히 119만호 가운데 직접 건설하는 공공임대는 35만호다. 나머지 공공임대는 매입임대 31만호와 전세임대 23만호로 구성된다. 정부가 올해 4분기부터 내년 말까지 입주할 수 있다고 밝힌 물량도 전체 계획의 약 13%인 15만호이며, 수도권 물량은 10만호다.

국토부 관계자는 “149만1000호는 수도권 공공·민간주택의 착공 목표이고, 119만호는 전국을 대상으로 매입약정과 전세임대 계약까지 포함한 수치"라며 “지역과 사업 프로그램, 공급 기준이 서로 다르다"고 설명했다.

공공분양 24만3000호는 연평균 약 4만9000호 규모다. 이전 5년간 연평균 실적 2만1000호와 비교하면 두 배 이상이다. 그러나 공공택지에 공급되는 저렴한 주택이 최초 수분양자에게만 시세차익을 안기는 '로또 분양'으로 귀결될 수 있다는 질문에 정부는 뚜렷한 대책을 제시하지 못했다.

국토부는 “공공분양만의 문제가 아니라 분양가상한제 주택 전반에서 발생하는 문제"라며 “주택정책 부문에서 별도로 고민하고 있다"고 답했다. 환매조건이나 전매차익 환수 등 공공성을 장기간 유지할 장치는 이번 플랜에 담기지 않았다.

보편형 공공임대와 기존 통합공공임대의 차별성도 쟁점이 됐다. 통합공공임대는 복잡하게 나뉜 공공임대 유형을 하나로 합쳐 다양한 계층의 입주 편의를 높인 제도다. 여기에 다시 보편형이라는 별도 유형을 만드는 것이 정책 중복 아니냐는 지적이다.

정부는 두 유형의 정책 대상을 분리하겠다고 설명했다. 기존 통합공공임대가 저소득·주거취약계층 중심으로 공급되고 있어 이를 중산층까지 확대하면 취약계층의 몫이 줄어들 수 있다는 것이다. 통합공공임대는 취약계층을 위해 유지·확대하고 보편형 임대는 별도 물량으로 추가해 '두 개의 트랙'으로 운영한다는 구상이다.

김이탁 국토부 1차관은 “보편형 공공임대는 소득 3·4분위 이하 중심의 통합공공임대보다 대상을 확대하는 개념"이라며 “취약계층에 대한 공급을 역대 정부 수준 이상으로 유지하면서 중산층형 공공임대를 추가하는 것"이라고 말했다.

그러나 보편형 임대에 적용할 소득·자산 기준과 구체적인 임대료는 정해지지 않았다. 국토부는 해당 기준이 민감하고 핵심적인 사안인 만큼 청년과 전문가 의견을 추가로 들은 뒤 별도로 발표하겠다고 밝혔다.

역세권·도심에 중형 평형과 민영주택 수준의 품질을 갖춘 주택을 공급하면서 부담 가능한 임대료를 유지할 수 있느냐는 문제도 남는다. 정부는 보편형 임대의 재정지원 단가를 통합공공임대보다 약 10% 높여 내년도 예산안에 반영했다.

사업비는 주택도시기금의 출자·융자와 입주자 보증금, LH·지방공사의 자체 부담으로 조달한다. 예컨대 표준사업비를 기준으로 재정 출자와 기금 융자, 입주자 보증금으로 대부분을 충당하고 나머지를 사업자가 부담하는 구조다. 실제 사업비가 지원 기준을 웃돌면 LH 등 사업자의 부담은 더 커질 수 있다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “보편형 임대 19만호와 노후 공공임대 재건축이 이번 플랜의 가장 큰 시험대"라며 “선호 입지의 토지 확보와 건설비, 재정부담, 기존 입주자 이주 문제, LH와 지방공사의 사업 수행능력을 동시에 해결해야 한다"고 지적했다.

정부는 내년도 공적주택 공급을 위해 약 30조원의 예산을 편성했다. 올해 공적주택 관련 예산 약 20조7000억원보다 9조원가량 늘어난 규모다.

공공임대 관련 예산은 올해 19조6000억원에서 내년 28조5000억원 수준으로 증가하고, 공공분양 예산도 약 3000억원 늘어난다. 일반회계와 주택도시기금을 합친 수치로 주거급여는 포함되지 않았다.

내년 신설 예정인 미래대응기금에서는 주택 분야에 3조2000억원을 투입한다. 주택공급에 2조8000억원을 사용하고 나머지 4000억원가량은 주거급여와 청년월세 지원 등에 활용할 예정이다.

다만 정부는 5년간 필요한 총재원은 공개하지 않았다. 국토부는 연도별 물량과 주택 건설단가, 주거급여 대상과 지원 한도가 달라질 수 있어 5년치 재정 소요를 하나의 숫자로 제시하기 어렵다고 설명했다. 2028년 이후에는 일반회계와 주택도시기금, 미래대응기금 등을 동원해 필요한 재원을 확보한다는 원칙만 밝혔다.

국토부 관계자는 “내년도 예산안에는 플랜 이행에 필요한 공급 물량이 반영돼 있다"면서도 “연도별 물량과 단가, 사업 구성이 바뀔 수 있어 5년간 총비용을 공개하는 것은 적절하지 않다고 판단했다"고 말했다.

문제는 주택 품질을 높일수록 재정과 사업자 부담도 함께 커진다는 점이다. 역세권의 높은 토지가격과 공사비를 반영하고 중형 평형과 고급 마감재를 적용하면서 임대료까지 낮추려면 정부 지원 확대가 불가피하다. LH의 부채와 장기적인 임대주택 운영비까지 감안하면 내년 예산 확보만으로 사업의 지속 가능성을 판단하기 어렵다.

주거복지 전달체계를 LH에서 지자체 중심으로 전환하는 계획도 법 개정과 인력·예산 확보가 전제돼야 한다. 정부는 모든 기초지자체에 주거복지센터를 설치하고 전문인력을 배치하기 위해 행정안전부와 협의하고 있다. 그러나 설치 의무화를 위한 법률 개정 시기와 국비 지원 규모, 지자체별 인력 배치계획은 확정하지 않았다.

정부는 장기공공임대 비중이 현재 8.4%에서 2030년 10% 이상으로 높아지는 데 의미를 부여하고 있다. 하지만 국가마다 공공·사회주택을 분류하는 기준이 다른 만큼 재고 비율만으로 OECD 국가의 주거복지 수준을 넘어섰다고 단정하기는 어렵다.

함 랩장은 “주거안정플랜의 성패는 몇 만호를 발표했느냐보다 국민이 원하는 지역에서 원하는 품질의 주택에 실제로 입주할 수 있느냐에 달렸다"며 “공급 물량뿐 아니라 입지와 면적, 임대료, 입주율과 주거만족도를 함께 관리하고 실제 착공·입주 실적을 매년 공개해야 한다"고 강조했다.

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr