중국 녹지그룹 투자 약속 63%·고용 이행률 3% 그쳐…2017년 공사 중단 이후 장기 방치
JDC, 환매권·위약금 청구 한 차례도 행사 안 해…이행보증금 61억5000만원 반환
재매입 대상 9개 필지 감정가 매각가의 3.3배…사업 재개 총사업비 7576억원
장종태 의원 “녹지 계약 불이행 책임 물어 매입가 조정해야”
▲제주국제자유도시개발센터(JDC) 본사. 연합뉴스
제주국제자유도시개발센터(JDC)가 중국 녹지그룹에 581억원에 매각한 제주헬스케어타운 부지를 다시 사들이기 위해 협상에 나선 가운데, 해당 토지의 감정평가액이 매각가의 3배를 웃도는 1906억원에 달하는 것으로 나타났다. 녹지그룹이 당초 약속한 투자와 고용을 제대로 이행하지 않았음에도 JDC가 계약상 환매권과 위약금 청구권을 행사하지 않으면서 사업 부실관리 논란이 커지고 있다.
15일 국회 국토교통위원회 소속 장종태 더불어민주당 의원이 JDC로부터 제출받은 자료에 따르면 JDC는 2012년과 2014년 두 차례에 걸쳐 제주헬스케어타운 부지 11개 필지, 총 36만4396㎡를 녹지그룹에 1079억1900만원에 매각했다.
당시 녹지그룹은 사업협약과 토지매매계약에 따라 헬스케어타운 조성사업에 총 1조130억원을 투자하고 호텔과 의료시설 등을 건립해 3965명을 고용하기로 약속했다.
그러나 사업은 2017년 6월 중국 정부의 해외투자 제한 정책과 국내 자금조달 여건 악화 등의 영향으로 공사가 중단된 이후 사실상 답보 상태에 놓였다.
녹지그룹의 투자 실적은 2025년 말 기준 6360억원으로 당초 약정액의 63%에 그쳤다. 고용인원은 올해 8월 기준 125명으로 계획했던 3965명의 약 3% 수준에 불과했다.
호텔과 리조트는 완공되지 못했고, 워터파크와 의료 연구개발(R&D)센터 등을 포함한 7개 필지는 9년째 공터로 남아 있다. 대규모 투자 유치와 일자리 창출을 통해 제주를 의료관광 거점으로 육성하겠다는 당초 사업 구상도 차질을 빚고 있는 셈이다.
문제는 사업이 장기간 중단됐는데도 JDC가 계약상 마련된 대응 수단을 제대로 활용하지 않았다는 점이다.
JDC와 녹지그룹이 체결한 사업협약 및 토지매매계약에는 착공기한을 넘길 경우 계약을 해제할 수 있도록 하는 조항이 포함돼 있다. 2단계 매매계약에는 계약 체결일로부터 270일 이내 사업에 착수하지 않을 경우 계약을 해제할 수 있도록 했으며, 5년 이내 환매권 행사와 계약해제 시 매매대금의 20%를 위약금으로 청구할 수 있는 근거도 마련돼 있었다.
하지만 JDC는 계약해제나 환매권 행사를 한 차례도 하지 않았다. 위약금 청구·징수 실적 역시 전무했다.
오히려 JDC는 이행보증금 66억7000만원 가운데 61억5000만원을 녹지그룹에 반환했다. 현재 보유 중인 이행보증금은 5억2000만원에 그친다.
투자진흥지구 지정에 따른 세금감면액도 환수하지 않았다. 녹지그룹이 2016년부터 2023년까지 감면받은 취득세와 재산세는 총 49억6718만6000원에 달하지만 환수 실적은 0원으로 집계됐다.
이처럼 계약상 권리를 행사하지 않은 사이 JDC는 과거 매각했던 부지를 훨씬 높은 가격에 다시 매입해야 하는 상황에 놓였다.
현재 JDC는 녹지그룹이 보유한 9개 필지, 총 20만4917㎡와 건축물 2개소를 인수하기 위한 협상을 진행하고 있다.
해당 9개 필지의 과거 매각가격은 총 581억300만원이지만 올해 7월 기준 토지 감정평가액은 1906억1800만원으로 집계됐다. 매각 당시 가격의 약 3.3배에 달하는 금액이다.
시설별로 보면 의료R&D센터 부지의 감정평가액은 267억3800만원으로 과거 매각가 28억6200만원의 9.3배에 이르렀다. 기숙사동 부지 역시 16억2700만원에 매각됐지만 현재 감정평가액은 145억1600만원으로 8.9배 상승했다.
워터파크 부지는 36억3900만원에서 179억3200만원으로 4.9배, 헬스사이언스가든은 29억4200만원에서 128억4300만원으로 4.4배 높아졌다.
특히 JDC가 2019년 7월 환매기간 만료 이전에 권리를 행사했다면 매매가격 기준 약 74억원에 되찾을 수 있었던 헬스사이언스가든·의료R&D센터·기숙사동 등 3개 필지의 현재 감정평가액은 총 541억원에 달한다.
다만 1906억원은 토지에 대한 감정평가액으로, 실제 자산양수도 계약에 따른 최종 매입가격이 확정된 것은 아니다.
사업 정상화에 필요한 재정 부담도 상당하다. JDC가 자산을 인수한 뒤 중단된 공사를 재개하는 데 필요한 총사업비는 7576억원으로 추산됐다.
헬스케어타운 부지는 유원지로 지정된 토지로, 2017년 대법원 판결에 따라 제3자 매각이 제한된 상태다. 이에 따라 녹지그룹이 보유 자산을 다른 사업자에게 매각하거나 JDC가 새로운 투자자를 유치하는 데에도 제약이 있는 것으로 파악됐다.
이 때문에 JDC가 사업 정상화를 위해 직접 자산을 인수하는 방안을 추진하고 있지만, 당초 투자·고용 의무를 이행하지 않은 사업자의 자산을 공공기관이 높은 가격에 다시 사들이는 것이 적절한지를 둘러싼 논란이 제기된다.
▲장종태 더불어민주당 의원이 제주국제자유도시개발센터(JDC)로부터 제출받은 제주헬스케어타운 관련 자료. 중국 녹지그룹의 투자·고용 약정 이행 실적과 계약상 의무 미이행에 따른 JDC의 조치 현황, 토지 매각가 대비 재매입 대상 부지의 감정평가액 등이 담겼다. 자료에 따르면 JDC가 581억원에 매각한 9개 필지의 감정평가액은 1906억원으로 약 3.3배에 달한다. 사진=장종태 의원실 제공
계약 관련 정보의 비공개 문제도 도마에 올랐다.
장 의원에 따르면 JDC는 녹지그룹과 체결한 사업협약과 토지매매계약서뿐 아니라 올해 6월 체결한 자산양수도 업무협약의 주요 조건도 비밀유지 조항을 이유로 국회에 제출하지 않았다.
장 의원은 “사유가 무엇이든 녹지는 투자 63%에서 멈춰 9년째 그대로이고, 해제·환매·위약금 조항은 바로 이런 때 쓰라고 넣은 것"이라며 “녹지의 계약 불이행과 이를 보고도 묵인한 JDC 때문에 땅 7곳은 9년간 공터로 남았고, 3965명 고용은커녕 제주 의료관광 거점이라는 발전 기회까지 놓쳤다"고 지적했다.
이어 “581억원에 판 땅을 감정가대로 1906억원에 사는 것은 무리가 있는 만큼 녹지의 계약 불이행 책임을 물어 협상으로 매입가를 조정해야 한다"고 강조했다.
그러면서 “녹지는 이미 한 번 약속을 어긴 회사인 만큼 양수도 계약서에 이행 의무와 미이행 시 조치를 반드시 반영해야 한다"며 “매입 이후에는 헬스케어타운 시설의 79%를 JDC가 직접 운영하게 되는 만큼 어떻게 완성하고 운영할지 철저한 계획을 세워야 한다"고 덧붙였다.
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