토허구역 확대 1년…갭투자 막았지만 집값 못 잡았다

10·15 대책 후 서울 갭투자 비중 37.9%→6.1% 급감
대책 이후 서울 아파트 값은 평균 10.42% 올라…외곽·경기 주요지 풍선효과
전문가 “비거주를 투기로 단정하는 건 무리”…임대 매물 소멸 결과

지난해 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정된 지 1년이 지났다. 갭투자는 차단했지만 전·월세 매물 소멸과 집값 상승이라는 연쇄 부작용을 낳으면서 순기능보다 부작용이 더 크다는 지적이 나온다.

19일 에너지경제신문 취재를 종합하면 10·15 부동산 대책으로 갭투자는 막았으나 전·월세·매매가격의 트리플 상승과 인접지 풍선효과가 이어지고 있다.

정부는 지난해 10·15 대책을 통해 기존 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구에 적용되던 토허구역과 규제지역을 서울 전역과 경기도 12개 지역(수원장안·팔달·영통, 성남수정·중원·분당, 안양동안, 과천, 용인수지, 광명, 하남, 의왕)으로 확대 지정했다.

토허구역 지정에 따라 주택을 구매하려면 지자체 허가가 필요하다. 또 허가일로부터 4개월 이내 입주해 2년간 실거주 의무가 부여된다. 토허제 효력은 올해 12월31일까지다.

서울 아파트 갭투자 거래 비중은 지난해 10월 37.9%에서 올해 8월 6.1%로 감소했다. 국토부는 전날 보도설명자료를 통해 토지거래허가구역 지정 등으로 투기수요가 억제되며 갭투자 거래가 감소하고 있다고 설명했다.

토허구역 지정 이후에도 집값 상승세는 이어졌다. 한국부동산원에 따르면 지난해 10월 셋째 주부터 이달 첫째 주까지 서울 아파트값은 평균 10.42% 올랐다.

그 중에서도 중하위 지역이 상승을 주도하며 성북구(16.51%), 서대문구(14.40%), 강서구(14.39%), 영등포구(13.55%), 관악구(13.49%) 등 오름세를 보였다. 다만 강남(-0.95%), 서초(0.81%), 과천(1.31%) 등은 상대적으로 안정세를 보였다.

경기 지역에서는 올해 들어 광명(16.70%), 수원 영통(16.19%), 성남 분당(16.01%), 용인 수지(15.56%) 순으로 크게 올랐다.

전문가들은 토허구역 확대로 갭투자 감소라는 일부 목적은 달성했지만 전·월세·매매가격 상승은 막지 못해 오히려 순기능보다 역기능이 더 크다고 평가했다.

특히 갭투자 거래에 있어서 정부가 비거주를 전부 투기 수요로 보고 있기 때문에 시장과 시각차가 존재한다는 진단이 나온다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “대출이 안나오는 상황에서 1주택자가 전세끼고 주택을 매매하는 것도 투기로 보는건 무리가 있다"며 “(당초 정부의 의도에 따르면) 갭투자를 막으면 전세·월세·매매 시세가 안정이 돼야 하는데 그렇지 않다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원 역시 “대출을 이용해서 시세차익을 노리는 투기 수요가 가격 상승의 주된 원인이라면 토허제 지정이 큰 효과를 발휘할 수 있으나, 실수요가 주된 원인이라면 의도했던 정책 목표 달성이 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

갭투자 차단이 임대차 시장에도 영향을 미쳤을 가능성도 제기됐다. 고 교수는 “갭투자를 막으면 전·월세 매물이 감소하고, 이에 따라 전·월세 가격 상승이 상승해 전·월세 수요가 오히려 매매 수요로 전환된다"고 설명했다.

다만 전문가들은 전·월세 및 매매가격 상승이 토허구역 지정뿐만 아니라 여러 임대 관련 규제가 복합적으로 작용한 결과라고 본다. 비거주 1주택자에 대한 세제 강화와 등록 임대사업자가 혜택 종료가 맞물리면서 전·월세 매물이 대거 소멸했고 이것이 가격 상승으로 이어졌다는 분석이다.

송윤주 기자 syj@ekn.kr