▲송윤주 건설부동산부 기자

부동산 정책에 있어서 의도가 중요할까, 결과가 중요할까. 모범답안은 '둘 다'일 것이나 의도대로 결과를 도출하는 것은 분명 쉽지 않은 일이다. 의도에는 당위와 가치판단이 들어가기 때문이다.

국회에서는 세법 개정안을 둘러싸고 여야 간 조율이 진행 중이다. 주택시장을 안정화시키고자 하는 개정안의 당초 의도와는 달리 결과가 따라주지 않는 모양새다.

이재명 대통령은 집값 안정을 위해 부동산 시장에 강력한 규제 신호를 보내왔다. 다주택자의 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심으로 시장을 재편하겠다는 취지다. 수도권 주택담보대출 한도를 주택가격에 따라 차등화하여 제한하고, 토지거래허가구역을 확대해 실거주 의무를 부여했다.

서울 아파트 매매가격이 91주 연속 상승을 기록한 가운데 이전의 집값 상승기와 다른 점은 '똘똘한 한 채' 현상이 두드러진다는 점이다. 여러 채의 저렴한 주택 대신 입지 조건이 우수하고 가격 상승 및 방어력이 뛰어난 고가 주택 1채를 보유하고자 하는 것이다.

이번 양도소득세 개편안은 똘똘한 한 채 현상을 조준했다. 개편안의 골자는 장기보유특별공제(장특공제) 한도를 10억원으로 설정하는 방안과 보유기간 중심의 공제를 거주기간 중심으로 전환하는 것이다.

두 정책이 시장에 미치는 영향은 다르다. 장특공제 한도 설정은 고가주택 보유자에게 상대적으로 큰 세 부담을 지우는 방식이다. 강남·서초의 실효세율은 현행 7.0%에서 개편안 적용 시 31.5%로 높아지는 반면 동북권은 0.7%에서 0.4%로 오히려 낮아졌다. 고가주택에 집중된 혜택을 조정하고 똘똘한 한 채 현상을 완화한다는 정책 목표와 어느 정도 맞닿아 있다.

문제는 보유공제를 거주공제로 전환하는 방안이다. 이 정책은 고가주택에 국한되지 않는다. 1주택자더라도 비거주라면 전용 84㎡, 25년 보유 기준 강남·서초나 서울 평균이나 5억원 가량의 양도세를 부담하게 된다. 거주요건을 도입하는 것이 서울 전역의 양도세 부담을 높이는 셈이다.

거주공제가 문제가 되는 것은 그 안에 '마땅히 그렇게 해야 한다'는 당위가 담겨 있기 때문이다. 의도는 공정 과세였지만 실제 시장에 미치는 영향은 차이가 있다. 실거주를 장려하려다 서울 전체적으로 집주인들이 전세를 거두고 입주를 할 유인이 생긴다. 전세 공급이 위축된 시장 상황과 맞물려 더 큰 문제를 낳을 수 있는 것이다.

세금은 정책 목표를 달성하기 위한 수단이지만, 납세자가 받아들이기 어려운 패널티가 되는 순간 정치적 반발을 불러올 수 있다. 정책의 당위만으로 사회적 합의를 지속하기는 어렵다.

송윤주 기자 syj@ekn.kr