부동산 간접투자 시장 저금리 속 리츠 '쏠림현상'

10월 등록·인가 리츠 전월 대비 4건↑
은행·증권가 ‘러쉬’…NH프라임리츠 역대 최대 공모 증거금 기록
"과도한 투자 경계하고 신중하게 수익률 따져야"

▲(사진=에너지경제신문DB)

[에너지경제신문 신준혁 기자] 최근 수익형 부동산 시장은 저금리 기조 속에 간접투자를 중심으로 움직임이 활발하게 나타나고 있다.

18일 백경비엠에스가 분석한 오피스 시장동향에 따르면 10월 영업인가를 완료한 리츠는 전원 대비 4건 증가한 8건으로 나타났다.

이번 조사는 기업 자가사옥 및 구분 소유 오피스 빌딩·오피스텔은 제외됐으며 복합용도 건축물은 오피스 면적을 기준으로 조사됐다. 분류 기준은 건축물대장 기준 프라임급(연면적 3000평 이상) 오피스 빌딩이다.

서울시 오피스 공실률은 강남권역(GBD)를 제외한 전 권역이 0.4~1.5%포인트 감소하면서 전월 대비 0.7%포인트 감소세를 기록했다. 전체 환산임대료는 중앙권역(CBD)과 기타권역(ETC)이 각각 3.4%, 2.3% 증가했고 GBD과 여의도권역(YBD)이 4.9%, 0.1% 감소하면서 5.4% 감소했다.

프라임급 중소형 빌딩은 중소형 오피스와 달리 ‘렌트프리’(무상 임대) 등으로 공실률을 해소해 임대료 인상과 상관관계는 크지 않았다.

눈 여겨볼 점은 정부가 부동산 리츠시장 활성화를 시시하면서 투자처를 찾는 자금의 쏠림현상이 발생하고 있다는 것이다.

리츠(REITs)는 소액투자자들이 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본·지분에 투자하고 배당을 받는 부동산개발사업·임대·주택저당채권 등이 대표적이다.

지난 10월 인가를 마친 리츠는 3건, 등록된 건수는 1건으로 나타났다. 리츠 유형별로 살펴보면 주택이 120건으로 가장 많았고 오피스와 리테일이 뒤를 이었다. 투자 유형별로는 위탁관리형이 200건으로 가장 많았다.

주요 리츠는 △디디아이 레지덴셜 위탁관리 모 부동산투자회사(등록) △코크렙제51호위탁관리부동산투자회사(인가) 등이다. 각 리츠는 광진구 소재 구의 ‘KCC웰츠타워’와 영등포 타임스퀘어 오피스 동을 인수하는 사업을 진행한다.

리츠 시장 활성화는 정부의 저금리 기조와 세재 혜택 영향으로 풀이된다. 금리가 하락하면서 투자여력이 부동산 간접투자시장으로 몰렸다는 분석이다. 금융통화위원회는 지난 10월 현행 1.5% 한국은행 기준금리를 1.25%로 인하하기로 결정한 바 있다. 국내 기준금리는 역대 최저치를 유지하고 있다.

공모리츠도 활발한 움직임을 보이고 있다. 지난 5일 유가증권시장에 상장한 ‘NH프라임리츠’는 공모주 청약에 역대 공모 증거금 중 최대인 7조7500억원이 몰렸으며 경쟁률도 가장 높은 317.62대1을 기록했다. 상장 첫날 투자자가 몰리면서 가격제한폭(30%)까지 주가가 뛰었다. NH프라임리츠는 서울스퀘어와 강남N타워, 삼성물산 서초사옥 등 프라임급 오피스빌딩에 투자하고 있다. 여기에 연 5∼7% 수준의 고배당 수익률까지 기록하면서 새로운 투자처로 떠오르는 모양새다.

문정현 백경비엠에스 팀장은 "정부가 내년도 간접투자를 강화하는 방향은 우선 긍정적으로 보인다"며 "리츠는 소액투자로 세금부담이 적고 주거 매매와 달리 양도세 보유세 제세공과금 등 리스크가 적은 장점이 있다"고 분석했다.

그는 "주거 관련 부동산 규제로 간접투자 상품이 우후죽순 나오고 있지만 투자 수익률보다 투자 활성화에 초점이 맞춰져 있다"며 "월 임대수익과 매각 시기 이익 등을 신중히 고려할 필요가 있다"고 덧붙였다.