9.1 부동산 대책 발표...재건축 연한 단축 등
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특히 이번 9.1 부동산 대책 발표의 재건축 연한 단축, 안전진단 기준 완화 등은 실제 재건축 사업 추진에 있어 적지 않은 영향을 미칠 것으로 전문가들은 보고 있다.
정부가 재건축 연한을 현행보다 최대 10년 단축하면서 이르면 내년 1∼2월쯤 재건축을 희망하는 아파트는 준공일로부터 30년만 지나면 사업 추진이 가능하게 됐다.
지금까지 서울은 1990년 이전에 지어진 아파트는 재건축 연한이 시가 정한 별도 산식(=22+(준공연도-1982)×2)에 따라 30∼40년이 적용돼 1980년대 후반∼1990년대 지어진 아파트의 재건축이 쉽지 않았다.
그러나 정부가 재건축 연한을 일괄적으로 최대 30년으로 완화하기로 하면서 이들 단지의 재건축 시기가 종전보다 2∼10년까지 앞당겨진다.
국토부에 따르면 이번 재건축 연한 단축으로 당장 수혜를 입게 된 단지는 1987년부터 1990년 준공 단지로 서울지역의 경우 총 18만8000가구에 이른다.
1991년 이후 건설된 아파트도 재건축 연한이 현재 일괄 40년(서울기준)에서 이번에 30년으로 완화돼 10년씩 줄어들게 된다. 분당·일산 등 1기 신도시 아파트들이 대표적이다. 그러나 이들 아파트 가운데 당장 재건축을 추진하는 단지는 많지 않을 전망이다.
특히 1991년 이후 건설된 아파트는 주차장법 개정으로 주차장을 확보한 곳이 많아 안전진단 등을 통과하기가 상대적으로 쉽지 않아 보인다.
◇ 목동 신시가지·상계 주공 등 직접 수혜
부동산 업계는 이번 9.1 부동산 대책 발표의 연한 단축과 안전진단 규제 완화로 서울 양천구 목동 신시가지 아파트 1∼14단지 2만6629가구가 가장 혜택을 볼 것으로 내다봤다.
목동 아파트단지는 1985년 말부터 1988년 말까지 준공한 아파트로 5층 이하의 저층과 15층 이하의 고층 아파트가 혼합돼 있다.
용적률이 단지별로 110∼160%대로 낮은 편이고, 양천구 등이 재건축 기본계획도 수립해놓은 상태여서 앞으로 재건축 관련 논의가 활발하게 진행될 전망이다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 "목동이 경우 서울시가 재건축 관련 종합정비계획을 준비중인 것으로 안다"며 "이번 9.1 부동산 대책 발표에 재건축 연한 단축이 맞물리면서 집값 상승 등에 시너지 효과를 낼 수 있을 것"이라고 말했다.
목동의 W공인 대표는 "강남권의 5층 이하 저층 아파트를 제외하고는 목동 신시가지 단지가 용적률이 가장 낮고 입지여건도 뛰어나 연한 단축으로 재건축 논의가 본격화될 것으로 보인다"며 "그러나 규모가 워낙 커 재건축 사업이 본격화되기에는 시간이 적지 않게 걸릴 것"이라고 말했다.
노원구에서는 상계동 주공 1∼16단지 3만여가구가 1988년에 건설됐다. 상계 주공은 용적률이 160% 안팎으로 법정 상한(250∼300%)에 비해서는 여유가 있지만 수익성 문제로 재건축과 리모델링이 함께 검토될 것으로 보인다.
일각에서는 재건축 규제 완화의 혜택이 결과적으로 강남권 재건축 추진 단지에 집중된다는 점에서 '강남 특혜' 의혹도 제기하고 있다.
재건축 연한 단축의 대상은 비강남권 아파트가 다수를 차지하지만 안전진단 기준 완화 등으로 실제 재건축이 가능한 곳은 시세차익이 가능한 강남권 아파트가 아니냐는 것이다.
국토부 관계자는 이에 대해 "서울에서 1987년부터 1991년에 준공한 24만8000가구의 아파트중 강남 3구 아파트는 3만7000가구로 14.8%에 불과하고 나머지는 비강남권에 위치한다"며 "또한 용적률 200% 이상 단지는 재건축 추진이 쉽지 않아 강남 특혜라고 볼 수 없다"고 말했다.
전문가들은 재건축 사업 추진이 활발하게 진행되기 위해서는 현재 국회에 계류된 법안이 통과돼야 한다고 말한다.
한국주택협회 김동수 실장은 "재건축 초과이익환수제·분양가 상한제 등도 폐지돼야 재건축 사업에 숨통이 트일 것"이라고 말했다.
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