수익형 아파트 상가 투자 열기
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▲15일 청라파크자이 더 테라스 단지 내 상가 분양사무소 안에서 이뤄진 상가 입찰을 마치고 분양소 관계자가 개찰을 하고 있다. 입참자들이 자리에 앉아 낙찰 결과를 기다리고 있다. 사진=정민지 기자 minz@ekn.kr |
저금리에 안정적 투자처 각광…오피스텔보다 수익률 1~2% 높아
청라파크 자이·하남 센트럴 자이 등 수도권 낙찰가율 150~200%
LH 논산내동 점포 300% 육박…"적정 130% 내외로 과열 피해야"
[청라(인천)=에너지경제 이정우·정민지 기자] "낙찰가격이 너무 높아 일반 입찰자가 낙찰되기가 참 어렵네요."
청라파크자이 더 테라스 단지 내 상가를 분양받지 못한 이모씨가 아쉬운 한 마디를 한 뒤 상가 분양사무소를 빠져나갔다.
15일 공개입찰을 앞둔 청라파크자이 더 테라스 단지 내 상가 분양사무소 옆 주차장. 오후 1시부터 예정된 입찰에 참여하기 위해 낮 12시부터 사람과 차들이 하나 둘씩 모여들었다. 연령대는 중장년층인 30~40대가 주를 이뤘다. 간혹 60대 이상의 노년층도 눈에 띄었다. 입참자 유형은 전문 상가 투자업자부터 일반인 참가자까지 다양했다.
오늘 상가 입찰에 참여한 박순자(64)씨는 남편과 함께 이곳을 찾았다. 노후 대비를 위해 상가를 분양받으러 왔다는 박씨는 일반 상가에 비해 단지내 상가가 저렴하고 안정적인 배후수요를 갖춘 점을 장점이라고 꼽았다. 박씨는 "얼마를 써내야 할지 가장 고민"이라며 "멀리서 왔는데 오늘 꼭 낙찰 받길 바란다"며 기대감을 드러냈다.
다른 입참자 김모(44)씨는 회사에 간 남편 대신 상가 입찰에 참여하기 위해 왔다고 밝혔다. 저금리에 투자할 곳이 마땅치 않아 요즘 뜨고 있다는 단지 내 상가로 눈을 돌렸다는 김씨는 "청라는 향후 발전 가능성도 높아 투자가치가 있다"며 "특히 단지 내 상가가 안정적인 수익을 낼 수 있다고 해 입찰에 참여하게 됐다"고 말했다.
또 다른 입참자 이모씨는 "청라 테라스 단지 내 상가의 가장 큰 매력은 낮은 가격에 1층 상가를 얻을 수 있다는 점"이라며 입을 열었다. "꼭 낙찰 받고 싶지만 높은 금액을 쓰지는 않았다"며 "이곳은 646가구인데 상가가 19개로 가구 수 대비 상가가 너무 많다"며 볼멘소리를 했다.
이날 입찰보증금 1000만원을 납입한 입참자는 오후 1∼3시까지 3.3㎡당 내정가 1400만원부터 원하는 금액대와 점포 번호를 적어 입찰했다. 3.3㎡당 내정가는 기존 1380만원에서 20만원 오른 1400만원이었다. 오후 3∼4시까지 개찰 및 낙찰자 발표를 준비하고 4시부터 낙찰자 발표가 이뤄졌다. 낙찰 결과를 기다리는 장내는 고요했고, 입참자의 표정은 모두 긴장감과 기대감으로 섞여 있었다. 각 상가의 최고가로 입찰한 사람이 낙찰자로 호명될 때마다 안타까운 탄식이 곳곳에서 쏟아졌다.
"조금 더 높게 낼 걸", "낙찰가가 너무 높네", "이 사람은 좋은 가격에 낙찰 됐네!" 등 낙찰되지 못한 입참자의 반응은 다양했다. 내심 기대했지만 아쉬운 발걸음을 돌려야 했던 주모씨는 "합리적인 가격에 상가를 분양 받고 싶다는 기대는 했지만 요즘 워낙 상가 분양가가 높아 낙찰될 거라는 확신은 들지 않았다"고 말했다.
이날 내정가 대비 낙찰률은 133%였고 평균 경쟁률은 10대 1이었다. 16개 점포 중 하나인 2단지 15호 점포 33㎡의 내정가(1억8200만원)의 192%인 3억4990만원에 낙찰됐다. 낙찰받은 사람은 16~17일 양일간 오전 10시∼오후 5시까지 계약을 하면 된다. 20일에는 입찰보증금 환불이 이뤄진다.
배상철 분양사무소장은 "저금리 기조를 바탕으로 테라스 주택의 연도형 상가라는 상품 차별화와 청라에 대한 미래가치가 고객들에게 잘 전달된 것 같다"고 말했다.
KB국민은행 박원갑 부동산수석 전문위원은 "단지 내 상가도 수익형 부동산이기 때문에 저금리 현상으로 많이 몰리는 추세"라며 "수익형 부동산은 시중금리에 비교우위를 갖기 때문에 금리가 낮아지는 만큼 가격도 뛰는 경향이 있다"고 말했다.
◇아파트 단지 내 상가 ‘인기’
1%대 저금리가 지속되고 있고 부동산 시장이 회복세를 보이고 있는 가운데 단지 내 상가 경쟁률이 치열해지고 있다. 단지 내 상가의 경우 대부분 공개입찰방식으로 진행함에 따라 좋은 점포를 선점하기 위해 투자자는 물론 실수요자까지 몰리고 있기 때문이다.
실제 GS건설이 6월 초 경기도 하남시 미사강변도시에서 공개입찰에 부친 센트럴자이와 리버뷰자이 아파트단지 내 상가엔 투자자가 대거 몰렸다. 입찰 경쟁률이 센트럴자이는 29대 1, 리버뷰자이는 15대 1 이었다. 낙찰률(예정가 대비 낙찰가)은 각각 평균 177%, 173%나 됐다.
같은 달 SK건설과 대우건설이 공급한 단지 내 상가도 인기를 끌었다. SK건설이 인천 용현동에 공급한 ‘인천 SK 스카이뷰’ 단지내 상가 분양 결과 98개 점포 모집에 1000건이 넘는 입찰이 이뤄졌다. 그 결과 평균 154%의 낙찰가율로 모두 계약이 완료됐다. 대우건설이 분양한 서울 은평구 ‘북한산 푸르지오’ 아파트 단지 내 상가의 경우 12개 점포 중 11개가 예상가보다 비싼 가격에 팔렸다.
부동산114 김은진 센터장은 "저금리 기조로 수익형 부동산의 대표 상품이 오피스텔과 상가인데 오피스텔의 경우 공급과잉이라는 말도 나오기 때문에 상가로 많이 몰린다"며 "실제 상가 분양의 경우 낙찰률도 많이 높아졌다"고 언급했다.
부동산114 김민영 상가 연구원은 "상가 분양의 경우 주요 수요층이 40~50대이거나 집단구매를 하는 경우가 많다"고 했다.
리얼투데이 김지연 팀장은 "수익형 부동산 중에서 오피스텔은 적은 금액으로도 투자가 가능하지만 상가는 투자 금액이 높은편이라 일반인이 접근하기에 난이도가 있는 편"이라며 "오피스텔 수익률은 5% 정도인데 비해 상가는 이보다 1~2% 높은 수익률을 낼 수 있다"며 "오피스텔 물량이 급증해 공실률이 늘어난 반면 단지 내 상가의 경우 물량도 적은 편이고 공실률도 낮고 배후수요가 많다"고 말했다.
이어 "단지 내 상가 낙찰률이 높아지는 이유는 상가 물량도 적고 청약통장이 필요없기 때문에 한 사람이 여러개 상가에 입찰할 수 있기 때문이다"고 덧붙였다.
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▲LH 단지 내 상가 최근 5년 간 연도별 평균 낙찰가율. 자료=LH |
LH(한국토지주택공사)가 공급하는 단지 내 상가도 인기다. 올해 상반기(1~5월) 공급된 LH 단지 내 상가의 평균 낙찰가율은 212%로 나타났다. 이는 186%를 나타낸 전년 동기 대비 26%포인트 높은 수치다. 다른 상가 유형 보다 비교적 저렴한 가격으로 공급되고 배후수요가 탄탄하다는 점 등이 투자자들의 마음을 사로 잡고 있는 것으로 분석된다.
올해 상반기는 총 16개 단지, 101개 점포(특별분양 제외, 신규 입찰 기준)가 공급됐고 모두 유찰 없이 주인을 찾았다. 평균 낙찰가율이 가장 높았던 단지는 논산내동2 A1블록이다. 총 4개 점포 입찰에 몰린 총 낙찰금액은 10억2743만원 가량으로 평균 낙찰가율은 291%다. 뒤이어 화성동탄2 A-24(287%), 광주전남혁신 A3(268%), 화성남양뉴타운A-3(239%) 등 순이었다.
하반기(6~12월)에도 약 50곳에서 LH 단지 내 상가가 공급될 예정이다. 수도권에서는 하남미사, 화성동탄2, 의정부민락2, 구리갈매 등에서 입찰이 진행되며 지방은 양산물금2, 대구혁신도시, 원주혁신도시 등에서 공급이 이뤄진다.
상가 투자 시 유의해야 할 점도 있다. 박원갑 전문위원은 "상가는 오피스텔보다 금액이 크기 때문에 자산가가 많이 몰려 일반 서민이 투자하는 데 어려움이 따른다"며 "과열을 피해야 한다"고 언급했다. 박 위원은 "부유층이 사는 곳 보다 30∼40대 실소유자가 거주하고 있는 중소형 위주 1000가구 이상 대단지 아파트가 상가 임대로는 안정적일 것"이라며 "단지 내 상가 비율도 잘 따져 투자해야 할 것"이라고 조언했다.
김민영 상가 연구원은 "신규 조성지는 본격적으로 상권이 조성되기까지 약 3~4년의 시간을 요하므로 실제 투자자가 생각하는 수익을 내기까지 시간이 걸릴 수 있다"며 "적정 가격 이상으로 낙찰 받는다면 공실 리스크로 이어질 가능성이 크기 때문에 일반적으로 적정 낙찰가율은 130% 내외로 최대 150%로 권유하고 있다"고 조언했다.
김지연 팀장은 "상가 투자는 임대 수익률이 가장 중요하기 때문에 공실률을 줄일 수 있게 임대인을 얼마나 잘 구할 수 있느냐가 관건"이라며 "특히 입지선정 시 상권과 위치 등을 고려해야 한다"고 말했다. 이어 "요즘 신도시 상가가 많이 나오는데 새로 형성되는 곳이기 때문에 권리금도 없고 앞으로 상권이 커질 수 있기 때문에 주목할 필요가 있다"고 말했다.
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