임대주택 순항할까…암초 곳곳 산재

▲서울리츠 공급방식 개념도. 자료=서울시

[에너지경제 이정우·정민지 기자] 서민의 주거비 부담을 덜어줄 임대주택 정책이 잇달아 쏟아지고 있다. 박근혜 정부의 행복주택과 뉴스테이는 첫 삽을 떴다. 박원순 서울시장도 2030세대 주거문화를 해결하기 위해 ‘서울리츠’를 선보였다. 하지만 이런 임대주택 정책이 성공하려면 넘어야 할 산이 많다. 자칫 암초에 부딪쳐 난항에 빠질 수도 있다는 지적이 나오고 있다.

우선 임대주택이 들어서는 지자체와 주민 반대를 넘어야 한다. 서울 목동은 주민과 지자체가 국토부를 상대로 소송을 해 결국 최근 행복주택 시범지구에서 해제됐다. 이에 따라 주거여건이 좋은 송파, 잠실 등 도심 지역에도 파장을 미칠 것으로 전망된다. 하지만 주거여건이 좋지않은 외곽에 행복주택을 지어봐야 기존 임대주택과 크게 다른 점이 없다.

뉴스테이는 인근 아파트에 비해 비싼 임대료가 부담이라는 지적이다. 이에 대림산업이 뉴스테이 1호로 공급하는 ‘e편한세상 도화’가 어떤 성적표를 받아 들지에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 뉴스테이 정책의 성공 여부를 가늠할 척도로 보여지기 때문이다. e편한세상 도화 84㎡는 보증금 6500만원, 월세 55만원으로 인근의 입주 4년차 ‘도화동 신동아파밀리에’ 84㎡(보증금 2700만원, 월세 45만원) 보다 임대료가 더 높다. 하반기 서울 신당동에 공급되는 뉴스테이도 보증금 1000만원, 월세 100만원으로 주변 아파트와 큰 차이가 없다.

박원순표 행복주택인 ‘서울리츠’는 수익성과 지속성에 의문이 제기된다. 세입자에게 80% 수준의 임대료만 받고 임대료 5% 수익이 가능하겠느냐는 것이다. 임대료 수익성과 지속성에 대해 김태진 서울시 주택정책팀 주무관은 "임대수익률 5%가 지속적으로 나올 수 있을까에 대한 고민은 토지 발굴에 달려있다고 본다"며 "시범사업지역인 은평구는 충분히 사업성이 있다고 판단했다"고 말했다. 앞서 서울시는 2030 주거불안 해소를 위해 사회초년생, 신혼부부를 대상으로 2018년까지 2만가구가 집중 공급할 예정이다.

부동산 전문가들은 서울리츠가 성공하려면 투자자와 임차인 간 수요 조율이 필요하다고 지적했다. 함영진 부동산114 센터장은 "리츠 자금을 출자할 SH나 기타 공공기관이 재원이 많지 않아 결국 민간에 투자를 많이 받아야 한다"며 "전체 리츠 보증금의 절반이 임차보증금으로 이뤄질텐데, 사회초년생이나 신혼부부가 원하는 적정 임대료를 잘 맞추느냐가 관건이 될 것"이라고 말했다.

유선종 건국대 부동산대학원 교수는 "외국은 공공임대주택과 리츠 방식의 민간임대주택이 골고루 잘 형성돼 있지만 한국은 아직 미비한 실정"이라며 "서울리츠의 경우 리츠라는 민간 주도와 서울시라는 공공 주체의 성격이 섞여있기 때문에 적절히 조율을 잘 해야 한다"고 말했다. 이어 "투자자 입장에서는 수익률이 높으면서 안정적이어야 투자 매력을 느끼는데 저소득층 대상으로 임대료를 낮게 책정하면 투자매력이 떨어져 안정적인 자금 확보가 힘들 것"이라고 전망했다.