확 늘어난 규제지역…전국에 풍선효과 우려

강원·제주 뺀 대부분 규제로 '무용론'도 제기

▲사진=연합

[에너지경제신문 권혁기 기자] 시장의 예상을 벗어나 국토교통부가 신규 조정대상지역을 대폭 늘리면서 향후 부동산 시장의 향배에 관심이 쏠리고 있다.

국토부는 지난 17일 △부산 9곳(서·동·영도·부산진·금정·북·강서·사상·사하구) △대구 7곳(중·동·서·남·북·달서구, 달성군) △광주 5곳(동·서·남·북·광산구) △울산 2곳(중·남구) 등 4개 광역시 23개 지역과, △파주 △천안2곳(동남·서북구) △논산 △공주 △전주2곳(완산·덕진구) △창원(성산구) △포항(남구) △경산 △여수 △광양 △순천 등 11개시 13개 지역 등 총 36개 지역을 조정대상지역으로 지정하고, 창원 의창구는 투기과열지구로 신규지정했다. 강원도와 제주도를 제외한, 사실상 전 국토의 규제지역화라고 해도 과언이 아니다.

 

특히 투기과열지구와 조정대상지역이 모두 나온 창원의 경우 지자체에서 먼저 조정대상지역 지정을 건의했을 정도다. 작년 말 기준 인구가 약 105만명인 창원시의 주택보급률이 112.65%인데도 아파트값이 계속 올랐기 때문이다. 그만큼 외지 투자자들이 많다는 방증이다.

신규 조정대상지역 지정은 제2의 풍선효과를 불러올 수 있다. 실제로 경상남도가 창원시를 조정대상지역으로 지정을 건의하자 경남 김해와 양산 등 주변 지역 부동산이 들썩였다.

국토부 아파트 실거래 신고 통계에 따르면 지난달 김해시 아파트 매매건수는 1553건으로 전월(920건) 대비 68% 증가했다. 특히 양산시는 올해 초 1300여 가구의 미분양이 있었는데 11월 말 기준으로 302가구로 줄어들었다. 김해와 양산은 이번 조정대상지역에서 빠져 향후에도 집값이 더 오를 여지가 있는 상황이다.

일각에서는 규제가 오히려 집값 상승을 부추길 것이라는 예상도 나온다. 부산과 김포의 집값이 11·19 대책 이후에도 강세를 보였기 때문이다.

 

▲부동산 조정대상지역 추가 지정 현황.

국토교통부 실거래가를 살펴보면 부산 해운대구 우동 ‘대우트럼프월드센텀’ 전용면적 84㎡는 조정대상지역 지정 이후인 지난달 23일 12억8000만원에 거래됐다. 기존 신고가(10억7500만원) 대비 2억500만원이 올랐다.

김포 걸포동 ‘오스타파라곤3단지’ 전용 157㎡는 지난달 25일 1억2300만원 상승한 7억7000만원에 거래됐다. 조정대상지역 지정이 집값 하락을 유도하지 못했다는 증거다.

파주 운정신도시 A공인중개사무소 대표는 "조정대상지역 지정으로 갑자기 집값이 떨어지지는 않을 것 같다"며 "지금 매도인이나 매수인 모두 집값이 계속 오를 것이라고 기대하고 있기 때문"이라고 말했다.

다만 집값은 오르더라도 조정대상지역 지정으로 인해 거래가 줄어들 가능성은 있다. 조정대상지역 집을 매수로 2주택인 경우 취득세는 8%, 3주택 이상은 취득세가 12%가 나온다. 주택담보대출비율(LTV)도 줄어들어 9억원 이하 일 때는 50%, 9억원 초과는 집값의 30%만 대출이 가능해진다. 단, 2주택 이상 보유자는 주택담보대출을 받을 수 없다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "임대차3법 시행 이후 전세시장 불안이 전국적으로 확산됐고, 내년 주택시장이 서울이나 수도권보다 지방이 더 불안할 것이라는 예상에 따른 선제적 대응"이라며 "조정대상지역으로 지정되면 취득세, 종부세, 양도세가 높아지기 때문에 외지인의 가수요가 줄어들 수 있지만, 외지인 외에도 전세난 회피수요도 적지 않기 때문에 가격하락으로 이어지지는 않을 것"이라고 말했다.