'강남 로또' 원베일리, 특별공급 물량 '0'… 규제의 역설

공시지가 인상에 따른 분양가 상한제 적용… 투기과열지구 내 특공 물량 축소
13년 전 기준인 9억원 아파트 고가주택으로 분류하는 건 비현실적

▲‘래미안 원베일리(신반포3차?경남아파트 재건축)’ 조감도.

[에너지경제신문 손희연 기자] 이달 중 분양 가뭄이었던 서울 강남권에 ‘래미안 원베일리(신반포3차·경남 재건축)’가 분양을 예고하면서 이목이 집중된다. 래미안 원베일리는 서울 재건축 아파트 가운데 민간택지 분양가 상한제가 적용되는 첫 단지다. 분양가 상한제가 적용됐음에도 분양가격이 시세 대비 저렴해 ‘로또 청약’ 단지로 기대감이 형성됐다.

다만 해당 단지에 특별공급 물량이 ‘제로(0)’라 대상자들은 청약 접수 조차 하지 못하게 됐다. 이 가운데 임대주택 공급 물량은 나와 형평성에 어긋난다는 지적이 나온다. 특히 특별공급 물량이 나오지 않는 이유가 정부 ‘규제의 역설’로부터 초래했다는 관측이다.

12일 건설·부동산업계에 따르면 이달 중 래미안 원베일리가 지하 4층~지상 35층 23개 동, 총 2990가구 규모로, 전용면적 46~74㎡ 224가구가 일반분양으로 공급된다. 서울 강남권에 오랜만에 나오는 대단지 아파트인데다 당첨만 되면 시세차익 효과가 예상되면서 ‘로또 청약’ 아파트로 관심이 높다.

분양가는 3.3㎡당 평균 5668만원으로 책정됐다. 이는 종전 최고가였던 ‘반포르엘’ 분양가(3.3㎡당 4849만원)보다 820만원 높은 수준이다. 서울 역대 최고 수준 분양가 이지만 주변 시세와 비교하면 60% 수준에 불과하다.

이 가운데 래미안 원베일리은 특별공급 물량이 ‘0’이다. 특별공급 물량은 없지만 전체 가구의 4.9%에 해당하는 148가구는 임대주택으로 공급한다. 이를 두고 형평성에 어긋난다는 지적이 나온다. 래미안 원베일리는 최소 평형인 전용면적 46㎡의 분양가가 10억원 수준으로 9억원을 초과하는 초고가 주택으로 분류된다. 정부는 지난 2018년 주택청약 특별공급 제도를 개선해 투기과열지구에서는 분양가 9억원 초과 주택에 대해 특별공급을 없앴다. 특별공급은 신혼부부, 생애최초주택 취득자, 다자녀 가구, 노부모 부양 등이 포함된다.

무엇보다 분양가가 9억원을 초과하면 중도금 대출이 불가능하다. 입주 시점에 시세가 15억원을 넘기면 잔금 대출도 나오지 않아 대출 없이 모든 분양가를 현금으로 내야한다. 이에 ‘현금부자’만 실제 청약을 할 수 밖에 없는 구조다. 전매 제한도 10년으로, 해당 기간 집을 팔 수 없어 예비 청약자는 자금조달 계획이 필요하다.

분양가 상한제에도 불구하고 분양가가 크게 올라갈 것으로 전망되면서 향후 특별공급 물량은 줄어들 것이라는 전망이 우세하다. 서울 강동구 둔촌주공아파트도 초소형 주택을 제외하면 전용면적 59·84㎡ 이상 주택형의 경우 특별공급이 불가능할 것으로 보이기 때문이다. 시장에선 올해 표준지 공시지가 상승률과 건축비 등을 고려해도 둔촌주공 재건축 일반 분양가가 3.3㎡당 평균 3700만원 이상 나올 것으로 보고 있다. 이렇게 되면 59㎡ 분양가는 9억원을 초과한다.

이를 두고 업계 내에서는 ‘규제의 역설’로 시장 부작용이 초래하고 있다고 지적한다. 정부의 공시지가 인상으로 분양가 상한제가 적용되면서 아이러니가 발생하고 있다는 것이다.

서울의 표준지 공시지가 상승률은 2018년 6.89%, 2019년 13.87%, 2020년 7.89%, 2021년 11.41%로 올랐다. 래미안 원베일리 택지비는 3.3㎡당 4204만원으로 분양가에서 74.1%나 차지한다. 래미안 원베일리는 올해 처음 민간택지에 분양가상한제를 적용한 단지다. 래미안 원베일리 적용된 분양가 책정 방식은 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 분양가를 산정하는 것이다.

공시지가 인상에 따른 분양가 상한제를 적용하자 분양가가 오르면서 9억원 초과 아파트가 나오고, 이에 따라 특별공급 물량이 줄어드는 상황이 초래한 것이다. 특별공급은 청약 가점이 낮은 무주택자 신혼부부 등을 위해 만들었지만, 정부가 공시지가 인상과 분양가 상한제 등 규제를 동시에 추진하면서 오히려 시장 부작용만 초래하고 있다는 것이다.

이에 전문가들은 집값 상승을 고려한 현실적인 기준을 검토해봐야 한다고 조언한다. 지난해 12월 말 기준으로 KB국민은행 리브부동산이 조사한 서울 아파트 중위가격은 9억 4741만원이었다. 중위가격은 표본주택을 가격순으로 나열했을 때 중간에 있는 값이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "분양가상한제 내에서 고분양가격이 나오는 이유는 공시지가 상승과 관련된 이유가 크다"며 "집값은 상승하고, 공시지가도 오르는데 13년 전 기준인 9억원을 고가주택으로 보는 것은 현실적으로 맞지 않고, 최근 공시지가 상승률 등을 반영한 고가주택 기준이 필요하다"고 말했다.
son90@ekn.kr