안전진단 기준 중 구조안정성 비중 50%→30% 하향 조정
재초환 부담금 면제 기준 상향·구간별 부과율 인화 방안
"재건축 사업 진행 속도" vs "집값 급등 우려 속도조절 필수"
[에너지경제신문 손희연 기자] 대통령직인수위원회(인수위)가 재건축 규제 완화를 위해 안전진단과 재건축 초과이익 환수제(재초환) 손질을 예고해 관심이 모아진다.
그간 안전진단과 재초환은 재건축 사업 진행에 발목을 잡았던 규제로 꼽힌다. 인수위가 안전진단과 재초환 개선에 드라이브를 걸자, 재건축 시장에서는 완화 기대감이 형성되고 있다. 재건축 사업 진행에 속도를 내지 못했던 재건축 추진 단지들도 속도를 높일 수 있을 것으로 전망된다.
다만 집값 급등 등 시장 부작용을 최소화하기 위한 속도 조절론이 나오고 있다. 재초환의 경우 법률 개정 사항이 필수이기 때문에 다수당인 더불어민주당의 협조도 관건이다.
6일 정치권과 부동산 업계에 따르면 인수위가 안전진단과 재초환 개선에 나설 것으로 전망된다.
윤석열 대통령 당선인은 후보 시절 재건축 규제 완화를 하겠다며 30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제, 안전진단 기준 중 구조안정성 비중을 50%에서 30%로 하향, 설비 노후도 및 주거환경 비중은 15%에서 30%로 상향하겠다는 공약을 했다. 구조안전성 비중은 문재인 정부에서 지난 2018년3월 20%에서 50%로 인상됐다. 이어 재초환 부담금 부과 기준 금액 상향, 부과율 인하, 비용 인정 항목 확대, 1주택 장기 보유자 감면 등 완화도 공약에 담겨 있다.
안전진단은 재건축 사업의 첫 단추이다. 재건축 사업 진행을 위해서는 안전진단 통과가 필수이다.
재건축 사업은 기본계획 수립→안전진단→정비구역 지정→조합 설립→시공사 선정 등의 순서로 진행되는데 초기 단계에서 안전진단을 통과하지 못하면 사업 진행이 불가능하다. 안전진단은 예비안전진단(현지조사), 1차 정밀안전진단, 2차 정밀안전진단(적정성 검토) 순으로 진행된다.
그간 안전진단 문턱을 넘지 못했던 재건축 추진 단지들은 인수위의 안전진단 규제 완화가 호재로 작용할 가능성이 크다.
지난 2018년 구조안정성 비중이 인상된 이후 서울에서 정밀안전진단 문턱을 넘은 단지는 5개 단지에 그친다. 서울 △서초구 방배삼호 △마포구 성산시영 △양천구 목동6단지 △도봉구 삼환도봉 △삼익그린2차 등이다. 최근 서울 강동구 명일동 ‘삼익그린2차 아파트’는 2020년 10월 도봉구 ‘삼환도봉 아파트’ 이후 약 1년 5개월 만에 정밀안전진단을 통과했다.
재초환은 재건축 사업을 가로막는 대표적인 장벽으로 불려온다. 재초환은 재건축으로 개별 조합원이 얻은 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 10~50% 범위에서 환수하는 제도이다. 시장에서는 재초환으로 인한 재건축 부담금 폭탄을 우려하고 있는 상황이다. 현재까지 재건축 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국 63개 단지, 3만3800가구에 이른다.
인수위와 정부는 우선 재초환 부담금 면제 기준을 상향 조정하거나 구간별 부과율 인하 방안을 검토하고 있다. 현행 3000만원 이하인 면제 기준을 상향 조정해 면제 대상을 확대하고 3000만원 초과부터 초과이익 구간별로 10%~50%인 부과율을 낮추는 방식이다.
재건축 종전가액 평가 시점을 추진위원회에서 조합설립인가 시점으로 해 부담금 부과 기준의 사업기간을 단축하거나 초과이익에서 제외되는 공사비 등 비용인정 항목을 확대하는 방안도 논의 중인 것으로 알려졌다. 윤 당선인의 공약인 1주택 장기보유자 재건축 부담금 감면, 부담금 납부 이연 등도 함께 고려 중이다.
인수위가 재건축 규제 완화를 가시화하면서 시장에서는 재건축 사업 진행이 속도가 붙을 것으로 전망한다. 재건축 시장과 함께 민간 정비사업 활성화도 기대해볼 만하다는 의견이다. 다만 속도조절이 필요하다는 시각도 나온다. 규제 완화가 급작스럽게 될 경우 집값 급등 등의 시장 부작용이 나타날 수 있기 때문이다.
부동산업계 한 관계자는 "재건축 안전진단 규제와 재초환이 완화된다면 향후 주택공급 활성화에는 긍정적인 영향을 끼칠 것이다"며 "다만 규제 완화로 인해 재건축 추진 단지 일대 집값 자극은 불가피하기 때문에 집값 급등 등 시장 부작용을 최소화할 수 있도록 속도를 조절하는 등의 방안이 나와야 한다"고 말했다.
이날 경제정의실천시민연합(경실련)은 기자회견을 열고 30년 아파트 재건축 안전진단 면제, 재건축 초과이익환수제 완화, 임대차법 전면 재검토, 공공택지 민간임대주택 배정 등 공약을 언급하며 "무주택 서민의 주거 안정보다는 민간업자와 토지주의 불로소득만 키울 수 있는 부작용이 예상된다"고 우려했다.
이어 재초환은 법 개정이 필수라 향후 관련법의 국회 통과 여부에 따라 시행 가능성이 점쳐질 것으로 보여진다. 30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제는 법 개정이 필요하다는 의견과 따로 법 개정 없이 국토부 시행령과 행정규칙 개정만으로도 가능하다는 의견이 갈린다.
son90@ekn.kr
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