전면 개편 아닌 일부 조정 가닥…하반기 제도 수정 예고
"집값 소폭 상승하겠지만 고분양가 등 급등 우려 적을 것"
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▲63스퀘어에서 바라본 서울 여의도 일대 아파트 전경. 사진=김기령 기자 |
[에너지경제신문 김기령 기자] 새 정부가 국정 과제로 분양가상한제(분상제)를 손질을 하겠다고 이달 초 예고한 가운데 국토교통부가 정비사업에 한해 분상제를 일부 조정하기로 하면서 향후 집값이 오를지를 놓고 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 전문가들은 분양가 상승이 불가피하다고 보면서도 정부가 분양가 전면 자율화가 아닌 제도의 일부 개편을 결정했기 때문에 집값 급등에 대한 우려는 적을 것이라고 전망했다.
23일 부동산업계에 따르면 국토부가 분상제를 개편하는 쪽으로 가닥을 잡았다. 윤석열 정부의 국정과제인 분상제 등 정비사업 관련 제도를 합리적으로 조정한다는 발표의 연장선이다.
또한 최근 들어 건설자재 가격 상승에 따른 공사비 급등으로 건설사의 수익성이 악화되고 분양가를 높이기 위해 분양 일정을 미루는 단지가 늘면서 윤 정부의 부동산 정책 핵심인 주택 공급 확대에 제동이 걸리게 된 점도 분상제 개편 이유로 꼽힌다. 분상제를 손질함으로써 주택 시장 안정에 기여하려는 의지가 반영됐다는 평가다.
다만 제도 폐지나 대상 지역 축소 등이 아닌 재건축·재개발 등 정비사업에 한해 제도를 일부 손질하는 선에서 조정될 전망이다.
업계에 따르면 정비사업의 특수성으로 발생하는 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영하는 등의 방식이 유력하다. 조합원 이주비와 조합 사업비 금융이자 영업보상 및 명도소송 비용 등 가산비를 분양가에 반영하는 것이다.
전문가들은 분상제 조정이 이뤄지면 단기적으로 집값 상승이 불가피하다고 내다봤다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "집값이 오를 수밖에 없다"며 "분양가를 자율에 맡기면 결국 분양가는 높아지게 되고 이를 반영해 시장 가격도 곧바로 높아진다"고 말했다.
서 공동대표는 "그렇기 때문에 전면적인 조정이 아닌 미세한 조정이 필요하며 취약계층에 임대주택을 공급할 수 있는 ‘채권 입찰제’ 등을 도입해 개발이익을 환수할 필요가 있다"고 덧붙였다.
반면 우려하는 수준으로 집값이 급등하진 않을 것이라는 의견도 나왔다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "분상제 적용을 받지 않아 분양가가 높게 책정된 단지들이 미분양 되는 등 분양 성적이 좋지 않았던 점을 고려했을 때 전면적인 자율화가 아닌 분상제 체제 내에서 개정되는 상황에서 건설사들이 마음 놓고 자유롭게 분양가를 높일 수는 없을 것"이라고 전망했다.
실제로 서울에서 고분양가로 논란이 된 단지 곳곳에서 미계약분이 쏟아져 나왔다. 분양가상한제 적용 단지 대비 분양가가 높게 책정될 경우 분양 시장에서 수요자의 외면을 받은 것이다.
지난 1월 분양한 서울 강북구 미아동 ‘북서울자이 폴라리스’는 1순위 일반청약에서 34.4대 1의 평균 경쟁률을 기록했지만 18가구가 미계약된 바 있다.
지난 3월 분양한 서울 강북구 수유동 ‘칸타빌 수유팰리스’ 전용면적 78㎡는 74가구 가운데 60가구가 미달되기도 했다.
여기에 대출 규제 강화와 금리 인상 기조 등으로 청약 수요자들이 고분양가를 감당하기 어려워진 환경도 건설사가 터무니없이 분양가를 올릴 수는 없을 것으로 보인다.
서 공동대표는 "무조건 고분양가로 갈 수는 없기 때문에 건설사에서는 단지별로 고가 전략을 쓸 것인지, 저가 전략을 쓸 것인지를 선택할 것"이라며 "결국 분양 시장 양극화를 초래할 수 있다"고 전망했다.
일각에서는 이번 분상제 개편으로 건설사들의 수익성 향상이 예상되면서 공급 활성화에 대한 기대도 나왔다. 하지만 분상제 개편만으로는 공급이 대폭 확대되지는 않을 것이라는 전망이 지배적이다.
윤 수석연구원은 "지금 국내 부동산 시장은 수요자도 가격이 부담이 크고 공급자도 적극적으로 공급하기 어려운 환경"이라며 "지금의 선분양 제도 자체가 공사 기간 도중에 원자재 가격이 오르는 부분을 반영하기가 어렵기 때문에 이번 제도 개편을 통한 공급량 증대 효과는 제한적일 것"이라고 말했다.
giryeong@ekn.kr
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