부담금 4억 단지→3억1500만 원으로 줄어
10년 보유자 1억5800만 원↓…소액부과 단지 많은 지방 부담금 크게 줄어
최대 50%까지 부과 규제 유지는 과도하다 시각 있어
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▲재개발 사업이 진행되는 서울 동대문구 휘경동 일대 전경. 사진=김준현 기자 |
[에너지경제신문 김준현 기자] 2006년 도입된 이후 한 번도 기준이 변화하지 않은 재건축초과이익환수제(재초환)의 현실적 개편이 이뤄졌다. 면제금액을 현행 3000만원에서 1억원으로 올리고, 부과 개시시점은 추진위원회 승인일에서 조합설립일로 미뤄졌다. 공공기여분이 크면 부담금을 더 깎아주고, 10년 이상 보유한 1주택자는 최대 50%까지 감면된다.
29일 부동산업계에 따르면 재건축부담금의 초과이익은 준공 후 공시가격에서 개시시점 공시가격과 정상주택가격 상승분 총액, 개발비용을 뺀 금액으로 산출한다. 여기서 정상주택가격 상승분을 어떻게 적용하느냐에 따라 초과이익이 크게 달라진다.
지금까진 3000만원 이하 초과이익만 부과를 면제했고 적게는 3000만원에서 5000만원 사이 이익을 볼 때 10%, 크게는 1억1000만원 초과로 이익 볼 시엔 무려 50% 이상 부담금을 감당해야 했다. 이제는 1억원 이하는 면제이며 3억8000만원을 초과할 때 50% 부과하는 방안으로 개편된다.
본래 재건축부담금 제도는 지난 2006년 5월 24일 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’의 제정에 의해 도입된 이후 2017년 12월31일까지 3년간 연장됐다. 실제로 이 제도가 적용된 사례는 많지 않았다.
그러나 2015년 이후 주택가격이 급등하면서 재건축초과이익이 큰 강남권, 한강변의 재건축 단지들은 재건축부담금 산정기준 및 부과대상에 점차 불만이 고조된 바 있다.
국토부에 따르면 구체적으로 이번 개편으로 인해 올해 7월 기준 재건축 예정 부담금이 통보된 곳은 전국 84곳이다. 이번 개선방안을 적용하면 이 중 38곳은 부담금이 면제될 것으로 국토부는 추정했다. 전국적으로 부담금이 1억원 이상인 단지는 19곳에서 5곳으로 줄어들고 1000만원 이하로 부과되는 단지는 30곳에서 62곳으로 늘어나게 된다.
전문가들은 이번 개편으로 과다한 재건축부담금 부과로 재건축 사업이 위축되거나 지연되는 부작용을 다소나마 줄일 수 있고 장기적으로 서울 등 도심 주택공급 확대에도 긍정적인 효과가 일어날 것으로 예상하고 있다.
특히 재건축부담금 면제 기준을 종전 3000만원에서 1억원으로 높이면 지방과 수도권 외곽 등지에선 부과 대상에 제외되는 단지들이 나올 수 있을 전망이기에 일부 재건축 단지는 정비사업 속도 개선을 기대할 수 있다.
이와 관련 국토부 모의 계산(시뮬레이션)에 따르면 기존에 부담금이 적었던 단지일수록 감면 효과가 큰 것으로 나타났다. 가구당 부담금이 1억원이던 재건축 단지는 이번 조치를 통해 부담금이?3000만원으로 줄어들고,?10년 이상 보유한 경우 1500만원이 돼 최종적으로?85% 감면 효과가 생긴다.
부담금이 4억원이던 단지는 3억1500만원으로, 10년 이상 보유시 1억5800만원으로 줄어든다.
재건축부담금의 면제금액과 부과율 구간은 완화됐으나 최대 50%란 부과율은 사실상 양도소득세 최고세율과 45%, 도시개발사업 개발부담금 최고 부과율 25%보다 높은 것이 사실이고 이번 규제완화에서는 제외된 상태다.
재건축사업 중간에 매입한 사람의 경우 실제 실현이익이 아닌 평가이익을 기준으로 산정하는 문제도 있어 재건축부담금 부과율을 50%까지 적용하는 것은 과도하다는 시각도 있다.
다만 재건축초과이익환수에관한법률 개정은 국회 법 개정이 필요해 실제 감면 수준은 국회 논의 과정을 지켜볼 필요가 있다. 10월 중 개정안 발의(의원입법) 를 추진할 계획이다.
한편 재건축부담금에 대한 공공기여 인센티브는 긍정적이다. 이를테면 ‘청년 원가주택·역세권 첫집’ 공급 목표는 총 50만가구로서 공공택지 외 서울 등 도심에 공공임대나 역세권 첫집 물량을 확보다는 데 도움이 될 것으로 본다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "현재는 주택가격 하방압력이 높고 금리인상 및 경기 위축으로 인한 저조한 주택거래와 구매심리 위축 등에 노출된 상태다"며 "이에 재건축부담금 완화가 집값 불안의 도화선으로 작용하거나 투기적 가수요 유입에 영향을 미치기는 당분간 제한적일 것이다"고 판단했다.
kjh123@ekn.kr
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