300% 급등, 4억 빌라가 12억에…자양동 빌라 폭등 이유는?

오세훈표 정비사업 ‘신통기획’ 선정 기대감 작용한 듯
대지지분 면적 넓은 노후주택 추가분담금 적어 선호
전문가들 “부동산 침체기 속 재개발 예정지 기대감 여전”

▲최근 12억원에 거래된 광진구 자양동 성화연립 전경. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] 서울 재개발 예정지에서 43년 된 빌라가 4억 원에서 12억 원으로 폭등하는 등 부동산 침체기 속 기현상이 포착됐다. 부동산 냉각기에 따른 거래절벽 와중에도 300% 급등한 것이다.

19일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 광진구 자양동에서 1979년에 지어진 성화연립 전용면적 77㎡(24평)가 직전인 지난 2018년 6월 4억54000만원에 거래된 이후 약 4년 만인 지난달 14일 12억3500만원에 거래됐다. 해당 빌라 전세가격이 현재 평균 2억~2억5000만원인 것을 감안하면 경이로운 일이다. 이보다 2㎡ 면적이 적은 75㎡(23평)가 지난 2020년 1월 6억3500만원에 거래된 것과 비교해도 약 2배 오른 가격이다.

이날 기자가 찾은 자양동 성화연립은 가, 나 2개동에 2층으로 지어진 연립주택이었다. 주변에도 노후 빌라가 있지만 성화연립 수준은 아니었다. 그럼에도 신축 빌라가 아닌 2층짜리 노후 주택을 실거주지로 선택한 것에는 이유가 있었다.

해당 지역은 오세훈표 정비사업인 ‘신속통합기획(이하 신통기획) 주택 재개발 2차 공모’를 준비 중인 자양4동으로 확인됐다. 다만 이 지역은 신통기획 2차 지정 가능성이 높아 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이에 전용면적 6㎡ 이하이거나 해당주택 실거주자가 아니면 집을 매매할 수 없는 상황이다.

자양동 인근 공인중개업소 관계자는 "재개발 건물은 땅의 가치로 판단하기에 대지지분이 높은 곳을 선택해야 추가분담금이 줄어들 수 있어 이 부근에서 가장 넓은 면적을 가진 성화연립을 선택한 것 같다"고 말했다.

▲신통기획 2차 공모에 도전하는 자양4동 동의율 현황 현수막. 사진=김준현 기자

실제로 국토부 실거래가 공개시스템 확인 결과 성화연립은 대지지분이 75.3㎡이다. 1층을 주차장으로 활용하는 필로티 건축물인 신축빌라가 평균 20~30㎡인 것과 비교하면 상당한 지분이다. 아울러 인근 같은 해 지어진 동익연립 역시 지난해 12월 10억5500만원(59㎡·18평)에 거래됐고, 대지면적은 63.26㎡다. 이곳도 2019년 이전 평균 실거래가는 4억원대였다. 중개소 관계자를 통해 확인한 결과 현금청산 대상인 신축빌라는 5~6억원대, 실거주 가능한 주택은 8억원에서 10억원대까지 호가가 지속 나오는 상황이다.

인근 한화꿈에그린 아파트가 지난해 2월 32평 최고가 13억1500만원, 한강극동아파트 31평이 11억9000만원에 거래된 것과 비교하면 아파트 시세와도 크게 차이가 없는 것으로 나타났다.

상황이 이렇다 보니 자양4동의 신통기획 후보지 선정 가능성도 눈길을 끈다.

앞서 광진구는 자양동 1구역과 2구역이 각각 지원했다가 현금청산자 비율이 많아 노후도 미달로 1차에서 떨어졌다. 탈락 후 자양 4동은 1·2구역을 통합해 재차 공모 준비에 나섰다. 자양4동 추진준비위원장은 "현재 접수 동의율 70%를 달성했고 마감 27일까지 열심히 달려 75%를 목표로 하고 있다"고 말했다.

재개발 예정지 ‘하이리스크 하이리턴’ 투자자들이 여전할 것이란 전망이 제기됐다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "서울 아파트가 전체적으로 하락 조정기를 맞고 있지만 재개발 예정지는 리스크가 높더라도 투자 대세는 분명하다"고 진단했다. kjh123@ekn.kr