거주·보유·처분, 헷갈리는 거주주택 비과세 특례 적용
주택 취득일 당시 조정대상지역이면 2년 의무 거주해야
전문가 "향후 다주택자 추가 양도세 비과세는 없을 것"
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▲1·3대책 발표 후 다주택자들이 양도세 비과세 적용에 혼란을 겪고 있다. 사진은 서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트. 연합뉴스 |
[에너지경제신문 김준현 기자] #서울 은평구 불광동 아파트를 지난 2018년 5월에 매입하고 1년 정도 거주한 뒤 현재 임대를 주고 있는 A씨는 이 집을 매도한 후 기타 지역 집을 사려고 한다.
다만 이번 1·3부동산 대책을 통해 은평구가 조정대상지역에서 비규제 지역으로 지정된 가운데 1년을 더 거주하고 이사해야 하는지, 아니면 은평 지역 규제가 풀렸으니 보유만 해도 비과세가 적용되는지 A씨는 헷갈려서 답답할 노릇이다.
10일 부동산업계에 따르면 정부가 1·3 부동산 대책을 통해 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 모든 지역의 규제를 해제한 가운데 다주택자에 대한 거주주택 비과세 특례 적용이 시장 내 초미의 관심사다.
특히 조정대상지역에서 비규제 지역으로 해제된 건에 대한 거주 의무기간, 보유기간, 처분기간에 따른 비과세 혜택 기준이 모두 달라 이에 대한 혼란을 겪는 중이다.
본래 조정대상지역은 1가구 거주주택 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 규제지역이 아니어야 1가구 1주택자는 2년을 ‘보유’만 해도 양도소득세를 내지 않는 것이다.
아울러 양도세 비과세 거주 요건은 ‘주택 취득일’을 기준으로 적용하게 된다. 집을 구매한 시기, 즉 취득 당시 해당 지역이 조정대상지역이면 2년 거주 요건을 반드시 유지해야 한다.
결론적으로 A씨의 경우 2년 ‘거주요건’을 충족해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 즉 지금 팔면 비과세 혜택을 받을 수 없다는 것이다.
만약 2년을 거주하지 않는 집주인이라면 단편적인 예로 은평구 지역에서 지난 2019년 26평 아파트를 5억7000만원에 구매한 후 8억1000만원에 판다면 양도세율 38%를 적용받아 6173만원을 내야 한다는 계산이 선다.
다주택자의 비과세 질문이 빈번하게 나오는 것은 이번 1·3부동산 대책에서 분양가상한제가 적용되는 지역 중 실거주 의무 2~3년이 폐지되는 것과 혼동돼 나온 질문으로 풀이된다.
이경민 부동산인베스트먼트 대표는 이를 두고 다주택자들이 가장 많이 하는 질문에 대해 영상으로 궁금증을 해소했다. 이 대표에 따르면 주택에 거주해야 할지, 보유해야 할지, 처분은 언제 해야 할지를 알기 위해선 주택 취득일을 명확히 알아야 한다는 조언이다. 또한 주택 양도일에 따라서 중과세율과 기본세율, 장기보유특별공제는 어떻게 되는지 확인할 수 있어야 한다는 것이다.
만약 1가구 1주택자가 이번 1·3대책으로 조정대상지역에서 해제될 경우 2년 거주요건은 무조건 충족해야 비과세를 받을 수 있다. 이와는 별개로 계약할 당시엔 비규제 지역이었던 주택이 잔금을 처리할 때 조정대상지역으로 바뀌고, 또 이 주택이 비규제지역으로 전환됐다면 2년을 ‘보유’만 해도 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다. 이는 소득세법 시행령 154조 1항 5호에 따른다.
비규제 지역이었을 때 계약서를 작성하고 계약금을 지급한 사실이 증명사실로 확인될 경우 거주기한을 제한하지 않는다는 해석에 따라 ‘거주’ 없이 ‘보유’만 해도 비과세가 적용된다는 의미다.
비과세를 못 받는 조정대상지역 2주택자가 비규제 지역으로 적용받을 때의 비과세는 가장 최근에 매도한 것만 받을 수 있게 된다. 가장 최근에 매도한 주택만 거주요건을 충족하면 되고, 양도세에 있어 가장 먼저 매도한 것은 기본세율을 적용받을 수 있다.
또한 조정대상지역일 때 장기보유특별공제를 적용받지 못하던 것은 비규제 지역이 되면서 최대 30%까지 받을 수 있게 된다. 이는 필히 마지막에 매도한 주택에 대한 ‘거주요건 충족’에 따른다.
이와 별개로 일부 다주택자들 사이에선 규제지역에서도 실거주 의무를 풀 수 있는지에 대해 궁금해 했지만 현실적으로 쉽지 않은 개선이다.
한문도 연세대 정경대학원 교수는 "다주택자는 상식적으로 임대사업의 목적으로 일부 적용되는 부분을 제외하면 비과세 대상이 되면 안 된다"고 지적했다.
kjh123@ekn.kr
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