김인만 소장·김제경 소장·서진형 교수·송승현 대표 진단
종부세·재초환·토허제·분상제 완화 및 폐지 ‘한 목소리’
재산권 침해…실효성 부족한 ‘토허제·분상제’는 폐지 주장
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▲왼쪽부터 김인만 소장, 김제경 소장, 서진형 교수, 송승현 대표. |
[에너지경제신문 김준현·김다니엘·이현주 기자] 대한민국 부동산 시장이 지난해 초 규제지역 해제 등 ‘1·3부동산 대책’과 공공주택 공급물량 확대, 조기 공급 등으로 축약되는 ‘9·26대책’을 통해 거래활성화를 꾀했지만 여전히 시장이 활성화되지 않고 있다. 재산권 침해 수준이라고 할 수 있는 종합부동산세·재건축초과이익환수제·토지거래허가제·분양가상한제 등이 시장 참여자들을 위축되게 만들고 있어서다.
고금리 기조가 지속 이어지는 상황에서 시장 참여자들을 옥죄는 규제만이라도 해소돼야만 ‘부동산 시장의 정상화’가 이뤄질 수 있다고 업계는 보고 있다. 전문가들 역시 이같은 법안에 대해 좀 더 획기적인 규제완화 및 폐지를 주장하고 있다. 이에 에너지경제신문은 2일 신년호를 맞이해 김인만 김인만부동산경제연구소 소장, 김제경 투미컨설팅 소장, 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수), 송승현 도시와경제 대표(이름 가나다순) 등 총 4명의 부동산 전문가들에게 관련 법안에 대한 평가 및 향후 전망과 대책에 대해 물었다. <편집자 주>
◇ 김인만 소장 "종부세 폐지…안 되면 양도세 중과 폐지"
재초환은 폐지해야 할 규제다. 미실현 이익에 대한 과세, 이중과세로 어차피 양도 시 양도차익에 대해 양도세를 내는 마당에 보유기간 중 재건축사업이 완료됐다는 이유만으로 초과이익을 환수하는 것은 이치에 맞지 않다. 투기억제 효과라도 있어야 하는데, 재초환으로는 집값 안정도 시키지 못한다. 효과도 없는 잘못된 규제를 고집하는 것은 아집이다.
종부세는 폐지하거나, 유지하려면 양도세 중과를 폐지하는 것이 맞다. 보유세와 거래세를 동시 강화하는 것은 매물잠김 현상 부작용만 야기시킬 뿐이다. 보유세를 올리려면 거래세를 내리던가, 거래세를 올리려면 보유세를 내리든지 해서 균형을 잡아야 한다. 사실 방향성이 정확해야 하는데 문재인 정부시절 종부세, 양도세 모두 중과세를 하면서 문제가 된 것이다.
분양가상한제는 필요한 정책이나 주변시세대비 20∼30% 저렴하게 낮추는 것이 문제다. 아무래도 새 아파트임을 감안했을 때, 주변시세 대비 5~10%정도 저렴한 수준이면 충분하다. 지나친 분상제로 인해 당첨되는 계약자만 로또가 되며, 주변 집값을 내리기보다는 분상제 적용주택이 주변가격을 따라가면서 로또를 만드는 구조이기에 공급감소를 야기하는 부작용도 있다.
토지거래허가구역은 신도시 개발 시 토지투기억제 수단인데 문재인 정부 시절 주택거래 허가를 하지 못하니 토지거래허가를 편법으로 주택거래허가로 사용한 것이다. 그러나 투기억제에 큰 도움이 되지 않았다. 매매를 하지 못하게 만드는 것은 아닌 만큼, 주택시장이 안정화되는 상황에서는 토허제는 해제하는 것이 맞다.
올해에는 무조건적인 규제완화보다 주택시장 흐름에 맞춰가야 한다. 현재 규제완화가 필요한 분야는 지방미분양 및 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)인 만큼 지방미분양 관련 건설사는 분양가 할인, 지자체는 취득세 감면, 정부는 양도세 감면 또는 한시적 면제를 통해 지방미분양 소진에 집중해야 한다. 이후 중장기적으로 폐지해야 할 규제와 필요한 규제를 구분한 후, 각종 규제에 대한 선택과 집중을 해야 한다. 일관성 있는 정책을 유지하는 것이 중요하다.
◇ 김제경 소장 "재초환, 생색도 못낸 규제완화"
종부세의 경우 2주택자 규제를 없앴고 과세 표준도 많이 낮아졌다. 또 공제도 높이는 등 부담이 낮아져 긍정적으로 평가한다. 다만 3주택 중과는 여전히 남아 있는 게 아쉽다. 주택 수로 규제를 한다면 똘똘한 한 채 현상을 야기할 수 있다. 서울 강남권 등 중심부 입지에 수요가 몰릴 수 있다는 이야기다.
재초환, 분상제, 종부세, 토허제 규제 중 가장 규제 완화가 시급한 정책은 재초환이다. 공급을 하려면 구도심에선 사실상 재개발, 재건축 등 정비사업밖에 없는데 재건축이란 바퀴를 빼버리면 공급이 제대로 될 수 없기 때문이다. 재초환은 생색도 내지 못할 정도로 규제 완화를 하지 못 했다고 생각한다. 근본적인 문제점을 다 비켜갔기 때문에 재건축 활성화를 기대하기 어렵다. 재초환 규제 완화가 어렵다면 한시적 유예라도 빨리 시켜줘야 한다. 그래야 공급을 유도할 수 있다. 물론 궁극적으로 재초환은 폐지해야 한다.
분상제는 많이 무력화가 됐다. 현재 강남 3구와 용산구를 제외하곤 규제가 없어졌다. 다만 공급 활성화를 위해서는 궁극적으로 분상제는 폐지해야 한다.
국민들의 정상적인 거래 행위를 막는 토지거래허가구역 규제는 말도 안 되는 규제다. 토지거래허가구역을 도심지에 지정하다 보니 사실상 주택거래허가구역제로 이용이 되고 있고 이 주택 거래 중에 아파트 규제를 완화했는데, 사실 이는 규제 완화가 아니라 주택 거래 허가제라고 할 수 있다. 시대에 맞지 않는 규제로 토지거래허가제를 도심지에 지정한 것은 완전히 없애야 한다.
◇ 서진형 교수 "토허제, 실효성 떨어져 규제 완화해야"
재초환의 경우 윤석열 정부의 부동산 규제 완화 정책 중 제일 진척이 있었다고 보고 있다. 조합원들이 기대하는 수준은 충족하지 못하겠지만 어느 정도 정비사업 활성화 효과를 기대할 수 있다고 본다. 재초환은 위헌 소지가 있고 궁극적으로는 폐지돼야 한다고 생각한다.
분상제는 분양가를 통제하다 보니 로또 청약을 부추기게 하는 법이 됐다. 로또 청약에 당첨된 사람들에게 모든 혜택이 돌아가기 때문에 긍정적인 효과를 기대하기 어렵다. 또한 분상제는 민간 공급 축소도 야기한다. 강남3구와 용산구에 규제를 완화해 공급을 유도해야 한다.
종부세는 보유세와 이중과세 성격이 있다. 과세 표준을 높여 일부 고액 자산가에게만 부담하게 해야 한다. 현 정권이 공시지가 현실화율을 낮춤으로써 일부 부담이 줄긴 했지만 좀 더 완화가 필요하다. 궁극적으로 폐지하는 방향으로 가는 것이 바람직하다.
토허제는 투기를 방지하기 위해 만든 규제인데 지금 시장 상황과는 맞지 않고 왜곡돼서 운영되고 있다고 생각한다. 실효성이 떨어지는 정책이기 때문에 시장에 원활한 흐름을 조성하기 위해서 더 규제를 완화해야 한다.
도심의 공급확대를 위해서는 무엇보다 재초환 규제를 완화해야 한다고 생각한다. 부동산 시장 안정화를 위해서는 조세제도 개편도 필요하다. 양도세는 거래세이기에 높이면 높일수록 시장에 부담을 주고, 집을 팔고 싶어도 팔 수 없게 되기에 낮춰야 한다. 대신 보유세는 높여 시장에 매물이 나오도록 해야 한다.
무엇보다 가장 시급한 규제 완화 정책은 실거주 의무 폐지다. 입주 해야만 실수요자인지는 사실 논란의 여지가 있다. 자금 여력이 부족한 실소유자들이 내 집 마련 수단으로 전세를 놓기도 하는데 이걸 막아놓으면 시장에서는 혼란을 가져올 수밖에 없다.
◇ 송승현 대표 "분상제, 지역별 차별이 가격 더 왜곡"
토허제는 개인적으로 서울 지역은 모두 해소해야 한다고 보고 있다. 집값을 안정시키는 차원에서 토지거래허가제가 적용되고 있지만 거래량은 줄어들고 오히려 집값은 오르는 경향이 발생하고 있다. 해당 지역에서 신고가도 나오고 있어 정책 실효성이 적기에 풀어주는 것이 맞다고 본다.
종부세는 당장 논할 수 없지만 최종적으로는 재산세와 통합하는 방향으로 가야 한다. 최근 전 세계적으로 거래에 대한 세금은 낮추고 보유세는 올리는 것이 트렌드이긴 하나 종부세는 이중과세라는 성격이 강하다. 차라리 재산세를 통합해서 가격이 높은 주택은 그에 맞는 보유세 과세를 강화하는 것이 맞다고 할 수 있다.
재초환은 공공에 기여해야 한다는 측면에서 비용 부담은 있어야 한다고 보고 있다. 시장 상황에 따라 부담금의 기준은 늘리거나 줄일 수 있겠으나 완전히 폐지하기에는 힘들 것으로 보인다.
분상제는 같은 서울이라도 규제지역과 비규제지역에 차별이 있는데 오히려 이런 제도가 가격을 더 왜곡시킬 우려가 있다. 차라리 서울은 서울, 경기도는 경기도, 광역자치단체 별로 구분하는 것이 나을 것으로 생각된다.
올해에는 시장 참여자(다주택자)들을 위해 취득세를 완화하는 방법을 고민해볼 필요가 있다. 이전에도 얘기했듯 세계적 트렌드는 보유세를 올리고 거래세는 낮추는 것이다. 다주택자들이 시장에 참여할 수 있도록 취득세를 좀 더 완화해야 한다. 또한 부동산투자 법인의 취득세가 너무 높아 법인 활성화가 되지 않고 있다. 해외사례를 참고해 법인투자가 활성화할 수 있도록 해야 주택시장 거래율이 높아질 것으로 예상된다.
kjh123@ekn.kr·daniel1115@ekn.kr·zoo1004@ekn.kr
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