PF 채무 134조원, 중후순위 대출 '증권·캐피탈사' 집중
분양률 70%때 원가보전 구조...평균 50%일 경우 빨간불
신세계건설 대구사업장 분양률 20%대...재무부담 더 가중 예상
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▲브릿지론과 본PF 모두 중후순위 대출 부실 리스크에 노출됐다. 사진은 신세계건설의 빌리브 루센트. 지난해 11월말 기준 공사진행률은 약 59%이며, 주요 공정 진행사항으로 현재 골조공사 101동 39층, 102동 40층까지 완료돼 있다. 신세계건설 |
[에너지경제신문 김준현 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실에 의한 태영건설발 워크아웃(기업구조개선) 후폭풍이 커지고 있다. 향후 건설사의 추가적 워크아웃 신청이 발생하거나 자금융통이 어려워질 경우 브릿지론과 본PF 모두 중후순위 대출 부실 리스크에 노출될 수 있어서다. 특히 변제순위가 낮은 중후순위 대출은 증권사·캐피탈사에 집중돼 있어 리스크관리가 요구되고 있다.
◇ 제2금융권, PF 중후순위 대출 리스크 위험도 ↑
3일 금융업계에 따르면 PF 채무는 브릿지론이 30조원, 본 PF는 104조원으로, 총 134조원에 이르는 가운데 이중 중후순위 대출에서 리스크가 확대되는 모양새다. 중후순위 대출은 PF사업에서 가장 먼저 돈을 투입하고 마지막에 상환되는 구조다. 선순위 대출에 비해 금리가 높게 책정되지만 변제순위가 낮아 부동산 침체기에는 자금 모두를 회수하지 못할 가능성이 크다.
나이스신용평가에 따르면 브릿지론 30조원에서 중후순위 대출은 주로 증권사, 캐피탈사에 집중돼 있다. 저축은행 브릿지론은 선순위이지만 사업성이 낮은 부지가 많아 위험도가 높은 편이다. 결국 증권사, 캐피탈사, 저축은행 모두 브릿지론 위험에 노출돼 있다.
본 PF로 오면 중후순위 대출 리스크가 더 심각하다. 본PF 중후순위 대출은 증권 25사, 캐피탈 26사, 저축은행 16사를 총 63조원으로 봤다. 업권별로 분양률은 증권사 40%, 캐피탈사 63%, 저축은행 35%다. 이 중 증권사는 본PF 20조원 중 8조6000억원이 중후순위 대출이고 분양률도 낮다.
이와 관련해 현재 부동산PF는 분양률이 약 70%일 때 원가를 보전할 수 있는 구조다. 평균 50%의 저조한 분양률이 이어질 경우 시공사는 대금을 받지 못하고, 신용공여까지 확약한 시공사는 PF차입금도 갚아야 하는 실정이다. 상황이 이렇다 보니 시공사의 부도는 돈을 빌려준 금융사의 부실로 이어질 수 있다.
◇ 분양 저조 대구사업장, 리스크 확대
PF 부실 확대는 분양률이 저조한 사업지에서 시작할 가능성이 높다. 한국기업평가에 따르면 현재 분양위험이 높은 대구 지역에서 진행 중인 신세계건설의 프로젝트가 부실 리스크로 꼽힌다. 분양률이 저조한 사업장은 대구 수성4가 빌리브 헤리티지, 대구 칠성동 빌리브 루센트, 대구 본동 빌리브 라디체로 총 도급액은 3300억원이다.
이 중 빌리브 헤리티지는 지난해 9월말 기준 분양률 22.6%, 루센트는 21.6%, 라디체는 22.9%로 저조하다. 여기에서 대손상각비(회수가 불확실한 매출채권 등을 상각처리하는 것)는 라디체가 196억원, 루센트가 114억원, 헤리티지가 55억원으로 분양률이 저조한 사업장에서 대손인식(463억원)이 본격화되자 영업적자 903억원, 당기순손실 766억원을 기록하며 실적이 대폭 떨어져 부담이 가중되고 있따.
신세계건설 관계자는 "자체적으로 선택과 집중을 통한 수익성 위주의 우량사업 발굴을 통해 업황에 대응하고 빠른 회복을 위해 최선을 다하고 있다"고 전했다.
또한 동부건설은 인천 검단신도시(자체, 2115억원), 영종하늘도시 주상복합(자체, 4011억원) 등 대규모 자체사업과 관련한 용지대금 소요가 2021년부터 지속됐다. 지난해에도 9월말까지 1006억원의 자금이 투입됐고, 2024년말까지 1457억원의 토지대금 납부가 예정돼 있어 당분간 과중한 재무부담이 지속될 것으로 전망됐다.
이학구 아이엠박스 전략부문대표(전 다올자산운용 부사장)는 "최근 부동산 침체기에는 지방 사업장이 특히 자금경색에 빠지고 부도가 중후순위 대출사업에 몰린 증권사와 캐피탈사로 이어질 수 있다"고 지적했다.
이에 김명수 나신평 대표는 "PF부실 문제 해결을 위해서는 시행사와 건설사는 분양가를 낮추고 금융사도 대주단 협의체를 통해 금리를 낮춰야 하고, 정부는 규제일변도의 부동산 법제 환경을 정비하고 분양률 제고를 위한 가계에 다양한 인센티브를 제공해 시장에 참여토록 유도해야 한다"고 진단했다.
kjh123@ekn.kr
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