▲서울시가 지난 5일 용산국제업무지구에 대한 개발 계획을 발표하면서 해당 사업 지속성에 대한 시민들의 관심이 집중되고 있다. 사진은 용산역에서 바라본 용산국제업무지구 전경. 서울
용산국제업무지구 개발, 과거 수차례 실패 경험
부동산 경기 침체 장기화, 고금리 속 재원 조달 등 과제 산적
서울시 “변수 줄이고 세부사항 변경...차질 없이 진행될 것"
전문가 “사업 지속성은 향후 시장 상황에 따라 결정"
서울시가 지난 5일 시내 한복판 용산에 100층 짜리 초고층 빌딩과 대규모 공원을 조성하는 '용산국제업무지구' 개발 계획을 발표했다. 용산역 인근을 국제업무, 주거, 공원녹지를 갖춘 융복합 지구로 탈바꿈시키는 사업이다.
시는 올해 상반기부터 본격적인 사업을 추진해 2025년 하반기 기반 시설을 착공, 빠르면 2030년 초부터 입주를 시작한다.
하지만 용산국제업무지구 개발은 과거에도 번번이 실패한 적이 있고 국내 부동산 시장의 상황도 만만치 않아 넘어야 할 고비가 산적해 있다.
◇ 실패 전철 되풀이 하나?
6일 시에 따르면, 2001년 7월 처음 등장했던 용산국제업무지구 개발 계획은 용산 정비창 부지를 지구단위계획구역으로 지정해 국제업무지구로 개발하겠다는 것이었다. 이후 2006년 계획을 수립하고 다음해 사업자 공모를 거쳐 민간사업 협약을 체결했다. 하지만 2000년대 후반 글로벌 금융위기 및 자금 조달 실패 등의 영향으로 2013년 최종적으로 사업이 무산된 바 있다
문제는 현재도 과거와 비슷한 과제가 산적해 있어 용산국제업무지구 개발의 성공을 장담하기 어렵다는 것이다. 우선 재원 조달이 문제다. 과거 31조원 수준이었던 용산국제업무지구 개발 사업비는 그새 눈덩이처럼 늘어났다. 공공과 민간을 합쳐 총 약 51조원에 달할 것으로 전망된다. 그러나 국내 부동산 시장은 현재 국내 건설사 프로젝트파이낸싱(PF) 위기, 공사비 포함 각종 금액 상승, 부동산시장 불경기 등의 악재가 겹겹이 쌓여 있다. 공공기관 몫의 초기 투자비는 어떻게든 조달한다고 해도 35조원대의 민간 투자 몫은 금리 인하·부동산 경기 활성화 등 사업 자체의 수익성이 개선되지 않는 한 조달이 어렵다.
일단 시는 성공을 자신하고 있다. 과거의 실수를 반복하지 않기 위해 민간 주도 방식에서 공공이 100%(코레일 70%·SH공사 30%) 지분을 가지고 사업을 시행하는 방식으로 노선을 바꿨다. 또 과거 사업 추진단계에서 걸림돌로 작용했던 서부이촌동을 사업에서 제외했다. 용도지역에서도 중심상업지구 비율이 당초 10.6%에서 23.8%로 두 배 이상 늘어났으며, 평균 용적률은 745%에서 900%로 높였다. 주거 비율 또한 연면적의 19%에서 30% 이하로 상향했다.
가장 중요한 초기 공사, 즉 1단계 기반시설 공사비 중 대부분인 3조원을 부담할 계획인 SH공사는 무리가 없을 것이라는 입장이다. SH공사 관계자는 “용산국제업무지구 기반시설 자금을 위해 공사채를 발행해서 조달할 예정이며 앞으로도 큰 문제는 없을 것으로 예상된다"고 말했다. 시는 정부의 주도하에 사업 속도 및 효율성을 극대화하고 보상 문제, 자금난 등의 변수를 최소화하겠다는 방침이다.
시는 2022년 7월 용산국제업무지구 개발구상을 시작하고 보고 27회(보고 7회·워크숍 등 11회·총괄건축가 9회), 자문 28회(도시개발 전문가 MP(마스터플래너)단 14회·전문가14회), 기관협의 75회(시 사업자 49회·정부 8회·관계기관 18회) 등 총 130회의 회의를 거쳤다. 공공과 민간이 함께하는 개발 계획을 짠 만큼 예상되는 난관들을 충분히 극복할 수 있다는 입장이다. 또 용산국제업무지구 개발이 완료되면 14만6000명의 고용 창출, 연간 32조6000억원의 생산 효과를 기대하고 있다.
◇ “크게 안 달라, 발상 전환해야"
반면 일부 전문가들은 용산국제업무지구 사업이 성공하려면 좀더 신중하고도 혁신적인 발상 전환을 해야 한다고 지적하고 있다.
강명구 서울시립대학교 도시공학과 교수는 “용산은 서울의 중심지 중에서도 중심지이기 때문에 위치, 규모, 영향 관점에서 봤을 때 국가에 큰 파급이 있을 중차대한 사업"이라면서도 “반면 이번 사업의 짜여진 구도 자체는 지난번 사업과 크게 다른 점이 없는 것 같다"고 평가했다.
강 교수는 이어 “지금과 같이 사업이 진행된다면 과거의 실수를 되풀이하기 쉬운 상황으로 보여진다"며 “전철을 밟지 않기 위해서는 방법이 아닌 인식 및 접근의 전환이 필요하다"고 덧붙였다.
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