[포커스] 고양시 일산덕이구역 도시개발 표류11년, 끝!

▲고양특례시 일산덕이구역 도시개발 조합-대주단 사업약정서 간인. 사진제공=고양특례시

고양=에너지경제신문 강근주 기자 고양시 일산서구 덕이동 소재 일산덕이구역 도시개발 사업이 조합과 대주단 간 채권채무 문제가 극적으로 해소돼 11년간 표류에 마침표를 찍고 정상화될 전망이다.

덕이조합과 대주단은 7일 조합 채무를 모두 탕감하고 대주단이 잔여 사업비를 부담하는 대신 남은 체비지를 현물로 가져가기로 협약을 체결했다. 이로써 사업 추진 걸림돌이던 채권채무 문제가 해결돼 일산덕이구역 도시개발은 정상궤도에 올랐다, 아울러 재산권 제한을 받아왔던 덕이동 하이파크시티 아파트 총 5159세대에 대한 대지권 등기 설정도 가능해질 전망이다.

11일 고양시에 따르면, 향후 확정측량, 준공, 환지청산, 대지권 등기 등 행정절차를 진행하는데 약 1년3개월 정도 소요돼, 내년 5월에는 대지권 등기절차가 마무리될 수 있을 것이란 예측이다.

이동환 고양특례시장은 “지난 11년간 불안과 고통을 느끼며 지내온 일산덕이구역 주민 숙원을 해결하고 도시개발을 정상화할 수 있는 전환점이 마련돼 매우 기쁘다"며 “이후 행정절차 이행을 조속히 추진해 하루빨리 대지권 등기설정이 이뤄질 수 있도록 적극 협력하겠다"고 말했다.

▲고양특례시 일산덕이구역 도시개발사업 조합 현판. 사진제공=고양특례시

일산덕이구역(하이파크시티) 도시개발 사업은 환지방식으로 추진됐으며, 관련 규정에 따라 최종 환지처분공고 및 처분이 완료돼야만 대지권 등기가 설정될 수 있다. 그러나 2013년 실질적인 공사가 완료됐으나 확정측량 이전단계에서 멈춘 채로 11년간 사업 준공이 지연됐다.

사업이 진행될 수 없던 표면적 이유는 쓰레기 자동집하시설 기부채납 문제로 알려졌으나 실질적인 이유는 조합이 안고 있는 채권채무 문제였다. 쓰레기 자동집하시설 기부채납은 최근 고양시-시의회-지역주민 간 노력으로 작년 12월15일 제279회 고양시의회(제2차 정례회) 본회의를 통과하며 일단락됐다. 그러나 조합 채무문제는 여전히 남아 대지권 등기를 위한 사업 준공이 어려웠다.

일산덕이구역 도시개발은 조합이 조합원에게 사업비용을 각출해 진행하는 방식이 아니라 주택건설 사업자인 대지주 조합원 자금을 사용하는 형태로 진행됐다. 대지주 조합원은 '청산금 징수 및 교부' 시까지 조합의 부족한 사업비 지불을 보증하고, 청산금을 교부할 때 모든 채무를 상환하도록 했다.

주택건설사업 시행사인 드림리츠-DW개발-코프란은 대주단(농협 등 금융기관)에게 약 1조원 이상 사업비를 차입하고, 일산덕이조합은 도시개발사업 시행을 위해 시행사에 약 1400억원 사업비를 차입해 사업을 추진했다.

그러나 2008년 글로벌 금융위기가 닥치면서 부동산시장이 급속도로 냉각돼 분양이 어려워지자 대주단이 시행사인 드림리츠에 기한이익상실(대출금 회수)을 통보하며 프로젝트파이낸싱(PF)이 중단됐다. 이후 △수분양자 입주거부 소송 △대주단 공매처분으로 인한 공방 △시행사(드림리츠) 파산 △자동집하시설 인수-인계 문제 등 지난 11년간 수많은 사건사고가 발생했고 사업은 표류했다.

▲고양특례시 덕이동 소재 하이파크시티 아파트 전경. 사진제공=고양특례시

일산덕이조합은 사업 정상화를 위해 노력했으나 채무를 상환할 길이 없어 문제 해결에 어려움이 컸다. 기존 대주단은 채무를 상환 받기 어렵다는 판단으로 채권을 부실채권으로 인식하고 매각하기 시작했다.

대주단이 채권을 매각하면서 몇 차례 채권 변동을 거쳐 당초 2-3-4단지 시공사였던 신동아건설이 부실채권을 전부 매수했다. 대주단이 단일화되자, 조합과 대주단은 수십 차례 채권채무 문제를 해결하기 위한 논의를 지속해 협상이 급물살을 타게 됐다.

김성현 도시개발과 팀장은 “종합부동산세, 재산세 등으로 매년 약 13억원 세금이 부과돼 시간이 지체될 경우 대주단과 조합 모두에게 득이 될 게 없는 상황이라 양측 모두 조속한 문제 해결을 원했다"며 “고양시는 이런 제반사항을 인식하고 조합 및 대주단과 면담을 지속 진행하며, 상호 적극적인 협상을 유도 및 조율하고 설득해왔다"고 말했다.

고양시는 대주단-조합과 관계를 이어가며, 협상이 원만히 진행될 수 있도록 가교 역할을 수행했다. 사업 준공이 지연됨에 따라 잔여사업비 보전을 위해 조합이 예치한 사업비 지급을 최대한 억제하며 사업비 지출을 줄이도록 했다. 또한 조합을 상대로 공공시설 가처분금지 소송을 제기해 덕이지구 주민을 위한 공공시설 토지가 매각되지 않도록 조치하고 조합과 협상을 지속하면서 사업 정상화를 위해 노력해왔다.

마침내 고양시는 작년 12월7일 신동아건설 우수영 대표이사와 면담을 갖고 향후 사업 정상 추진을 위해 상호 적극 협력하기로 약속했다. 마침내 올해 1월11일 조합과 대주단이 고양시에 함께 들러 최종협의 완료를 알렸고 2월7일 조합과 대주단이 채권채무 해소를 위한 협약을 체결하면서 오랜 채권채무 갈등이 마무리됐다.

강근주 기자 kkjoo0912@ekn.kr