전문가 4인이 본 부동산 시장 전망
전국 아파트값 11주 연속 내림세 등 침체 계속
다만 수도권 아파트 거래량은 1월 들어 회복 모습
가장 중요한 변수 금리·총선
올해 집값 하락 전망 우세·다만 상승 시각도 존재
▲설 이후 집값 행보에 대한 관심이 쏠리고 있다.사진=에너지경제신문 이현주 기자
설 이후 올해 집값은 '대세 하락'을 이어갈까 아니면 반전할 것인가? 현재 부동산 시장은 고금리가 계속되고 건설사들의 프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크 확산으로 짒값의 하락이 장기화하고 있다. 하지만 최근 수도권 아파트 거래량이 늘어나는 등 회복의 조짐이 보이고 있다는 분석도 있다. 부동산 전문가들은 설 이후 집값 향방에 대한 가장 중요한 변수로 금리 인하 시기와 총선 등을 꼽는다.
12일 한국부동산원에 따르면 이달 첫째 주(지난 5일 기준) 전국 아파트값은 전주 대비 0.06% 하락하면서 11주 연속 내림세를 이어갔다. 수도권(-0.06%→-0.06%), 서울(-0.05%→-0.05%) 및 지방(-0.06%→-0.06%) 모두 하락폭이 유지됐다. 특히 서울은 도봉구(-0.11%), 노원구(-0.08%), 강북구(-0.06%) 등 일명 '노·도·강' 지역 하락세가 두드러졌다. 꺾일 줄 모르고 상승하던 강남 3구마저 매수세가 위축되면서 강남구(-0.05%), 서초구(-0.05%), 송파구(-0.04%) 등 아파트값 하락세를 면치 못하고 있다.
다만 급감하던 수도권 아파트 거래량이 1월 들어 전년 대비 회복세를 보이고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 7일 기준 1월 아파트 매매거래량은 1846건으로 작년 1월 1413건을 훌쩍 넘어섰다. 전달(1826건)에 비해서도 소폭 늘었다. 남아 있는 실거래 신고기간을 고려한다면 2000건을 훌쩍 넘길 것으로 예상된다. 경기도 아파트 거래량도 비슷한 흐름을 보이고 있다. 경기부동산포털을 보면 지난 7일 기준 1월 아파트 거래량은 1만4388건으로 작년 1월(1만4166건)을 이미 넘어섰고 남아 있는 실거래 신고기간을 고려한다면 작년 12월(1만6498건)도 넘어설 것으로 보인다.
▲사진 왼쪽부터 서진형 한국부동산경영학회 회장, 김인만 김인만 부동산경제연구소장, 윤지해 부동산R114 수석연구원, 김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수.
◇ “부양책에 따른 일시적 거래량 증가"
전문가들은 급매물 수요와 1.10 부동산 대책 등 부양책에 따른 일시적인 현상이라고 보고 있다. 서진형 한국부동산경영학회 회장(경인여대 교수)은 “일부 지역에서 급매물을 저가에 잡으려는 수요가 나타나고 있고 봄 이사철을 앞두고 계절적 영향으로 거래량이 증가한 것으로 보인다"고 말했다.
김인만 김인만 부동산경제연구소장도 “정부가 1월 초부터 내놓은 각종 주택 규제완화대책, 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통대책, 신생아특례대출 등의 영향으로 거래량이 늘어난 상황"이라며 “3~4월까지 거래량 증가가 계속될 것"이라고 말했다.
따라서 폭팔적인 거래로는 이어지지 않을 것이란 분석이다. 김 소장은 “고금리 상황이 지속되고 집값 버블이 완전히 제거되지 않은 조정장이 지속돼 구매욕구가 떨어져 있다"며 “거래량이 크게 늘어나지는 않을 것"이라고 내다봤다.
윤지해 부동산R114 수석연구원도 “금리가 높고 시장에서 원하는 만큼 대출이 나오지 않고 있다. 다주택자에 대한 규제완화도 지지부진한 상황"이라며 “수요가 살아나는 것은 한계가 있어 거래량이 크게 늘지 않을 것"이라고 예상했다.
▲부동산 전문가 전망 요약.
◇ 금리·총선이 최대 변수
전문가들은 올해 부동산 시장의 최대 변수로 금리 인하 시기와 폭을 꼽았다. 또 최근 발표된 정부의 잇따른 부동산 경기 부양책의 효과, 오는 3월 총선 전후 제안될 대규모 개발 공약, 총선 결과에 따른 정부 정책 기조 변화 등에 따라 시장이 움직일 수 있다는 분석이다.
김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 “향후 부동산 시장의 최대 변수는 금리 인하 시기와 폭"이라며 “하반기쯤 금리를 인하한다면 회복세를 보일 것이고 그렇지 않다면 고금리 기조와 PF 리스크 확산 등으로 부동산 시장 침체가 장기화할 것"이라고 밝혔다.
김 소장도 “부동산 시장의 가장 큰 변수는 역시 금리"라며 “미국과 한국의 금리 격차가 2%포인트 정도 벌어져 있기 때문에 미국이 2분기에 금리를 내려도 한국은행은 빨라야 올해 4분기에 금리를 내릴 수 있을 것"이라고 말했다. 이어 “다만 금리를 내려도 체감할 수준까지 내리기는 쉽지 않아 부동산 시장 하락은 계속될 것"이라고 덧붙였다.
이처럼 올해 부동산 시장 침체가 지속되고 집값도 하락세를 면치 못할 것이라는 예상이 우세하지만, 반전을 예상하는 시각도 있다. 아울러 4월 총선 역시 향후 부동산 시장의 중요한 변수가 될 수 있다. 윤 수석연구원은 “총선을 앞두고 각종 부동산 공약이 쏟아질 것"이라며 “특히 발표되는 개발계획이나 교통 호재들에 따라 수요자들이 움직임을 보일 수 있다"고 내다봤다. 서 회장도 “건설 단가 인상·주택공급 축소·토지가격 상승 등으로 올해 전체적인 시장 지표는 우상향을 그릴 것으로 예상하고 있다"고 말했다.
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