역세권 활성화 사업대상지에 ‘노선형 상업지역’까지 넓혀
창의혁신 디자인·관광숙박시설·친환경 건축물 도입하면 용적률 혜택
▲서울시가 추진 중인 미아역세권활성화 사업 조감도.
서울시가 지하철역 주변을 고밀·복합개발해 직주근접 콤팩트시티를 실현하기 위한 '역세권 활성화사업' 대상지를 주요 간선도로변까지 확대한다.
5일 시에 따르면 역세권에 이어 간선도로변 복합개발 활성화로 서울 도시공간 대개조의 한 축을 담당케 한다는 목표다.
역세권 활성화 사업은 지하철역 승강장 350m 이내 가로구역에 해당하는 부지의 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 공공기여 받아 지역에 필요한 시설을 확충하는 사업이다.
시에 의하면 이 사업은 민간사업자의 토지가치 상승에 의한 사업성을 높일 수 있고, 공공은 지역 필요 시설을 공급해 민간과 공공이 윈-윈할 수 있는 사업이다.
앞서 시는 지난해 8월 지하철역 승강장 경계로부터 250m 이내였던 역세권 사업대상지 기준을 중심지 체계상 지역 중심 이상 및 환승역의 경우 350m 이내로 확대하는 내용으로 운영기준을 1차 개정한 바 있고, 이번이 2차 개정이다.
이번 개정안에는 간선도로변의 노선형 상업지역을 대상지에 포함하고, 관광숙박시설, 친환경 건축물에 대한 용적률 인센티브를 추가 도입해 사업 활성화 및 안정적 사업추진 방안을 마련하는 내용을 담았다.
▲사업 대상 예시. 서울시
구체적으로 먼저 간선도로변 중 노선형 상업지역을 포함하는 가로구역을 사업 대상지에 포함한다. 주요 간선도로변에 띠 모양으로 지정된 '노선형 사업지역'은 양호한 개발 여건에도 불구하고 그동안 건축 규모 및 배치 제한, 도시기능 연속성 부족, 기형적 건축물 양산 등 불합리한 토지이용으로 장기간 개발이 되지 않아 낙후 원인으로 지목됐다.
이에 둘 이상의 용도지역이 중첩돼 있는 '노선형 상업지역'을 하나의 용도지역으로 변경 가능토록 했으며, 일반상업지역으로 상향 시에는 '복합용도' 도입을 의무화했다.
아울러 기존 지하철역 승강장 350m 이내 지역에 대해서도 입지 특성에 따라 용도지역 최대 2단계(위원회 인정 시 3단계) 변경이 가능하던 기준을 입지 특성 충족 및 복합용도 도입 시 최대 4단계까지 변경이 가능토록 했다.
용적률 인센티브도 추가로 도입된다. 창의·혁신디자인, 관광숙박시설, 친환경 건축물을 적극 유도하기 위한 방안이다.
이에 따라 앞으로 창의·혁신디자인 선정 및 특별건축구역을 지정해 최대 110% 이내 상한 용적률을 가산토록 했다.
'외래관광객 3천만 관광도시'를 목표로 충분한 숙박시설 공급을 위해 '노선형 상업지역' 일대의 용도지역 상향과 함께 관광숙박시설을 동비하는 경우 1.2배 이하의 범위에서 용적률을 추가해 가산하는 기준을 포함했다.
또한 탄소중립, 에너지 자립 등 글로벌 정책 환경에 발맞춘 스마트 친환경 건축물 유도를 위해 제로에너지건축(ZEB), 녹색건축 인증, 지능형건축물(IBS) 도입 시에도 용적률을 추가로 가산할 수 있도록 했다.
▲용적률 인센티브 예시.
사업 추진과정에서 도출된 문제점도 보완했다. 도시정비형 재개발사업의 대상지 선정을 위한 지원자문단에서 인정하는 구역면적 완화 요건에 3만㎡ 상한 규정을 신설했다.
또 대상자 선정 신청 시 동의율 50% 이상을 확보토록 하며, '2030 도시주거환경정비기본계획'의 정비구역 지정요건 중 최소필지, 저밀이용, 신축 비율 등 요건을 추가해 무리한 구역 확대로 인한 주민 동의율 저조 등 주민갈등과 사업지연 요소를 최소화해 나갈 계획이다.
또한 '도시계획변경 사전협상 운영지침' 상 5000㎡ 이상의 협상 대상지 요건을 갖춘 지역은 역세권 활성화사업 대상지에서 제외해 유사 사업간 사업대상 구분을 명확히 했다.
또 '주택법'에 따른 주택조합이 사업을 추진할 때에는 주택조합설립인가 이후 대상지 신청이 가능토록 신청요건을 강화해 지역주택조합원 피해 방지 및 원활한 사업추진을 도모토록 했다.
그밖에 보행녹지공간 확보를 위해 공개공지 조성을 의무화해 정원도시 서울 구현을 위한 쾌적한 도시 환경 개선 기반을 마련하는 등 시의 정책실현을 위해 운영기준을 구체화했다.
조남준 도시공간본부장은 “역세권 활성화 사업은 발전 잠재력과 파급력이 큰 지하철역 주변을 개발해 직주근접 콤팩트시티(고밀복합도시)를 실현하는 사업으로, 노선형 상업지역을 활용한 국제업무 및 관광인프라 조성을 통해 '서울공간 대개조' 실현과 글로벌 도시경쟁력이 강화될 것으로 기대한다"고 말했다.
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