[이슈분석] 정부 미분양 해소책 ‘세컨드홈·리츠’ 실효성 있을까

미분양 주택 3개월째 증가…수도권서 7개월만 관리지역 등장

CR리츠 부활, 세컨드홈 활성화 카드…큰 효과는 기대 어려워

부동산 경기 침체가 장기화되면서 미분양 물량도 더 늘어나고 있다. 전국 미분양 주택은 3개월째 증가세를 보이고 있고, 수도권에서는 미분양관리관리지역이 재차 나왔다. 이에 정부가 미분양 해소를 위해 리츠 및 세컨드홈 등 다양한 대책을 내놓고 있는 가운데, 큰 효과는 기대하기 어려워 '언 발에 오줌누기식' 대책이란 지적이 나온다.

16일 건설업계에 따르면 정부가 최근 미분양의 심각성을 인지하고 미분양관리 지역 선정 및 리츠를 통한 미분양 매입, 세컨드홈 도입 등의 미분양 관련 대책을 내놓고 있다. 미분양과 악성 미분양이 지속 증가하고 있어서다.

국토교통부에 따르면 지난 2월 기준 전국 미분양 주택은 6만4874가구로 전월(6만3755가구) 대비 1.8% 증가했다. 최근 3개월 연속 미분양 물량이 증가하고 있다. 게다가 '악성 미분양'으로 꼽히는 준공 후 미분양은 전국 1만1867가구로 전월보다 4.4% 증가했다. 여기서 지방 준공 후 미분양은 9115가구에서 9582가구로 5.1%(467가구) 증가했다.

이에 정부는 다시 미분양관리지역 선정에 나섰다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 10일부터 경기 안성과 대구 남구, 울산 울주, 강원 강릉, 충북 음성, 전북 군산, 전남 광양, 경북 포항·경주 9곳이 미분양관리지역으로 지정됐다.

HUG는 미분양 세대 수가 1000가구 이상이면서 '공동주택 재고 수 대비 미분양 가구 수'가 2% 이상인 시군구 중 미분양관리지역을 지정한다. 미분양 증가 속도가 빠르거나, 미분양 물량이 계속해서 해소되지 않는 지역, 신규 미분양이 발생할 우려가 있는 곳이 대상이다. 여기에 포함되면 분양보증 발급 전 사전 심사를 받아야 하는 등 규제가 강화된다. 기존 미분양 물량이 해소될 때까지 신규 주택 공급을 제한하는 것이다.

공급을 규제하는 동시에 완화 정책도 펼치고 있다. 앞서 정부는 지난달 말 기업구조조정리츠(CR리츠)를 10년 만에 부활해 리츠가 지방 미분양 주택을 매입하면 취득세 감면, 종합부동산세 합산 배제 등 세제 혜택을 주기로 했다. CR리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 뒤 우선 임대로 운영하고, 시장 상황이 좋아지면 분양 전환해 수익을 내는 구조다. 정부는 지난 8일부터 오는 30일까지 CR리츠 수요조사를 받은 뒤 리츠 인가 등 후속 절차를 진행할 예정이다.

다만 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “리츠 목적이 사회 공헌이 아닌 수익인데, 미분양이라는 건 상품성이 떨어져 매입 효과 자체가 제한적일 수밖에 없다"고 회의적 시각을 표했다.

여기에 더해 전날 열린 비상경제장관회의에서는 정부가 '세컨드홈' 활성화 카드도 내놨다. 수도권 등 지역 1주택 소유자가 인구감소지역에 있는 공시가 4억원 이하 주택을 구입하면, 계속 1세대 1주택자로 인정돼 종합부동산세 등의 세제 혜택을 받게하는 것이 핵심이다.

특례대상지역은 수도권과 광역시를 제외한 인구감소지역 89곳 시군구로 선정됐다. 지방광역시, 수도권에 속하는 부산 동구·서구·영도구와 대구 남구·서구, 경기 가평군 등 6곳은 제외됐다. 다만 접경지역인 인천 강화군·옹진군, 경기 연천군과 광역시 군 지역인 대구 군위군은 특례 대상에 포함된다.

부동산 업계에선 지방 부동산 활성화 효과는 제한적일 것이란 평가가 나온다. 고금리가 이어지면서 부동산 투자 수요가 위축된 데다, 실제 수요자들이 주택 매수에 관심을 보이더라도 이 같은 관심이 지방 주요 도시에 집중될 가능성이 높기 때문이다.

이 연구위원은 “정책 자체는 긍정적이지만, 지방에서도 주요 도시를 중심으로 먼저 활용될 가능성이 높기 때문에 정책의 효과는 제한적일 것으로 보인다"고 밝혔다.

서진형 광운대학교 법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “도심과 최대한 가까운 지역, 자연 환경이 좋거나 전원주택의 느낌을 줄 수 있는 곳에만 수요가 몰릴 수 있다"며 “지방 부동산 시장 활성화에는 큰 도움이 되지 않을 것"이라고 말했다. 이어 “지방 부동산 시장 활성화를 위해선 양질의 지역 일자리를 창출해 지역 경제를 활성화하는 방안을 마련해야 한다"고 덧붙였다.

이현주 기자 zoo1004@ekn.kr