尹 부동산 정책 ‘올스톱’…주택 공급 절벽 우려↑

재건축 등 공급활성화 정책 추진 제동···재초환법 폐지 등 물건너가
불확실성 확대에 건설사도 ‘몸 사리기’···“분위기 더 지켜봐야”

윤석열 대통령 탄핵 소추안 국회 가결로 정국이 혼란해지면서 주택 시장에서 '공급 절벽'이 현실화할 수 있다는 우려가 커지고 있다. 재건축·재개발 등 공급 활성화를 위해 추진한 정책들이 사실상 동력을 잃은 데다 건설사들도 몸을 사리면서 물량이 급감할 수 있다는 이유에서다.

16일 업계에 따르면 윤 정부는 주택 공급 활성화를 위한 규제 완화를 통해 부동산 시장 안정화를 도모한다는 전략을 구사해왔다. 대선 당시 '재건축 초과이익 환수법'(재초환법) 폐지 등을 약속했고 출범 이후에는 관련 규제 완화를 꾸준히 추진해왔다.

대통령 직무가 정지된 현재는 정책의 연속성을 장담하기 힘든 상황이다. 특히 재초환법 폐지 등 재건축 추진 활성화 마중물 역할을 할 것으로 기대됐던 공략들의 실현 가능성이 낮아졌다. 재초환법은 재건축을 통해 얻은 이익이 기준선을 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%를 환수하는 제도다. 당초 조합원 1인당 3000만원이었던 기준을 올해 초 8000만원으로 높이긴 했으나 완전 폐지는 힘들 전망이다.

재건축·재개발 사업 촉진에 관한 특례법안의 국회 통과 역시 쉽지 않을 것으로 관측된다. '8·8 대책'을 통해 발표된 이 법은 정비사업을 최대 3년 단축하는 것이 골자다. 정비사업 초기에 수립하는 기본계획과 정비계획을 필요한 경우 동시에 처리할 수 있도록 한다. 조합 설립 이후 구체적인 사업계획을 수립하는 단계인 사업시행계획과 관리처분계획도 동시 처리할 수 있도록 했다. 정부는 이를 통해 구도심 등을 빠르게 정비하는 효과가 날 것으로 기대했었다.

안 그래도 부동산 시장 불황에 주택 공급은 줄고 있었다. 국내 주택 착공 물량은 2021년 58만3000가구에서 작년 24만2000가구로 반토막났다. 향후 입주 물량을 가늠할 수 있는 지표가 크게 떨어졌다는 뜻이다. 올해는 10월까지 21만8000가구가 착공하는 데 그쳤다.

부동산R114에 따르면 내년 전국 아파트 입주 예정 물량은 총 26만4425가구다. 올해 연말까지(36만3851가구)와 비교하면 27%(9만9426세대) 줄어든 수치다. 2013년 이후 가장 적은 양이기도 하다.

건설사들도 경기 침체와 함께 덮친 탄핵 정국의 불확실성으로 인해 에 대비해 소극적인 자세를 취하고 있다. 업계 한 관계자는 “부동산 시장이 얼어붙으면서 탄핵 사태 이전에도 수도권을 제외한 지역에서는 착공·분양 등 일정을 미루거나 확정짓지 않고 있던 상황"이라며 “내년 분위기는 조금 더 지켜봐야할 것"이라고 말했다.

경제 환경이 악화하고 있다는 점도 문제다. 계엄령이 내려진 이후 국제 금융 시장에서 원화 약세 현상이 두드러지며 환율이 치솟고 있다. 이미 공사비가 크게 올라 수익성에 경고등이 들어온 상황에서 원자재 수입 가격이 더 올라갈 여지가 생긴 셈이다. 일각에서는 정국 혼란에 국토교통부가 추진해온 공사비 현실화 로드맵에도 차질이 생기는 것 아니냐는 걱정이 나온다.

정부는 우선 1기 신도시 이주대책 등을 정상적으로 발표하며 시장 혼란을 최소화한다는 방침이다. 내년 공공주택 공급 물량(인허가·약정 기준)을 역대 최대 규모인 25만2000가구로 잡는 등 대응책 마련에도 나섰다. 공공주택 착공 목표치도 기존 5만가구에서 7만가구로 늘렸다.

발표를 앞둔 '뉴빌리지' 선도사업이 정상적으로 추진될지 여부도 관심사다. 이는 빌라 밀집 지역 가운데 아파트로 재개발이 불가능한 곳들을 저층 주거시설로 다시 재개발하는 사업이다. 전국에서 30여개 지역을 선정해 국비를 지원한다는 게 정부 구상이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “한동안 주택 공급이 줄어드는 현상이 나타날 것"이라며 “지금 가장 불확실한게 부동산 정책인데 (건설사들은) 여기에 민감해질 수 있어 공급 계획을 보수적으로 가져갈 가능성이 높다"고 말했다.

여헌우 기자 yes@ekn.kr