내년 역대급 분양 한파…주택 시장 ‘장기 침체’ 우려

내년 민간아파트 분양 15만 가구 밑돌아
10대 건설사 아파트 분양 올해의 69%
사업성 떨어지고 정부 정책 이행력 부족
2026년부터 입주 물량 감소…‘시장 쇼크’

내년 주요 건설사들의 민간 아파트 분양 물량이 역대 최저치인 15만 가구를 밑돌 것으로 예상된다. 미확정 물량을 포함해도 16만 가구가 채 되지 않는다. 통계를 자체적으로 확인할 수 있는 2000년 이후 가장 적은 수치다.

전반적인 경기 악화 외에도 급등한 공사비, 정국 혼란 및 정책 실종 등 복합적인 이유 때문인 것으로 분석돼 자칫 주택 시장이 장기적인 침체에 빠질 수 있다는 우려가 나온다.

◇ 내년 분양 물량 14만 가구…올해 3만 가구 내년으로 연기

25일 부동산R114에 따르면 25개 주요 시공사의 내년 분양 물량을 조사해 보니 전국 158개 사업장에서 총 14만6130가구(임대 포함 민간아파트 분양 기준)를 분양할 예정인 것으로 나타났다. 이는 2000년 이후 분양 물량이 가장 적었던 2010년(17만2670가구)보다도 적은 수치다. 분양 계획이 확정되지 않는 1만1000여 가구를 포함해도 내년 분양 계획 물량은 총 15만7000여 가구에 그친다. 2000년 이후 최저치다.

올해 분양 시장은 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이 유행하면서 수도권을 중심으로 청약 광풍이 불었다. 특히 강남 3구를 중심으로 시세 차익을 기대하고 청약을 접수하는 인원이 몰리며 1~11월 서울 아파트 평균 경쟁률은 154.5대 1까지 치솟았다. 지난해 연간 경쟁률(57.36대 1)의 2.7배에 이른다. 이에 분양 물량도 많았다. 올해 민간 아파트 시장에는 당초 계획 물량(26만5439가구)의 83.7% 수준인 22만2173가구가 분양됐다. 2020년(91.7%) 이후 4년 만에 가장 높은 수준이다.

이 가운데 분양 계획에 포함됐다가 내년으로 이월된 물량은 3만6231가구로 집계됐다. 내년 전체 분양 예정 물량(14만6130가구)의 33% 수준이다. 서울 서초구 래미안원페를라, 경기 성남시 분당구 정자동 느티마을4단지, 인천 중구 인천영종국제도시 디에트르 등의 분양 일정이 내년으로 연기됐다.

지역별 이월 물량을 보면 수도권(1만8167가구)이 50.1%, 지방(1만864가구)이 49.9%로 각각 나타났다. 특히 지방의 이월 물량 비중이 지난해(44%)보다 늘어나 지방 사업장의 어려움이 심화하는 것으로 분석됐다.

◇ 10대 건설사 분양 줄어…주택 공급 절벽 '장기 침체' 기로

문제는 전반적인 경기 불황과 부동산 시장 침체가 계속되면서 내년부터 분양 시장이 더욱 축소될 것이라는 점이다. 시공 능력 평가 상위 10대 건설사의 올해 분양 실적은 분양 계획 대비 77%였는데, 내년엔 10만7612가구로, 올해(15만5892가구)의 69%에 그친다. 계획 대비 분양 물량을 축소한 곳이 6곳, 유지는 3곳인 반면 확대는 1곳에 그쳤다.

사업 종류 별로는 자체사업(도급 포함)이 53%(7만7157가구), 정비사업(리모델링 포함)은 47%(6만8973가구)로 집계됐다. 수도권을 중심으로 정비사업 물량이 줄어, 내년 1000가구 이상 정비사업은 서울에서는 서초구 방배동 래미안원페를라(1097가구)가 유일하다.

이같은 역대급 분양 한파는 무엇보다 환율 인상, 국제 정세 등으로 원자재 가격이 대폭 오르고 인건비가 늘어나면서 분양가가 급등했기 때문으로 분석된다. 경기 침체로 국민들의 소득이 감소하는 와중에 주택 가격이 가파르게 올라 대출 등 정책 자금에 대한 주택 시장의 의존도가 커졌다. 최근 정부는 경기 부양을 위해 기준 금리 인하를 단행하면서도 가계 부채가 심각하다고 판단해 주택담보대출 등에 대해선 규제를 강화하고 있다. 결국 미분양이 전국적으로 계속 늘어나면서 사업성이 떨어지고 있다. 설상가상으로 윤석열 대통령의 비상계엄 선포·탄핵 등에 따른 정국 불안정과 정부의 정책 이행력 실종 사태로 불확실성이 심각한 상태다.

특히 전문가들은 연립, 다세대 등 다른 형태의 주택 입주 물량도 2026년 이후 감소할 것으로 예상하고 있다. 내년부터 이어질 민간아파트 공급 감소가 주택 시장에 더 큰 충격을 줄 수 있다. 탄핵 정국 장기화로 인해 부동산 관련 입법·규제 완화 등이 지체될 수록 시장은 더 어려워질 수 있다.

부동산R114 관계자는 “내년 아파트 분양이 역대 가장 적은 수준을 기록할 것으로 보이는데, 단순히 부동산 경기가 악화됐다기 보다는 정치적, 경제적, 구조적 문제가 복합적으로 작용한 것"이라며 “아파트 분양 시장이 장기적으로 침체될 수 있는 만큼 현실적인 공사비 조정 방안을 내놓고 정책 안정성을 강화해 시장 주체들이 마음놓고 참여할 수 있도록 해야 한다"고 말했다.

송두리 기자 dsk@ekn.kr