오세훈 시장 지난 14일 “토지거래허가구역 해제 조만간 발표“
서울 집값 상승세 꺾였어도 토지거래허가구역은 오름세
“땅 값 안 떨어졌는데 뜬금없다" 지적 나와
반면 “정적 영향이나 큰 부작용 없을 것" 반박도
▲오세훈 서울시장. 서울시
오세훈 서울시장이 규제 완화 정책의 일환으로 토지거래허가구역 해제를 언급하면서 현실화 가능성과 이로 인한 효과 및 부작용에 대한 관심이 쏠리고 있다.
15일 서울시에 따르면 오 시장은 지난 14일 '규제 풀어 민생 살리기 대토론회'에서 “특단의 시기, 특별한 시기에 선택됐던 토지거래허가구역제도(토허제) 폐지를 지금 상당히 적극적으로 검토 중“이라며 “토지거래허가구역 해제를 조만간 발표할 것"이라고 밝혔다.
오 시장은 토지거래허가구역 해제 이유로 현재 부동산시장 침체를 꼽았다. 오르던 부동산 가격이 지난 2~3개월 정도 하향안정화 추세에 접어들었고, 오히려 가격이 침체될 가능성도 있는 만큼 '투기 근절'의 명분이 사라졌다는 것이다. 또 토지거래허가구역 제도가 지나치게 사유재산권을 침해한다는 민원이 제기되고 있으며, 오히려 풍선 효과로 인해 인근 지역의 땅값이 오르고 있다는 부작용도 해제 근거로 들었다.
시는 서울의 부동산 가격이 급등세를 보이던 2020년 6월 투기 근절을 명분으로 강남구 대치·삼성·청담동(9.2㎢)과 잠실동(5.2㎢)을 토지거래허가구역으로 지정한 이후 현재까지 이를 유지하고 있다.
토지거래허가구역은 투기 과열을 막기 위해 직접 거주 또는 운영 목적이 아니면 매수를 할 수 없도록 설정한 구역이다. 이 곳에서 주택을 매입할 때는 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 여기에 더해 2년 이상 실거주 의무가 뒤따르며 임대를 놓거나 전세를 끼고 집을 매수하는 일명 '갭투자'도 제한된다. 기존에 보유한 주택이 있다면 1년 이내에 처분해야 한다. 부동산 가격이 급격히 오르고 투자 수요가 넘쳐나자 '급한 불'을 끄기 위해 거래를 제한하는 조치다.
전문가들 사이에서는 일단 해제 현실화 가능성이 매우 높다는 전망이 나오고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원 “5년 정도 묶었으면 시도 토지거래허가구역을 풀만하기 때문에 해제 가능성은 높은 편"이라며 “(가격 상승시 투기 과열 방지 차원에서)취득 및 매도에 걸쳐 강화했던 규제들이 있는데 토허제는 그 중 하나"라고 설명했다.
그러나 일각에서는 부정적인 의견도 있다. 해당 구역 내 토지 가격이 전혀 하락하지 않고 여전히 우상향 하는 상황에서 해제할 명분이 없다는 것이다. 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수는 “토지거래허가구역 해제는 집값이 폭락했을 때 시행해야하는데, 현재 시점이 뜬금없다"면서 “결국 해제 여부는 시에 달려 있긴 하지만 서울 시내 집값이 내려가지 않는 상황에선 논란이 있을 것"이라고 지적했다.
현재 서울 집값은 지난해 하반기 실시된 고강도 대출규제와 탄핵정국으로 인한 불확실성이 겹치며 1년7개월여 만에 오름세가 꺾여 보합세를 보이고 있다.
한국부동산원 1월 첫째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 가격은 41주 만에 상승세가 꺾인 이후 2주째 보합(0.00%)을 유지했다.
반면 토지거래허가구역은 계속 오르고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 대치동 아파트의 3.3㎡(평) 당 거래 가격은 △지난해 8월 9926만원 △9월 1억245만원 △10월 1억1071만원 △11월 1억1487만원으로 꾸준히 상승했다. 최근의 탄핵 국면에서도 상승세가 계속됐다. 아실에 따르면 '대치쌍용1차' 전용 84㎡는 지난해 12월 29억2500만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 이는 직전거래 대비 1억3500만원 오른 가격이다. '대치개포우성' 전용 128㎡ 또한 같은 달 전고점에서 1억원 오른 47억에 계약을 체결하며 신고가를 기록했다.
일각에서는 토지거래허가구역 해제가 강남권 집값 상승세를 부추길 수 있다는 우려도 나온다. 반면 전문가들은 집값이 급격하게 상승하지는 않을 것이고 이로 인한 부작용도 없을 것이라고 반박도 있다.
이은형 연구위원은 “집값은 수요와 공급에 따라 결정되는 것이기 때문에 강남권 집값 상승을 토지거래허가구역 해제의 부작용이라고 할 수는 없다"면서도 “현재 매수심리가 위축돼있고 대출규제가 강력하기 때문에 토허제를 푼다고 해서 나타나는 부정적 영향이나 큰 부작용은 없을 것"이라고 설명했다.
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