김다니엘 정치경제부 기자
▲김다니엘 정치경제부 기자
오세훈 서울시장이 규제 완화 정책의 일환으로 토지거래허가구역(토허제) 해제를 적극 검토하면서 논란이 일고 있다.
결론부터 얘기하면 신중히 추진해야 한다. 찬성 측은 실효성이 부족했던 규제를 철폐함으로써, 왜곡된 시장 구조를 바로잡고 합리적인 거래를 촉진해야 한다고 주장한다. 사유권의 과도한 제한, 개발 지연으로 인한 주택 공급 차질, 인근 지역의 부동산 가격 상승 등 부작용도 근거로 든다.
토지거래허가구역은 부동산 투기 과열을 막는다는 명목으로 2020년 6월 도입됐다. 주택 매수를 제한하고 실거주 의무를 부과하는 등 강한 통제로 시장을 억눌렀다. 하지만 강남권을 비롯한 주요 지역의 집값 상승을 막는 데 전혀 효과를 발휘하지 못했다.
현재 서울에서 토지거래허가구역으로 지정된 지역은 총 65㎢, 서울 전체 면적의 11%에 해당한다. 하지만 5년 가까이 시행된 토허제에도 불구하고 강남권 집값은 여전히 상승세다. 오히려 주변 지역으로 투자 수요가 이동하는 '풍선효과'가 발생했다. 실질적으로 가격 안정에 기여하지 못했음을 방증한다.
사실 해법은 분명하다. 시장에 맡겨야 한다. 부동산 가격은 근본적으로 수요와 공급에 의해 결정되어야 한다. 정부가 인위적인 규제를 가한다고 통제할 수 있는 것이 아니다. 수요를 억누르는 방식의 정책은 단기적인 효과조차 내지 못했다. 오히려 거래 위축과 시장 경직만 초래했다.
현재 전국 부동산 시장이 침체기이고 서울도 최근들어 하향 안정화 추세라는 점도 토허제 폐지의 명분이 되고 있다. 부동산 가격 폭등 우려가 적다. 부동산 시장 침체 가능성까지 높은 상황이다. 개발 촉진과 부동산 시장 활성화, 주택 공급 창출 등을 위해 폐지해야 한다는 주장이다.
특히 강남 현대차그룹의 글로벌비즈니스센터(GBC) 인근, 여의도, 목동 등은 물론 강북권과 상대적으로 사업성이 떨어지는 곳들의 경우 필요성이 강하게 제기되고 있다. 과도한 규제로 개발 속도가 지연되면서 토지 가치도 하락하고, 상업시설·주거시설 공급도 지연되고 있기 때문이다.
그러나 부작용도 감안해야 한다. 모아타운 등 일부 사례에서 보듯 서울 곳곳에는 여전히 투기 수요가 있다. 지분쪼개기나 과도한 투기적 거래 등이 언제든지 재현될 수 있다. 규제 완화를 통한 시장 활성화나 주택 공급도 필요하지만 지역 특성과 시장 상황을 고려해 신중히 추진해야 한다.
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