정부, 장기민간임대주택 활성화로 주거안정화 꾀해
그러나 시공사 부도 등 보증금 반환 불가 피해 잦아
HUG 보증서 의무가입·투명 정보공개 등 조치 필요
▲서울 시내의 한 건설 현장 모습. 사진=연합뉴스
최근 강원도 춘천에서 약 300억 원 규모의 보증금 피해 사건이 발생하는 등 민간임대주택에서 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 속출하고 있다. 정부는 주거 안정화를 위해 기업이 운영하는 20년 장기민간임대주택을 활성화겠다지만, 기업의 재정 상황에 따라 대규모 사고가 생길 가능성이 커 보증금 관리 강화 등 추가적인 안전장치가 반드시 필요하다는 지적이 나온다.
13일 부동산업계에 따르면, 정부는 지난해 서민 주거 안정과 주택 공급 활성화를 위해 기업들이 주택을 지어 집을 빌려 주고 수익을 내는 민간임대주택 활성화 방안을 발표했다. 20년 이상 장기 임대로 세입자의 주거 안정성을 높이기 위해 건축한 중산층 대상 임대주택이다. 정부는 임대료 및 세제 혜택을 줘 오는 2035년까지 10만 가구를 공급할 계획이다.
그러나 문제는 민간임대사업의 구조상 보증금 비율이 높아 일반적인 임대시장보다 취약하다는 부분이다. “정부가 장려하고 기업이 운영하니 안전할 것"이라는 신뢰를 가지고 입주했다가 건설사 및 시행사 등의 자금난으로 수백 가구가 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 생길 수 있다.
실제로 연도별 보증사고 발생 가구 수는 △2021년 524가구 △2022년 766가구 △2023년 1106가구 △2024년 1364가구로 점점 증가하는 추세다. 국회 국토교통위원회 소속 복기왕 더불어민주당 의원실이 주택도시보증공사(HUG)로부터 확보한 자료에 따르면, 지난 4년간(2021년~2024년 7월) 사용검사 후 임대보증금 보증 사고가 발생한 가구 수는 총 3760가구에 달했다.
최근에도 춘천의 한 민간임대아파트에서 시공사 부도로 약 300억원 규모의 보증금 사기사건이 발생해 주민들이 금융이자 비용을 제외하고도 591억원에 달하는 피해를 입는 사고가 발생했다. 지난해에는 충북 충주에 위치한 '신우희가로 임대아파트'를 운영하는 신우산업개발이 보증사고를 일으켜 총 631가구의 입주민이 피해를 입었다. 전남 광양에서도 흥한산업의 '흥한 에르가 아파트'(232가구)와 신성토건의 '남해 오네뜨 아파트'(103가구)에서 각각 보증사고가 일어났다.
전문가들은 입주민들의 피해를 줄이기 위해 정부가 전세 피해 구제 등의 사후 조치 뿐 아닌, 민간임대사업자의 재무건전성 평가나 보증금 등 정보를 사전 공개하는 조치를 추가로 취해야한다고 보고 있다. 일각에서는 HUG의 임대보증보험에 가입했음에도 시행사가 계약금과 중도금을 공사 대금으로 사용해 금액을 돌려받을 수 없다며, HUG의 책임을 강화해야한다는 지적도 나오고 있다. 실제로 춘천 민간임대아파트 주민들은 이를 문제 삼아 HUG에 집단 소송을 제기했다.
다만 HUG의 책임론에 대해서는 현실적으로 주기적 모니터링 등 제재를 더하기 어려워, 기업관리 측면에서 내부 통제를 강화하도록 해야한다는 지적도 나온다.
윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “민간 시공을 진행하는 건설사가 보증금을 목적 외 다른 곳에 사용하지 못하도록 규제하면 현실적으로 시장이 위축될 가능성이 높다"며 “부채상환이 되지 않는 게 문제인 만큼 보증금이 부채라는 인식을 명확히 잡고 충당금을 관리하게 해 기업관리 측면에서 내부 통제하며 선량한 임대인의 의무를 다하게 해야한다"고 말했다.
이어 윤 위원은 “현재 민간임대시장에서도 HUG의 보증서 발급은 가능하니 의무적으로 가입시켜야 할 것"이라며 “개인 거래와 기업간 거래는 차이가 있기 때문에, 금액 책정 시 실제 시세에 비해 과도하게 책정되지 않도록 소비자에게 정보를 알려 위험성을 고려할 수 있는 제도가 필요할 것으로 보인다"고 덧붙여 말했다.
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