이재명 정부, 첫 부동산 규제 카드로 ‘대출 옥죄기’ 단행
시장선 “단기 효과 있겠지만 구조적 처방 필수”
▲서울 송파구 서울스카이에서 본 일대 아파트. 사진=연합뉴스
이재명 정부가 부동산 시장 과열에 대응해 첫 규제 카드를 꺼내 들었다. 가계부채 관리를 명분으로 주택담보대출 규제를 강화해 단기적인 진정 효과가 예상된다. 다만 풍선 효과나 실수요 위축, 전세·월세 불안 등의 부작용이 우려되고 장기적인 안정을 위해선 공급량을 늘리고 세제, 통화 정책, 국토 균형 발전 가시화 등 종합적인 대책이 나와야 한다는 목소리가 높다.
29일 업계에 따르면, 금융위원회는 지난 27일 수도권과 일부 규제지역의 주택담보대출을 6억원 이내로 제한하고 다주택자는 아예 대출을 금지하는 등 '가계부채 관리 강화방안'을 발표했다. 이 대책은 다음날부터 시행됐다. 생애최초자 LTV(주택담보인정비율)는 80%에서 70%로 낮아지며 전입 의무도 부과된다.
이같은 강력한 대출 규제는 최근 몇달간 진행된 서울 집값 과열 양상 때문이다. 한국부동산원에 따르면 지난 23일 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.43% 상승해 2018년 9월 이후 6년 9개월 만에 최대폭 상승률을 기록했다. 성동·마포·송파·강남 등 한강변 인기 지역을 중심으로 상승세가 두드러졌다.
시장에선 벌써 관망 분위기가 감지된다. 서울 마포의 한 공인중개사는 연합뉴스에 “대출 규제 발표 첫날엔 급하게 계약일을 앞당기려는 매수자들이 몰려 눈코 뜰 새가 없었는데, 규제가 시작되니 매수 문의가 뚝 끊겼다"면서 이번 규제는 여파가 꽤 오래 갈 것으로 보인다. 마포 아파트는 대출이 안 나오면 사기 어려운 수준이어서 기존 아파트 '갈아타기'가 어렵게 됐다"고 말했다. 실제 이른바 이번 아파트값 상승세를 주도한 '한강 벨트' 지역에선 어제 오늘 이틀 동안 매물 문의가 뚝 끊어지고 거래도 거의 중단되는 등 진정세를 보인 것으로 전해졌다.
전문가들은 이번 대출 규제 강화로 집값을 끌어올리던 이른바 '상급지 갈아타기'와 지방의 자산가들을 몰려 오게 한 원정 갭투자가 직격탄을 맞게 됐다고 보고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 조치는 기존 LTV 조정과는 비교하기 어려운 강도"라며 “일률적인 6억 원 상한은 현실과 괴리가 있고, 시장이 관망세로 전환될 수 있다"고 평가했다. 서진형 한국부동산경영학회장도 “단기적으로는 거래가 위축되며 일시적인 안정 효과가 있을 수 있다"고 봤다.
그러나 일각에선 정책의 부작용이나 추가적인 종합 대책의 필요성을 강조하는 목소리가 높다. 우선 이번 규제로 대출없이 서울 상급지에서 집을 사기 어려워져 '현금 부자'들만 덕을 보게 됐다는 지적이 나온다. 전월세 시장으로 주거 수요가 몰려 서민들의 살림살이가 더 팍팍해질 것이라는 지적도 있다. 한 부동산 전문가는 “대출 규제가 시작된 후에도 현금 여력이 충분한 사람들은 여전히 매물을 찾아 나서고 있다"면서 “시장 위축으로 실수요자와 임차인의 주거 불안이 확대될 수 있기 때문에 정부가 후속 대책을 세밀하게 보완해야 한다"고 지적했다.
정부도 이같은 점을 감안해 조만간 공급 대책을 발표하기 위해 준비 중인 것으로 알려졌다. 신규 택지를 대거 지정해 공급량을 늘리기 보다는 기존의 도심 내 유휴부지나 역세권·상업지구내 고밀도 개발을 통해 공급을 확대하는 방안이 거론된다. 문재인 정부때 추진됐다가 흐지부지된 태릉골프장(1만가구), 용산 캠프킴(3100가구), 상암동 서부면허시험장(3500가구) 등의 공급 계획도 부활할 지 주목된다.
국토부는 업무·상가 용지를 주택용지로 전환하고, 공공청사를 재개발하면서 저층에는 청사, 고층에는 주택을 배치하는 방안, 재건축·재개발 규제 완화로 용적률·건폐율을 상향하고, 인허가 기간을 단축해 정비사업 기간을 줄이는 것도 검토하고 있다. 또 윤석열 정부가 지난해와 올해 상반기 발표했던 약 8만 가구 공급 방안도 속도를 높여 조기에 공급하는 방안을 살펴보고 있는 것으로 전해졌다.
진성준 민주당 정책위의장은 지난 26일 기자간담회에서 “윤석열 정권 내내 방치하다시피 했던 주택공급계획, 3기 신도시 조성계획, 공공 재개발 계획을 꼼꼼하게 점검해 신속하게 다시 추진해야 한다"고 말했다. 이어 “필요할 경우 신도시도 할 수 있어야 한다"며 전방위 공급계획이 필요하다는 점을 강조했다. 기존 발표 신규 택지·3기 신도시의 개발 밀도를 상향하는 것도 거론되고 있다. 이 대통령이 “세금으로 집값을 잡지는 않겠다"고 말했지만 여전히 종합보유세 정상화·거래세 인하가 필요하다는 주장도 강하다. 또 서울·수도권에 집중된 산업 공단, 교육 시설, 공공 기관 등을 전국 주요 거점 지역으로 이전해 인구를 분산하는 국토 균형 발전 전략을 다시 짜서 체계적으로 시행해야 서울 집값을 잡을 수 있다는 목소리도 높다.
서 회장은 “6억 원 이하 중저가 매물에 수요가 쏠리면서 키 맞추기식 가격 왜곡과 풍선효과가 발생할 수 있다"며 “보유세 강화, 거래세 완화, 지역 간 공급 격차 해소 같은 구조적 처방이 병행돼야 실질적인 안정으로 이어질 수 있다"고 강조했다.
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