‘2025 대한민국 경제’ 보고서에서 밝혀
2023년 주택보급률 전년 대비 0.4%p 증가
그러나 자가보유율은 0.6%p 감소, 자가점유율도 0.1%p 하락
▲정부가 '가계부채 관리 방안'을 발표한 뒤 열흘이 지나며 서울 부동산 시장에서 거래 및 집값 상승폭이 일부 둔화한 것으로 나타난 6일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 및 빌라단지의 모습. [사진=연합뉴스]
정부가 6·27 부동산 대책의 후속 조치로 수도권 주택 공급 확대 방안을 이르면 다음 달 내놓을 예정인 가운데, 공급 증가에도 불구하고 실질적인 '내 집 마련'은 더 어려워지고 있다는 분석이 나왔다. 자가점유율이 하락하고 수도권·서울의 임차 가구 비중이 고착화되면서, 단순한 물량 확대만으로는 주거 안정 효과를 체감하기 어렵다는 지적이다.
국회 예산정책처는 지난 17일 '2025 대한민국 경제' 보고서를 펴내 이같이 지적했다. 이에 따르면 주택 공급이 확대되면서 전국 기준 주택보급률은 2023년 102.5%로 전년 대비 0.4%포인트(p) 증가했다. 주택보급률이 100%를 넘었다는 것은 전체 가구 수보다 주택 수가 더 많다는 얘기다. 실제 2023년 인구 1000명당 주택 수는 437호로 2021년(423.6호) 대비 꾸준히 증가했다. 수도권(403.2호)과 서울(413.3호)도 늘어 전국적으로 주택 공급량 자체는 증가세를 보였다.
반면 주택 실수요자들의 '체감 안정'은 뒷걸음질치고 있다. 대표적인 지표가 자가를 보유하고 있는 가구 비율인 '자가보유율' 하락이다. 주택 수의 증가에도 불구하고 자가보유율은 2022년 61.3%에서 2023년 60.7%로 오히려 0.6%p 감소했다. 자가에서 거주하는 가구의 비율을 나타내는 '자가점유율'도 같은 기간 57.5%에서 57.4%로 0.1%p 하락세를 보였다. 전국 가구 10가구 중 4가구는 여전히 전·월세 등 자기 집이 아닌 남의 것을 빌려 살고 있다는 얘기며, 그 규모가 최근 몇년새 더 늘어났다.
특히 수도권과 서울은 공급 대비 실거주 불균형이 뚜렷하다. 수도권의 자가점유율은 2023년 기준 51.9%로, 2021년 이후 정체 상태다. 같은 해 임차 가구 비율은 수도권에서 45.2%로 고착화됐다. 특히 서울은 인구 1000명당 주택 수가 많음에도 불구하고 실질적 주거 안정으로 이어지지 않는 구조다. 보고서는 “서울은 1~2인 가구 중심의 소형주택 위주로 공급이 집중된 결과, 임대 중심의 주택이 밀집되면서 실거주 기반 확보에 한계가 있었다"고 분석했다.
이는 높은 주거비 부담으로 이어지고 있다. 보고서에 따르면 2023년 전국 기준 자가가구의 연평균 가구소득 대비 주택가격 배율(PIR)은 6.3배로, 소득 전부를 저축해도 평균 6.3년이 걸려야 내 집 마련이 가능하다는 뜻이다. 수도권은 이보다 높은 8.5배로, 비수도권(3.7배)의 두 배를 넘는다. 임차가구의 소득 대비 주택임대료비율(RIR)도 수도권은 20.3%나 된다. 소득의 5분의 1을 월세나 전세에 쓰는 구조로 주거 취약계층의 부담이 가중되고 있다는 얘기다.
정부는 공급 확대 의지를 밝히고 있다. 이재명 대통령은 수도권 4기 신도시 계획을 재검토하고, 대신 기존 2·3기 신도시의 유휴부지를 우선 활용해 주택 공급 속도를 높이겠다고 밝혔다. 또한 임대주택 공급 확대와 함께 재개발·재건축 사업을 통한 노후 도심 지역의 주택 공급 증대에도 중점을 두겠다고 강조했다. 이와 함께 1기 신도시 정비를 통한 주택 공급 확대에 나서고 있다.
전문가들은 주택 공급 대상과 지역이 실수요와 맞지 않을 경우 효과가 제한적일 수 있다고 경고했다.
실수요자들이 집중된 수도권, 그중에서도 서울 중심 지역에 저렴한 공공 주택을 공급하는 것이 핵심이라고 입을 모았다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “실수요자들이 집중된 수도권, 그중에서도 서울 중심 지역에 저렴한 공공 주택을 공급하는 것이 핵심"이라면서 “주택 공급량 자체가 서울에서 줄어든 상황인데, 본래부터 공급이 부족했던 시장에서 공급량까지 줄어들면 문제가 심화될 수밖에 없다"고 말했다.
조동근 명지대 경제학과 명예교수는 “자가점유율이 정체되거나 후퇴하고 있다는 점은 공급된 주택이 실수요로 이어지지 않고 있다는 방증"이라며 “정부가 6·27 대책 후속으로 단순히 물량 중심으로 서울 아닌 다른 데에 집을 많이 지으면 '미스매치'가 돼 결과적으로 '내 집 마련'의 문턱은 더 높아질 수 있다"고 지적했다. 이어 “공급과 실수요 사이의 괴리를 해소하지 못하면, 자가점유율은 계속 정체되거나 후퇴할 가능성이 크다"고 경고했다.
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