22일 '주거지원 사업 종합 평가' 보고서 통해 지적
“신생아 특례대출 고소득 쏠림…정책 취지 퇴색"
▲전용면적 60㎡ 이하의 소형 아파트 매매 가격이 올해 처음으로 40억원대에 진입한 것으로 나타난 20일 서울 남산 전망대에서 바라본 서울 곳곳이 아파트로 빼곡하다. [사진=연합뉴스]
주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한하는 '6·27 대책'이 본격 시행된 가운데, 저출산 문제를 해결하기 위한 주택 공급에는 예외를 두어야 한다는 주장이 제기됐다.
국회 예산정책처는 22일 '주거지원 사업 종합 평가' 보고서를 통해 출산·양육 가구를 위한 대출 규제 완화 필요성을 제기했다.
예정처는 획일적인 현행 LTV·DSR 제도가 신혼부부와 자녀 양육 가구의 주거 접근성을 가로막고 있다며, 자녀 수에 따라 주담대 비율을 최대 80%까지 높이는 방안을 검토해야 한다고 제안했다. 저출생 대응과 실질적 주거 지원을 연계하기 위해서는 금융 규제의 생애주기 맞춤형 전환이 필요하다는 것이다.
이에 따라 예정처는 “현행 LTV·DSR 제도는 신혼부부나 자녀 양육 가구의 주거 접근성을 제약하고 있다"며 “생애주기와 자녀 수에 연계한 차등적 대출 규제 완화가 필요하다"고 지적했다.
예컨대 지난 6·27 대책 이후 생애최초 주택구입자는 LTV 최대 70%까지 대출이 가능하지만, 무주택자나 1주택자(처분 조건부)는 규제지역 50%, 비규제지역 70%로 제한돼 있다. 그러나 자녀 1명을 둔 가구에는 LTV를 75%, 2명 이상인 경우 최대 80%까지 올려주는 등 혜택을 줄 필요가 있다는 게 보고서의 주장이다. 다만 무분별한 대출 확산을 막기 위해 7억원 이하 대출한도 등 안전장치가 병행돼야 한다고 덧붙였다.
DSR 산정 방식도 유연화가 필요하다고 지적했다. 현재는 연소득 기준으로 대출 원리금 상환 비율을 산정하지만, 출산·육아로 인한 일시적 소득 감소가 충분히 반영되지 않는 구조다. 예정처는 “복직 예정 소득이나 과거 평균 소득을 기준으로 연소득을 재산정하는 방식으로 DSR 산정 기준을 조정해야 한다"고 설명했다.
예정처는 신생아 특례 대출의 실효성이 부족하다는 비판도 제기했다. 이 제도는 출산 가구에 특례금리를 적용해 주택구입·전세자금을 지원하는 취지로 도입됐지만, 고소득층의 대출 갈아타기 수요가 집중되고 있다는 분석이다. 게다가 윤석열 정부 시절 소득요건을 계속 완화했다다. 정부는 2023년 1억3000만원이던 기준을 2024년 맞벌이 기준 2억원까지 상향했다.
예정처는 “2024년 대환 대출 중 8000만원 초과 소득자의 비율은 약 51%로, 신규 대출보다 고소득 집중도가 높다"며 “정책이 저출생 문제 해결에 실질적으로 기여하고 있는지 면밀히 평가해야 한다"고 밝혔다. 또 “정책 목표와 수단 간 괴리를 점검하지 않은 채 자격 요건을 완화하는 것은 정책의 정당성과 지속 가능성을 떨어뜨릴 수 있다"고 우려했다.
상환 구조도 문제다. 신생아 특례대출은 구입자금의 경우 특례금리 적용이 5년, 전세자금은 4년으로 한정돼 있다. 이후 일반 정책금리나 시중금리로 전환되면서 금리 변동 위험과 상환 부담이 급증할 수 있다. 특히 청년층은 최장 30년간 장기 채무 상태에 놓일 수 있으며, 이는 소비 여력을 제약하고 내수 위축으로 이어질 우려도 있다.
예정처는 “향후 대출 정책은 단기적 수요 자극이나 양적 확대에 머물 것이 아니라, 정책 간 연계성과 상환능력을 고려한 지속 가능한 제도 설계가 필요하다"며 “특례금리 종료 시점에 대한 사전 고지 의무, 소득 기반 상환 유예 장치 마련 등 실효성 있는 보완책이 필요하다"고 강조했다.
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