수도권 입주물량 2년 뒤 반 토막…서울 81% 급감 전망
강남 대형 아파트 한 달 새 11%↑…“대출 절벽 속 편향 거래”
정부, 여의도·태릉CC·과천청사 등 유휴부지 활용 검토
“실수요자 대출 보완·공급 조기화 없인 고가 거래·시장 왜곡만 남아”
▲서울 시내 아파트 모습. 사진=연합뉴스
'6·27 부동산 대출 규제'가 시행된 지 한 달여 만에 시장 기형화 우려가 커지고 있다. 실수요자는 대출 절벽에 갇힌 반면 강남 등 고가 아파트 거래는 오히려 과열되면서 정책의 형평성과 실효성에 의문이 제기된다. 전문가들은 “대출 규제 보완 없이 공급만 늦추면 강남만 뛰는 구조가 고착된다"며 조기 공급과 맞춤형 규제 전환을 경고했다.
10일 업계에 따르면 6·27 대출 규제 시행 이후 6주 이상 지나가면서 서울 고가 아파트값의 오름세가 다시 확대되면서 강남권을 중심으로 시장 과열과 거래 편향이 뚜렷해지고 있다.
한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 규제 시행 후 6주간 둔화세를 보이다 지난달 29일 기준 0.14%로 반등했다. 상승세는 강남·용산·성동 등 재건축 기대가 높은 지역과 경기 성남·과천에서 두드러졌다. 다방이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 전용 135㎡ 초과 아파트 평균 매매가는 6월 33억6000만원에서 7월 37억3000만원으로 10.9% 올랐다. 반면 중저가 아파트와 신규 분양시장은 거래 절벽이 이어지며, 고소득·현금 보유층 중심의 편향 거래만 활발한 상황이다.
공급 전망은 한층 어둡다. 부동산R114에 따르면 2027년 수도권 입주 예정 물량은 10만 가구로 올해(20만 가구) 대비 절반 수준으로 감소하며, 서울은 4만6767가구에서 8803가구로 81% 급감할 전망이다. 2026년 수도권 입주 예정 물량도 올해보다 23.2% 줄어든다.
정부는 이달 말~9월 초 주택 공급 확대 대책을 내놓을 계획이다. 거론되는 후보지로는 태릉CC, 과천 정부청사 일대, LH 여의도 부지 등이 있다. 그러나 이들 부지는 과거에도 그린벨트 훼손, 관공서 이전, 주민 반대 등으로 난항을 겪어왔다. 마포 서부면허시험장, 상암DMC 미매각 부지도 검토되지만, 교통 여건과 도시 기능 측면에서 제약이 크다.
전문가들은 이번 규제가 실수요자만 옥죄고 고가 거래는 그대로 두는 구조적 한계를 지닌다고 지적한다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “실수요자에겐 사실상 '대출 절벽' 상태"라며 “신고가·신저가가 뒤섞이는 기준 붕괴가 나타나고 있다"고 분석했다. 그는 “정부가 가격만 보고 규제를 설계하다 보니 시장 흐름과 동떨어진 정책이 반복되고 있다"고 비판했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수도 “6억 초과 규제의 약발은 길어야 석 달"이라며 “조기 분양이 수요를 꺾는 현실적 수단"이라고 강조했다. 김지연 부동산114 리서치팀 책임 연구원은 “서울 도심 유휴지 고밀 개발이 최단기 공급 카드"라며 “8~9월 공급 대책이 시기·물량을 못 박지 못하면 시장 불안은 오히려 커질 수 있다"고 경고했다
시장에서는 과거 8·4 대책(2020년), 2·4 대책(2021년), 8·16 대책(2022년) 등 대규모 공급 발표가 실행력 부족으로 효과가 제한됐던 전례를 떠올리고 있다. 전문가들은 “실수요자 보완책 없이 공급만 늦추면 시장 왜곡만 심화된다"며 대출·공급 투트랙 접근을 주문했다. 이는 대출 규제로 내 집 마련이 어려워진 실수요자들이 시장에서 밀려나고, 유동성이 풍부한 투자 수요만 특정 지역에 몰리는 부작용을 경계한 것이다. 대출 절벽 속 강남만 뛰는 현상'이 가시화되는 가운데 정부 공급 대책이 공급 신뢰 회복과 시장 안정의 분수령이 될 전망이다.
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