1주택자 전세대출 2억원으로 제한
자금 부담 확대…“전세의 월세화 가속”
당국, 전세대출 DSR 적용 가능성도 언급
“실수요자인 무주택자도 타격 불가피”
▲서울의 아파트 전경.
정부가 1주택자의 전세대출을 2억원으로 제한하며 전세대출 조이기를 강화하고 있다. 이른바 '갭투자'를 막겠다는 것인데, 향후 총부채원리금상환비율(DSR)에 전세대출까지 포함되면 실수요자인 무주택자들도 직접적인 충격을 받을 수 있다는 우려가 나온다.
9일 은행권에 따르면 정부는 지난 7일 발표한 9·7 가계대출 대책에서 1주택자의 수도권·규제지역(강남3구·용산구)의 전세대출 한도를 2억원으로 묶었다. 그동안 SGI서울보증 3억원, 주택금융공사(HF) 2억2000만원, 주택도시보증공사(HUG) 2억원 등 보증기관별로 전세대출 취급 한도가 달랐는데, 이를 2억원으로 일원화한 것이다. 금융위원회는 수도권 내 2억원대 전세대출을 이용하는 1주택자의 대출 한도가 평균 약 6500만원 감소할 것으로 추산했다.
아울러 규제지역의 주택담보대출 담보인정비율(LTV) 상한을 기존 50%에서 40%로 낮췄다. 9·7 대책은 지난 8일부터 즉시 시행됐고, 은행들은 변경된 규제 내용을 전산 시스템에 반영하기 위해 비대면 전세대출과 주택담보대출을 일시적으로 중단한 상태다.
정부가 전세대출 조이기를 본격화한 것은 전세대출이 집값 상승을 부추기고 있다는 판단 때문이다. 금융위에 따르면 2015년부터 지난해까지 연평균 전세대출 증가율은 18.5%로, 연평균 가계대출 증가율(5.8%) 대비 크게 높았다. 특히 전세를 끼고 집을 매수하는 갭투자를 차단하려면 전세대출 억제가 필요하다고 봤다. 금융위는 “서민 주거안정이랑 전세대출 기본 취지 등을 감안해 1주택자에 대한 전세대출 한도를 우선적으로 축소했다"고 설명했다.
은행권은 현재 무주택자의 전세대출 비중이 크다는 점에서 시장에 미치는 충격은 제한적일 것이라고 예상한다. 다만 정부가 전세대출 규제 강도를 높이고 있어 실수요자들이 받는 충격이 커질 우려가 있다. 당장 직장 이동이나 교육 문제 등 불가피한 이유로 주거지역을 이동해야 하는 1주택자들은 대출 한도가 줄어들어 자금 부담이 커진다. 금융권 관계자는 “전세대출이 예전보다 줄고 있는 상황인데, 한도까지 제한되면 전세의 월세화가 가속화될 수 있다"고 말했다.
앞으로 전세대출을 DSR에 포함하는 방안까지 시행되면 무주택자들도 규제 영향을 피할 수 없게 된다. DSR은 차주의 상환 능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표로, 차주가 보유한 모든 대출을 고려해 대출을 내주는 것이다. 금융당국은 전세대출의 DSR 적용 가능성도 언급한 상태다. 금융위 관계자는 “DSR을 전세대출 등에 확대 적용하는 것은 그동안 정부에서 일관되게 밝혀온 입장"이라며 “전세대출 DSR 도입이 가계부채 관리와 서민 주거 안정에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 구체적인 시행 시기와 방식 등을 결정해 나갈 계획"이라고 밝혔다.
금융권 관계자는 “전세대출 DSR이 도입되면 무주택자들이 타격을 받기 때문에 정부도 고민이 있을 것"이라면서도 “가계대출이 불안정한 모습을 보인다면 좀 더 강도 높은 규제를 내놓을 수 있다"고 말했다.
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