“PF 자기자본율 20%로 높이면 분양리스크 50% 이하로 감소”

KDI, 부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안 발표
자기자본 3→20% 높이면 분양리스크 50% 밑으로
“저자본 사업장만 총액한도 규제…우선주도 PF자기자본 인정”

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 자기 자본 비율을 높이면 사업 리스크가 크게 줄고 사업비도 절약된다는 분석이 나왔다.

황순주 한국개발연구원(KDI) 선임연구위원은 22일 오전 정부세종청사에서 브리핑을 갖고 이같은 내용의 '부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안' 보고서를 발표했다.

현재 대부분의 부동산PF들은 시행사가 총사업비의 3% 정도의 자기자본만 투자한 후 나머지는 대형건설사 등 시공사의 보증으로 금융기관의 돈을 빌려와 사업을 진행한다. 문제는 금리 변동, 부동산 경기 침체의 경우 사업성이 악화되고 만약 시행사가 부도날 경우 건설사, 금융사의 부실로 확산되는 등 부작용이 심각하다는 것이다.

황 선임연구위원은 이번 보고서에서 자기자본 비율을 현행 3%에서 20%로 상향 조정할 경우 나타나는 효과를 구체적으로 분석했다. 즉 2013년부터 올해까지 추진된 약 800개 PF 사업장을 실증 분석한 결과, 자기자본비율이 20%로 높아질 경우 아파트 등 주거용 PF 사업장의 투자금 회수 기준 분양률이 13%포인트(p) 하락했다.

총사업비도 절약할 수 있었다. 자기자본 비율이 20%가 되면 전체 PF사업장의 평균 총사업비가 3108억원에서 약 7.2% 감소한 2883억원으로 줄어들었다. 특히 아파트의 경우 3151억원에서 2801억원으로 11.1% 감소해 비용 절감을 더 많이 할 수 있었다.

자기자본이 많을 수록 대출 이자 등 금융 비용이 줄어들고 시공사의 보증 규모도 줄어들어 공사비를 줄일 수 있었기 때문이다.

다만 황 선임연구위원은 자기자본 비율 상향이 자칫 개발 사업의 위축을 가져올 수 있다고 우려했다. 따라서 PF 대출 총액한도 규제는 저자본 사업장에 한해서만 적용해야 하며, 용적률 등 각종 정책적 혜택이 부여되는 기준이 되는 PF 적격 자기자본에 보통주뿐만 아니라 상환 의무가 없는 우선주도 포함하는 등 지분 투자를 활성화해야 한다는 게 보고서의 지적이다. 또 총사업비의 4분의 1 수준을 차지하는 토지비 부담을 줄이기 위해 토지 현물출자를 유도하도록 양도소득세 부담을 미뤄주는 제도를 상시화하는 방안도 제시했다.

PF 사업에서 널리 활용되는 도관체(SPV)인 'PFV'에 대해서도 프로젝트 리츠나 부동산펀드처럼 건전성 규제와 감독이 필요하다는 지적도 내놨다. 황 선임연구위원은 “프로젝트 리츠는 최소 33% 이상, 부동산 펀드는 최소 20% 이상의 자기자본비율을 갖춰야 하는데 PFV는 이런 규제가 없어 자기자본비율이 3%에 불과하고, 감독체계도 없다"고 말했다.

연합뉴스