소규모 오피스텔 규제 완화·신속 인허가로 공급 확대
전세사기 막는 AI 위험분석 리포트 도입, 임차인 보호 강화
리츠 금융지원·세제 합리화 건의…민간임대시장 활력 모색
▲오세훈 서울시장이 1일 오전 시청 브리핑룸에서 등록 민간임대주택 활성한 방안을 발표하고 있다. 사진=서예온 기자
서울시가 공급 절벽에 몰린 민간임대주택 시장을 살리기 위해 건축 규제 손질과 인허가 단축, 리츠(부동산투자회사) 금융지원, 전세사기 예방 서비스까지 묶은 '등록 민간임대주택 활성화 방안'을 1일 발표했다. 오세훈 시장은 이날 기자설명회에서 “비(非)아파트 민간임대에 활력을 불어넣어 서울 주택공급 전체를 견인하겠다"며 “민간 주도의 신속한 공급으로 병목을 풀겠다"고 강조했다.
시에 따르면 현재 시 내 등록 민간임대주택은 총 41만6000호로 전체 임차주택의 20%를 차지한다. 이 가운데 다세대·다가구, 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트가 80% 이상이다. 민간임대사업자 수는 약 9만8000명에 달한다.
등록 임대주택은 임대료 증액 5% 제한, 보증보험 가입, 임대기간(6~10년) 갱신 거절 불가 등의 조건을 통해 임차인 안정성을 제도적으로 보장해왔다. 그러나 2018년 이후 세제 혜택 축소, 2020년 장·단기 아파트 임대 폐지, 2022년 '빌라왕 사태' 등으로 신규 사업자 수는 2018년 3만 명에서 지난해 2000명으로 급감했다. 비아파트 착공 물량도 2015년 반기 평균 3만6천 호에서 지난해 2000호 수준으로 떨어져 사실상 공급이 끊겼다.
오 시장은 “서울 시민의 약 65%를 차지하는 1~2인 가구, 청년·신혼부부가 가장 큰 피해를 입고 있다"며 “자금은 있지만 규제 때문에 투자할 수 없다는 시장의 절규가 쏟아지고 있다"고 말했다.
이에 우선 시는 소규모 오피스텔의 접도 조건을 20m에서 12m로 완화해 보조간선도로에서도 건축이 가능하도록 하고, 건축위원회 심의 대상 기준도 30실 이상에서 50실 이상으로 상향해 중소규모 오피스텔의 건축 속도를 높인다.
또 자치구별 편차를 줄이기 위해 '신속 인허가 협의체'를 운영하고, 건축계획 사전검토제와 해체·굴토·구조심의 병행 등으로 인허가 기간을 단축한다.
오는 10월 말부터는 인공지능(AI) 전세사기 위험분석 리포트가 도입된다. 계약 전 주택 주소를 입력하면 등기부등본, 보증보험 가입 가능 여부 등 13개 항목을 확인할 수 있고, 임대인이 개인정보 제공에 동의하면 DSR·채무불이행 여부 등 11개 항목이 추가된다.
시는 또 '민간임대 업무편람', 임대 가이드라인, 민관 협의회 정례화 등을 통해 사업자와 임차인 간 불필요한 분쟁을 줄이고 행정 혼선을 최소화한다.
아울러, 기업형 민간임대시장 확대를 위해 금융지원도 강화한다. 정부가 민간임대리츠에 대한 주택도시기금 출자 비율을 14%에서 11%로 줄인 만큼 시는 그만큼을 서울주택진흥기금으로 보완한다. 또한 민간임대 리츠 대출이자의 2%를 보전해 사업성 확보를 돕는다.
오 시장은 “조례 정비와 기금 운용계획안 수립을 거쳐 연말 시의회 심의까지 마치면 내년부터 집행이 가능하다"며 “초기 출자금의 약 3% 내외를 사업장 규모에 따라 탄력 지원하는 방안을 검토 중"이라고 설명했다.
시는 자체 조치만으로는 한계가 있다며 중앙정부에도 제도 개선을 공식 건의했다. 민간임대사업자들이 가장 큰 부담으로 꼽는 보증보험 가입 기준을 완화하고, 사실상 '0%'로 묶여 있는 주택임대사업자 대출 제한(LTV 규제)을 풀어 자금 조달 여력을 회복해야 한다는 입장이다.
또 장기임대 축소로 사라진 혜택을 보완하기 위해 종부세·양도세 등 세제를 합리적으로 조정할 필요가 있다고 강조했다. 더불어 공급 물량 확대 차원에서 일조사선 규제와 도시형생활주택 층수 제한 완화 등을 통해 추가 용적률 확보도 정부에 건의할 예정이다.
오 시장은 “임대사업자를 억제 대상으로만 볼 것이 아니라 공급 파트너로 인정해야 한다"며 “서울시는 인허가와 기금 지원을 속도감 있게 추진하고, 금융·세제 문제는 중앙정부의 응답을 촉구하겠다"고 했다.
시는 이번 대책을 통해 개발 가능지를 넓히고, 금융지원을 통해 사업 문턱을 낮춰 민간자본의 유입을 촉진하겠다는 구상이다. 오 시장은 “민간임대주택 활성화는 단순한 공급 문제가 아니라 시민의 삶을 지키는 중요한 기반"이라며 “서울시는 멈추지 않고 규제를 하나하나 걷어내며 민간임대시장에 활력을 불어넣겠다"고 강조했다.
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