서울 25개 자치구 전역과 경기 광명, 과천, 분당 등 수도권 12곳 토허제 지정
20일부터 서울·경기 주요 지역 아파트 갭투자 원천 차단…실거주 의무 2년 부과
내일부터 25억 초과 주택 주담대 2억으로 묶고 15억 초과 주택은 대출 4억 제한
서울·경기 12곳 주담대 LTV 비율 70%서 40%로 축소, DSR은 1.5서 3%로 올려
10.15 부동산 대책에 포함된 수도권 규제지역 내용
정부가 들썩이는 집값을 잡기 위해 서울 전 지역·경기도 일부 등 오를 만한 곳을 전부 규제지역으로 지정해 갭투자 등 투기 행위를 전면 금지한다. 일부만 규제하면 인근 지역으로 상승세가 이동하는 '풍선 효과'를 막기 위해 사상 처음으로 서울시 전체를 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 '삼중 규제지역'으로 묶고 금융규제까지 강화하는 초강력 대책을 동원했다.
또 대출 규제도 기존 모든 주택들에 대해 6억원 이하로 일괄적으로 적용되던 대출 한도를 집값 25억원 초과는 2억원, 15억~25억원 이하는 4억원으로 줄이는 등 대폭 강화한다. 위장 거래 등을 통해 가격을 띄우는 투기 세력들을 단속하기 위해 감독기구를 신설하는 한편 보유세 강화도 검토에 들어갔다. 사실상 내놓을 수 있는 카드는 다 내놨다.
전문가들은 실수요가 많지 않은 서울 외곽, 경기도 지역을 중심으로 큰 위력을 발휘하겠지만, 한강벨트 등 수요가 꾸준한 지역에 미칠 영향에 대해선 회의적이다. 대책만 반복하다 끝내 오름세를 잡지 못한 '문재인 시즌 2'가 될 수 있다는 우려까지 나온다.
정부는 15일 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계장관회의를 열고 이같은 내용의 주택시장 안정화 대책을 확정했다.
우선 규제 지역을 대폭 확대한다. 오는 16일부터 기존의 강남3구와 용산구만 지정돼 있던 조정대상지역 및 투기과열지구를 한강벨트인 마용성(마포·용산·성동)를 포함한 서울 25개 자치구 전체, 경기도의 광명, 과천, 분당 등 12개 지역까지 대폭 확대한다.
해당 지역들은 16일부터 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 축소된다. 또 전세대출이나 신용 대출을 받은 사람들의 경우 주택 구매가 제한된다.
정부는 또 오는 20일부터 이들 지역 전체를 토지거래허가구역으로 지정해 주택 구입 시 실거주 의무(2년)를 부과하는 한편 전세를 끼고 집을 사는 행위(갭투자)를 차단한다. 내년 12월 31일까지 발효되며 필요시 연장할 방침이다. 특히 기존에는 토허제, 조정지역 등의 규제의 경우 해당 지역내 아파트만 해당됐지만 이번 대책으로 아파트가 1개동 이상 포함된 연립 및 다세대 주택까지도 적용된다.
10.15 부동산 대책에 따른 대출 규제 강화 내역
주택담보대출도 고가 주택 위주로 대폭 강화한다. 현재 수도권에서 집을 살 때는 지난 6·27 대책에 따라 모든 주택에서 6억원까지만 대출을 받을 수 있는데, 16일부터는 집값에 따라 2억원부터 6억원까지 차등 적용된다. 15억원 이하는 현행 유지, 15억~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원까지만 빌릴 수 있다.
총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 가산되는 스트레스 금리도 수도권 및 규제지역 내에 한해 기존 1.5%에서 3%로 상향 조정했다. 앞으로 금리가 인하되더라도 대출 한도가 늘어나는 것을 막아 부동산으로 돈이 쏠리는 것을 제한하겠다는 취지다. 전세대출도 1주택자의 수도권 및 규제지역 내 전세대출에 대해 DSR을 적용한다. 원금을 만기에 일시상환하는 전세대출 특성을 감안해 전세대출의 이자상환분을 임차인의 DSR에 반영하며, 앞으로 적용 대상을 단계적으로 확대해 나갈 계획이다.
위장 거래를 통해 집값을 띄우는 행위도 적극 감독하기로 했다. 정부는 부동산 관련 법률을 제·개정해 국무총리 소속으로 '부동산 불법행위 감독기구'를 설립한다. 부동산 거래 조사·수사의 기획·조정, 전세 사기, '신고가 매매'신고 후 취소 등을 통해 가격 거품을 조장하는 행위 등을 집중 조사할 예정이다. 적발되면 강력 처벌하고, 기구 설립 전에는 관계기관 합동 추진단을 구성해 운영한다.
또 서울 강남 및 한강벨트 등 고가 아파트 취득자에 대해선 출처 검증을 대폭 강화하는 한편 30억원 이상의 고가 아파트 구매 외국인·연소자에 대해선 전수 조사를 계속한다. 사업소득을 누락하거나 법인자금을 부당하게 유출해 취득한 경우 관련 사업체까지 확대해 조사하고 '부모찬스'로 취득한 경우 부모의 소득원천도 검증한다.
보유세 강화 등 부동산 세제 개편도 추진한다. 시장에 미치는 영향, 과세 형평 등을 종합적으로 감안해 구체적 개편 방향과 시기, 순서 등을 검토한다. 연구용역, 관계부처 태스크포스(TF) 논의 등을 통해 보유세·거래세 조정, 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안 등을 마련한다.
김윤덕 국토교통부 장관은 “현재 주택시장은 한강 인접 지역의 불안이 주변으로 확산하고 있고 글로벌 금리인하 기조와 수급불균형 하에서 주택시장으로 자금유입 우려가 증가하고 있다"면서 “서민 주거안정 위협하고 근로의욕 소비 위축 등으로 이어져 경제 전반 활력 저해할 수 있어서 주택시장 불안 조기 차단하고 보다 생산적 부문에 자본 투자되도록 선제적으로 대응하고자 한다"고 말했다.
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