[서예온의 건설생태계] 적자 공사 10곳 중 4곳…“구조적 문제, 이러단 다 망해”

자재·인건비·안전비는 급등했지만 공사비는 계약에 묶여 손실 누적
원청 적자, 하도급 압박·공기 단축·안전 리스크로 전가
전문가들 “적정 공사비·공기 보장하되, 민간공사 일괄 증액은 신중해야”

K-건설이 뿌리채 흔들리고 있다. 공사비 급등, 과도한 저가 발주, 물가 인상을 반영하지 않는 비탄력적 계약, 짧은 공사기간 등으로 최근 3년간 준공된 공사 10건 중 4건 이상이 적자를 기록한 것이다. 이같은 적자 구조는 무리하게 공사를 앞당기거나 안전 조치를 소홀히 해 결국 산업재해로 이어지는 등 악순환의 고리가 되고 있다. 전문가들은 하도급 시스템 개선 등 건설 공사의 계약 구조를 바꾸고 발주·수주 관행을 손보는 등 대대적으로 바꾸지 않으면 건설산업의 토대가 무너질 수 있다고 우려하고 있다.

지난 14일 대한건설협회와 한국건설산업연구원이 발표한 설문조사 결과에 따르면 2023년부터 올해까지 준공 공사 가운데 적자 공사 비중은 43.7%에 달했다. 공사를 끝내도 수익을 남기지 못하는 이른바 '적자 장사'가 건설업계 전반에 확산되고 있다는 의미다.​

설문조사에서 응답자들은 적자 원인으로 입찰 단계의 공사비 과소 책정, 계약 이후 공사비 미조정, 공사기간 압박 등을 공통적으로 꼽았다. 개별 기업의 경영 실패라기보다 공사비 구조와 발주·수주 관행이 복합적으로 작용한 결과라는 분석이 나온다. 문제는 이 같은 적자 구조가 원청에만 국한되지 않는다는 점이다. 원청의 손실은 하도급 단가 인하, 공기 단축, 대금 지연 지급 등으로 전가되며 건설산업 전반으로 확산되고 있고, 업계 안팎에서는 “지금 구조를 방치하면 건설산업의 체질 자체가 흔들릴 수 있다"는 우려가 제기된다.​

건설업계 적자 확대의 출발점은 공사비 급등이다. 건설자재 가격은 2021년을 기점으로 본격적인 상승 국면에 들어섰고, 코로나 팬데믹 이후 글로벌 유동성 확대, 러시아·우크라이나 전쟁, 환율 급등과 공급망 차질이 겹치며 원자재 가격이 빠르게 치솟았다.

이런 상황에서 분양가 상한제 적용을 비켜 가도록 설계된 사업장이 눈에 띄게 늘었다. 당시에는 중국 수입 차질까지 겹치면서 철근난이 발생했고, 철근·봉강 가격도 크게 뛰었다. 이후 2022년에는 비금속광물 가격이 본격적으로 폭등했다. 3~5월 1차 시멘트 부족 사태가 발생하면서 레미콘과 골재 가격이 줄줄이 올랐고, 2020년 톤당 7만5000원 수준이던 시멘트 가격은 2024년 11만2000원 안팎까지 올라 4년간 50% 가까이 상승한 것으로 파악된다.​​

2023년에도 2차 시멘트 부족 사태가 반복되면서 공사비 부담은 구조적으로 확대됐다. 한국건설산업연구원에 따르면 2021~2024년 건설용 중간재 물가는 누적 35.6% 상승해 같은 기간 생산자물가 상승률(22.4%)을 크게 웃돌았고, 공사원가의 37.7%를 차지하는 자재비 급등이 전체 공사비를 밀어 올린 것으로 분석된다. 여기에 인건비와 안전관리 비용, 금융비용 부담까지 동시에 커졌다. 중대재해처벌법 시행과 친환경·제로에너지 건축 기준 강화로 현장 인력과 관리 비용이 증가했고, 금리 인상 국면에서는 프로젝트파이낸싱(PF) 이자 부담까지 누적됐다. 분양이 지연되거나 미분양이 발생할 경우 건설사는 공사비와 금융비용을 동시에 떠안아야 하는 구조가 된 것이다.​

조주현 건국대 부동산학과 교수는 “자재비와 인건비 상승에 더해 금리 인상으로 금융비용 부담까지 겹치면서 과거에는 수익이 남던 공사도 손실로 전환되는 사례가 늘고 있다"며 “단일 요인이 아니라 공사비·금융비용·분양 리스크가 동시에 작용하는 복합 구조로 봐야 한다"고 설명했다. 다만 이러한 적자 수치를 해석하는 데에는 주의가 필요하다는 지적도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “최근 3년간 준공 공사에서 적자 비중이 높다는 점은 의미 있는 지표지만 이를 곧바로 '공사비를 더 올려줘야 한다'는 정책 논리로 연결하는 데에는 신중할 필요가 있다"고 말했다. 그는 “민간공사는 사적 계약 영역이어서 계약 이후 비용이 올랐다고 자동으로 증액되는 구조가 아니며, 공사 유형과 계약 시점, 수주 전략에 따라 손실 원인은 상당히 다를 수 있다"고 지적했다.​

이 연구위원은 이어 “적자 공사 비중이라는 수치는 사실이지만, 이를 업계 요구에 유리한 방향으로 단선적으로 해석할 경우 논의가 왜곡될 수 있다"며 “제도 개선 논의는 비용 구조 변화와 계약 관행, 시장 수용성을 함께 고려하는 방식으로 접근해야 한다"고 덧붙였다.

원청의 공사 적자는 하도급과 협력사로 전가되고 있다. 단가 인하 압박, 공기 단축 요구, 대금 지연 지급 등은 하도급 업체의 경영 부담을 키우는 요인으로 작용한다. 현장에서는 “공사를 하면 할수록 남는 것이 없다"는 목소리가 나온다. 공사기간 문제도 적자 구조를 심화시키는 요인이다. 대한건설협회 조사에서 응답자의 64.1%는 공사기간이 적정하지 않다고 답했고, 전체 공사의 22%에서는 지체상금을 피하려고 장비와 인력을 한꺼번에 몰아넣는 '무리한 공사'가 이뤄진 것으로 조사됐다. 이는 비용 부담을 키울 뿐 아니라, 현장 안전을 위협하는 구조로 이어진다.​​

최근 잇따른 건설 현장 사고 역시 이런 구조와 무관하지 않다는 분석이 나온다. 건설협회는 “적정 공사비와 공사기간을 보장하지 못하면 품질과 안전이 위협받을 수밖에 없다"며 적자 시공이 절반에 가까운 상황에서 현장 안전관리와 품질 확보를 위한 인력·시간 투입 여력이 줄어들고 있다고 경고했다. 한 시장 전문가는 “과거에는 원청 적자를 하도급에 전가하는 방식이 가능했지만, 안전 문제가 사회적 이슈로 부각되면서 무한 전가도 어려워졌다"며 “현장은 비용·공기·안전 압박을 동시에 받는 상황"이라고 설명했다.​

산업 전반의 위축 신호도 뚜렷하다. 건설업계에 따르면 올해 들어 폐업을 신고한 종합건설사가 600곳을 넘어서며 관련 통계가 집계되기 시작한 2005년 이후 최대치를 기록했고, 같은 기간 건설업 전반의 폐업 신고 역시 역대 최다 수준까지 불어났다. 여기에 올 10월까지 법정관리 절차에 들어간 종합건설사도 40여곳에 달해 2023년과 2024년에 비해 훨씬 늘어난 것으로 집계되면서 중견·중소 건설사를 중심으로 부도·법정관리와 폐업이 동시에 급증하고 있다는 분석이 나온다. 적자 누적과 자금 경색이 실제 법정관리·폐업 급증으로 직결되며 건설업 구조조정 압력을 키우는 국면이라는 뜻이다. 준공 후 미분양 주택도 지난 10월 기준 전국 2만8080가구로, 10년 넘게 이어진 통계 가운데 최고 수준에 근접했다. 악성 미분양의 80% 이상이 지방에 집중돼 있다는 점을 감안하면, 적자 누적과 수요 위축이 지방 건설사와 지역경제를 동시에 압박하는 구조가 강화되고 있다는 분석이 가능하다.​​​

여기에 더해 금융 부담 역시 적자 구조를 증폭시키는 요인으로 작용하고 있다. 공사 지연이나 미분양 발생 시 프로젝트파이낸싱(PF) 이자 비용이 누적되면서 건설사는 공사비 손실에 금융비용까지 이중 부담을 떠안는 구조에 놓인다. 특히 중견·중소 건설사의 경우 자체 자금 여력이 크지 않아 자금 경색이 빠르게 경영 위기로 전이되는 사례가 적지 않다.

업계 관계자는 “공사가 지연되거나 분양이 늦어지면 PF 이자가 그대로 비용으로 쌓이는데, 이미 공사비에서 적자가 난 상태에서는 이를 감당하기가 쉽지 않다"며 “자금 여력이 있는 대형사와 달리 중견·중소사는 금융비용 부담이 곧바로 유동성 압박으로 이어지는 구조"라고 설명했다.

전문가들은 지금의 적자 누적을 일시적 불황이 아닌 구조적 문제로 본다. 해법의 출발점으로는 적정 공사비와 공사기간 보장이 꼽힌다. 자재비·인건비·안전 비용을 공사비에 합리적으로 반영하지 못하면 적자와 안전 리스크는 반복될 수밖에 없다는 지적이다. 특히 민간공사의 경우 계약금액 조정을 뒷받침할 제도적 장치 마련이 필요하다는 의견이 나온다. 다만 일괄적인 공사비 증액보다는 비용 구조 변화가 계약에 어떻게 반영될 수 있을지에 대한 기준과 절차를 명확히 하는 방식이 현실적이라는 지적도 함께 제기된다.​

공공공사 역시 총사업비 관리 기준과 예산 구조를 재검토해야 한다는 목소리가 나온다. 서진형 한국부동산경영학회장은 “중대재해처벌법과 친환경·제로에너지 기준 등 사회적 요구가 강화된 만큼 이를 충족할 수 있도록 공사비와 공사기간을 현실화하지 않으면 현장의 부담은 계속 누적될 수밖에 없다"고 말했다. 중장기적으로는 수주 방식 전환과 산업 체질 개선이 필요하다는 분석이다. 최저가 중심 경쟁에서 벗어나 품질·안전·관리 역량을 함께 평가하는 구조로 전환하지 않으면 적자 구조는 반복될 가능성이 크고, 디지털 기술과 인공지능(AI)을 활용한 공정 관리·생산성 개선도 더 이상 미룰 수 없는 과제로 꼽힌다.​

한 업계 관계자는 “업황은 개선되든 악화되든 일정 기간 방향성이 유지되고, 그 과정에서 시장은 자연스럽게 재편된다"며 “모든 회사를 살리려는 접근보다는 변화된 비용 구조에 적응하고 경쟁력을 갖춘 기업이 살아남을 수 있는 환경을 만드는 것이 중요하다"고 말했다.

서예온 기자 pr9028@ekn.kr