집값 10%만 내고 30년 할부…이재명표 ‘적금주택’ 성공할까?

초기 자본 부담 낮추지만, 지분 추가매입·공공주택 감소 우려도
광명학온지구서 첫 공급…전문가들 “선택지는 될 수 있어도 해법은 아냐”
영국 실패 사례 거론…“장기 주거 위기 키울 수 있다” 경고

정부가 내년부터 초기 자본이 부족한 2030세대를 위해 집값의 최소 10%만 내고 나머지를 20~30년간 나눠 값는 '지분적립형 분양주택(적금주택)' 공급을 본격한다. 진입 문턱을 낮추는 효과는 있지만, 집값 상승 국면에서는 추가 지분을 더 비싸게 매입해야 하거나 사회주택 재고를 잠식해 장기적 주거 불안을 키울 수 있다는 우려도 제기된다.

31일 업계에 따르면, 국토교통부는 적금주택 공급을 위해 공공주택 특별법 시행규칙과 공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무 처리 기준 개정을 추진하고 있다. 현행 공공주택 특별법은 공공분양주택 공급 시 신혼부부·신생아·미혼청년 등을 대상으로 특별공급을 허용하고 있는데, 개정안은 미혼 청년 조항이 없던 지분적립형 분양주택에도 이를 적용해 실수요자 우선 공급을 가능하게 하는 것이 핵심이다.

적금주택은 청약에 당첨되면 주택 지분의 10~25%만 우선 취득하고, 나머지 지분은 최대 30년에 걸쳐 분할 매입하는 방식이다. 최소 5년 이상 의무 거주해야 하며, 지분을 모두 매입하면 완전한 자가 주택이 된다.

적금주택은 2022년 대선 당시 후보였던 이재명 대통령이 공공분양 구조 다양화 방안으로 언급한 바 있다. 이후 올해 이재명 정부 출범과 함께 정책이 구체화되며 본격 추진 단계에 들어섰다. 경기주택도시공사(GH)는 광명학온지구에 첫 지분적립형 분양주택을 공급할 예정이다. 광명학온지구는 광명·시흥 테크노밸리 배후 주거단지로, GH가 광명시 가학동 일원 약 68만4000㎡ 부지에 주택을 공급하는 사업이다. 이곳에는 분양주택 1079가구 중 865가구가 지분적립형으로 공급될 계획이며, 이후 3기 신도시 등으로 약 1만 가구 규모로 확대 공급이 예고됐다. 국토부의 법 개정 추진은 정부 출범 직후 공공분양을 지분적립형으로 확대하는 방안이 국정과제로 논의되는 등 분양가 상승에 대응하려는 정책적 판단이 반영된 것으로 풀이된다.

그러나 전문가들은 적금주택이 일정 부분 긍정적인 기능을 할 수는 있지만 제도 설계에 따라 부작용이 더 커질 수 있다고 지적한다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “초기 구매력이 약한 젊은 세대에게 내 집 마련 문턱을 낮춰 준다는 점에서는 의미가 있다"면서도 “집값이 계속 오를 경우 나중에 추가로 사들이는 지분을 더 비싸게 사야 하는 구조적 한계가 있다"고 말했다. 따라서 “초기 진입 이후 지분 매입 시점과 방식은 소득과 상황에 맞게 유연하게 설계할 필요가 있다"고 조언했다.

해외 사례를 보면 우려는 더욱 분명해진다. 영국의 '라이트 투 바이(Right to Buy)'는 공공임대주택 세입자가 큰 할인 혜택을 받아 주택을 매입할 수 있도록 한 대표적인 주택 소유화 정책이다. 1980년대 도입 이후 약 190만 채가 매각됐지만, 사회주택 재고 급감과 대기자 급증, 신규 공공주택 건설 위축으로 이어지며 현재는 영국 주거 위기를 심화시킨 정책이라는 평가가 지배적이다.

한문도 연세대 금융부동산학과 교수는 “영국 사례를 보면 정부가 장기적으로 밀고 갈 정책은 아니다"라며 “지분형 주택은 집값이 계속 오른다는 전제가 깔린 구조로, 일정 시점 이후 지분을 더 사지 못하면 팔기도 어렵고 묶이는 딜레마에 빠질 수 있다"고 지적했다. 그는 “공공이 재정을 투입해 지분을 떠안는 구조는 대량 공급에 부적합하다는 점이 이미 검증됐다"며 “분양가를 낮춰 단순하게 공급하는 게 낫지, 실패한 지분형 모델을 반복할 필요는 없다"고 말했다.

실효성에 대한 회의적인 시각도 나온다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 교수는 “지분적립형 주택은 결국 원하는 일부만 선택하는 옵션에 그칠 가능성이 크다"며 “2030 세대는 낮은 월세나 대출을 활용해 바로 자가로 진입하는 방식을 선호하는 경향이 강하다"고 분석했다. 그는 “물량이 제한되면 지분적립형 주택은 '로또형 상품'이 될 수밖에 없다"며 “전국 청년 주거 문제의 흐름을 바꾸기에는 공급 규모가 부족하다"고 평가했다.

서예온 기자 pr9028@ekn.kr