[신년기획] 병오년 부동산 시장, ‘보유세 개편’ 돌풍 몰아칠까?

이재명 정부가 취임한 2025년 서울 아파트 값은 강남 3구, 마용성(마포·용산·성수구) 등 1급지를 중심으로 역대 최대 상승폭을 기록했다. 부동산 시장이 요동치면서 당국은 세 번에 걸쳐 집값 안정을 위한 규제를 시행했지만 정책 목표를 이루지 못했다. 그러나 정부가 아직 세제 개편 등 집값 안정을 위한 확실한 카드를 내놓지 않았다는 점에서 2026년은 이재명 정부의 부동산 대책 성패를 가를 해가 될 전망이다.

이재명 정부는 임기 시작 이후 첫 번째인 6·27 부동산 대책을 통해 수도권 주택담보대출 상한액을 6억원으로 제한했다. 돈 줄을 죄 수요를 일단 잡겠다는 임시 방편이었다. 두 번째 대책인 9·7 공급대책에선 2030년까지 수도권에 총 135만 가구를 착공하겠다고 공표했다. 그래도 서울 집값이 잡히지 않자 세 번째인 10·15 대책을 통해 과수요를 잠재우기 위한 '역대급' 규제를 실시했다. 사상 처음으로 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가제 구역으로 지정하고 전세를 끼고 주택을 매매하는 갭투자를 전면 금지한 것이다.

그러나 앞선 세 번의 부동산 규제에도 불구하고 서울 아파트 값은 고공행진했다. 한국부동산원에 따르면 지난달 2주차까지 올해 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 8.1%를 기록했다. 2012년 부동산원이 관련 통계를 집계한 이후 연간 기준 올해 최고치를 경신했다.

12월 셋째주 기준으로도 서울 아파트 매매가 오름세는 여전했다. 같은달 3주차 서울 아파트 값은 0.18% 상승했다. 이전 주에 0.18%에 오른데 이어 3주차에도 0.18% 올랐다. 세 번째 부동산 대책을 통해 3중 규제가 시행된 지 두 달여가 지났고, 주택시장 비수기인 연말이 됐지만 서울 아파트 시장 상승 흐름이 꺾이지 않은 것이다.

이대로라면 사실상 올해가 역대 서울 아파트값이 가장 많이 오른 해로 기록되는 것이 확실시된다. 사실상 정부가 내놓은 3번의 부동산 시장 대응 카드가 큰 효과를 거두지 못한 것이다.

그러나 당국은 실질적으로 '진짜 카드'를 내놓지 않은 상태다. 대출 규제는 현금부자 간 장세가 꾸려진 고가 아파트 시장에선 큰 효과를 거두기 힘들고, 공급 대책도 장기간의 시간이 걸리는만큼 단기 효과를 기대하기 힘들다. 토허제로 대표되는 3중 규제도 '똘똘한 한 채'로 시장이 재편되면서 실거주 위주의 주택 거래가 대세가 되자, 거래량을 감소하는 효과가 있었을 뿐 서울 신축 아파트를 중심으로 한 '신고가 행진'을 막지 못했다.

이에 주택 보유세를 강화해 부동산 현장에 매물을 늘려 시세 상승을 누르는 방향의 세제 개편 목소리가 높다. 관건은 올해 6월 지방 선거를 앞두고 정부 당국과 더불어민주당 등 여권 등 당정 내에서도 보유세 조정 여부를 놓고 찬반 여론이 갈리고 있다는 것이다. 지난 연말까지도 정부는 세제 문제를 건드리지 못했다.

특히 범여권 내에서도 보유세 조정을 놓고 의견은 분분하다. 지난 11월 25일 중앙선거방송토론위원회가 주최한 정책토론회에서도 조국혁신당과 진보당 의원들은 보유세 인상이 필요하다고 정부·여당에 촉구했다.

반면 민주당 대표로 나온 이연희 의원은 “현재 부동산 시장 자체가 공급 절벽으로 인한 과열 양상을 빚고 있기 때문에 조세 형평성을 위해 보유세를 인상하는 것은 검토하지 않는다“며 "개인적으로는 오히려 시장 활성화를 위해 취득세나 양도소득세 완화를 검토할 필요가 있다"고 말했다.

선거를 앞두고 민주당이 표심을 위해 몸을 사리고 있지만, 선거 결과에 좀 더 자유로운 비민주당 범여권 의원들이 세제 개편에 힘을 싣고 있다.

정부는 최근까지도 세제 개편 문제에 신중한 행보를 보이고 있다. 지난달 18일 이형일 기획재정부 1차관은 라디오 인터뷰에서 이재명 정부의 부동산 정책과 관련해 “최근 주간 상승률이 둔화했다"고 평가했다. 이어 보유세 인상 등 세제 카드를 부동산 대책으로 내놓을지 여부에 대해선 “종합적으로 보고 있다. 아직 말씀드릴 단계는 아니다"라며 말을 아꼈다.

그럼에도 6월 선거 이후 정부가 어떤 방식으로든 부동산 세금 문제를 조정할 가능성은 높다. 앞서 2025년 한 해 동안 세금을 제외하고 정부가 내놓을 수 있는 모든 부동산 대책은 다 내놨고, 아직 정책 목표를 이루지 못했기 때문이다.

결국 2026년은 세제 개편을 통해 정부의 부동산 정책 성패가 판가름될 것이라는 전망이다. 문제는 세금이 오르면 조세 저항이 커 선거 결과에도 악영향을 미치는만큼 선거를 앞둔 상반기엔 시장을 관리하는 수준에서만 모니터링하고 선거 이후 세제 개편에 나설 것이라는 시나리오가 유력하다. 다만 세제 개편 조정 수준과 그 효과 여부에 대해선 여전히 의견이 갈린다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “이재명 대통령이 대선 유세 당시 '세금으로 집값을 잡지 않겠다'고 공언한 만큼 정부는 신중할 수밖에 없다. 문재인 정부 시절 과도한 세금 압박이 역풍을 부른 경험도 무시하기 어렵다"며 “특히 고령층이 빠르게 증가한 우리나라 구구조를 고려하면 보유세 인상은 상당한 반발을 부를 가능성이 크다"고 설명했다.

이어 박 위원은 “따라서 세율을 직접 건드리기보다 공시가격 현실화나 공정가액 비율 상향 같은 '미세조정형 증세'가 우선 활용될 가능성이 커 보인다"며 “만약 정부가 이를 넘어서 현재 최대 80%까지 공제를 해주는 고가 1주택자 장기보유 특별공제를 축소하는 방향으로 세제 개편을 하면 '똘똘한 한 채' 수요에 직격탄이 돼 시장 조정 가능성도 크다"고 예상했다.

고종완 자산관리연구원장은 “보유세 강화를 골자로 한 세제 개편은 고가 아파트에 높은 세금을 부과하는 만큼 조세 측면에서 형평성이 강화되고 사회 정의도 바로잡는 면에서 의의가 크다"며 “내년 6월 선거 전에는 정부와 여당도 반대 여론이 만만치 않은 세금 문제를 건드리기 힘들다"고 말했다.

고 원장은 “하지만 2025년 정부가 쓸만한 부동산 관련 카드는 전부 내놨고, 결국 성과는 미미했다. 선거가 끝나면 부동산 시장 안정을 위해선 세금 문제를 건드리지 않을 수 없는 상황"이라며 “문제는 과거 정부 경험을 비춰보면 '규제의 역설' 현상이 다시 2026년에도 작동해 보유세 강화에도 시장에 매물이 나오지 않을 가능성도 높다. 이 경우 세제 개편에도 불구하고 정부가 목표하는 주택시장 안정 효과는 약할 것"이라고 지적했다.

임진영 기자 ijy@ekn.kr