시장에 미치는 효과엔 숫자만큼이나 주택 공급의 성격이 중요해
정부주도는 전·월세시장에, 민간주도는 매매시장에 영향 가능성
▲서울 시내 아파트 단지.연합뉴스
6월 지방선거를 앞두고 정부와 서울시가 집값 안정을 위해 앞다퉈 공급 대책을 내놓고 있다. 정부는 공공주도로 수도권에 6만 가구를 공급하겠다는 1·29 대책을, 서울시는 민간 정비사업 지원을 통해 서울에 8만5000호를 공급하겠다고 제시했다. 숫자 경쟁처럼 보이지만 목표도, 시장에 주는 영향도 다르다. 공급 물량만큼이나 중요한 것은 공급의 성격이다.
공급의 성격이 분양형이냐 임대형이냐에 따라 매매시장에 미치는 영향과 전·월세 시장에 미치는 영향이 다르다.
2일 부동산 업계 등에 따르면 분양형 비중이 높다면 매매시장에, 임대형 비중이 높다면 전·월세 시장에 영향을 주게 된다. 임대주택이 중심일 경우 전월세 시장은 안정되나 매매시장 영향은 제한적이다. 임대 공급은 매매가를 직접 누르기 보다는 임대료를 방어한다.
공공분양이 중심일 경우 매매수요가 분산되는 효과가 있다. 정부 공급은 시세보다 저렴하게 분양하기 때문에 무주택자의 자가진입이 확대된다.
'1·29 대책'은 물량을 청년·신혼부부에 중점 공급한다. 도심 내 공공부지 활용해 43만5000호, 신규 공공주택지구를 조성해 6만3000호, 노후청사 복합개발을 활용해 9만9000호를 공급한다. 2027년부터 순차적으로 착공을 시작해 2030년까지 공급한다는 목표다.
이번 공급은 민간기업 대신 한국토지주택공사(LH)가 직접 시행사로 나선다. 물량 대부분은 아파트로 구성한다.
임대와 분양 비율은 정해지지 않았다. 다만 국토교통부 관계자는 “기존 임대주택뿐만 아니라 중산층 임대 등 모든 사람이 선호하는 임대주택에 대해 고민하고 있다"고 밝힌 바 있다.
정부 공급 대책이 임대 중심이라고 말하긴 어렵지만 청년·신혼부부 지원이라는 정책목표를 고려할 때 민간 주도 공급에 비해 임대 비중이 높을 것으로 예상된다.
송승현 도시와경제 대표는 “임대형은 전·월세시장에서 전세수요를 공공으로 빠르게 흡수하여 임대차 시장 안정에 즉각 기여한다"고 설명했다.
다만 “매매시장에서 임대형 위주는 자산 형성 욕구를 충족시키지 못해 장기적으로 매매 수요를 잠재우기 어렵다"고 분석했다.
'서울시 신속착공'은 재개발·재건축 속도를 높여 2026~2028년까지 8만5000호를 공급하겠다는 민간중심 대책이다. 시는 민간의 재개발·재건축에 대해 공정을 점검해 착공시기를 앞당기거나 규제를 완화하는 역할만 담당한다.
시는 연도별 순증물량을 밝혔다. 2026년 3000호, 2027년 9000호, 2028년 4000호로 재개발·재건축이 완료되면 기존 가구 수보다 1만6000호 증가하는 것이다.
또 서울 아파트 입주물량은 2026~2027년 4만3000호이다. 아파트 외에도 빌라(다세대·연립), 오피스텔, 도시형 생활주택 등이 포함되는데, 비아파트 추정 입주물량은 2026~2027년 간 1만6000호다. 시는 2008년 값은 자료가 없어 분석하지 못했다고 밝혔다.
철거와 입주는 전셋값에 직결되는데, 위 기간동안 입주물량이 철거예정물량보다 많아 전셋값을 자극하지 않을 것으로 풀이된다.
핵심공급 전략사업 대상지는 대단지 위주다. 한남3구역(5970세대)·갈현1구역(4116세대)·이문4구역(3502세대)·백사마을(3178세대) 등 1000세대를 크게 넘기는 대규모 사업지들이 주를 이룬다.
또 재개발·재건축 핵심지들(한남3·흑석11·노량진1·4·5·7)과 강남권 주요 재건축 단지들(방배13·14·방배신동아)이 포함됐다.
신속착공은 재개발·재건축 중심이므로 기존 조합원과 일반분양 위주로 진행돼 임대 비중은 제한적일 가능성이 높다. 정비사업 고시는 '재개발사업의 사업시행자는 주택 전체 세대수 또는 전체 연면적의 20퍼센트를 임대주택으로 건설하여야 한다'고 규정하고있다.
송 대표는 “매매시장에서는 분양형 비중이 높을수록 무주택자의 패닉바잉을 억제하고 대기 수요를 흡수해 매매가 안정을 도울 수 있다"면서도 “다만 전·월세시장에서는 입주 전까지 대기자가 기존 임대차 시장에 머무르게 하므로 단기적인 전세 압박을 해소하기에 한계가 있다"고 지적했다.
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