국토부 “공시가 9억 이상 아파트, 보유세 20% 이상 오를 것”

“공시가 6억 이하 아파트 사실상 세 부담 거의 없어…수도권 일부 지역 제외하면 공시가 하락”

올해 서울 공동주택 공시가격이 작년보다 18.67% 상승한다. 아파트 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)은 69%로 동일하지만 공시가격 변동률은 2021년(19.9%) 이후 최고치다. 현실화율이 동결된 와중에서도 지난해 서울 집값이 급등하면서 역대급 공시가 상승률을 기록했다. 이에 따라 공시가 9억원 이상 아파트의 경우 보유세가 전년 대비 20% 오를 전망이다.

다음은 국토교통부 관계자와의 서울 공동주택 공시가격 관련 일문일답이다.

현실화율이 4년째 동결 중이다. 향후 인상될까? 공정시장가액비율은?

국토연구원을 통해서 매년 현실화율 관련 용역을 진행하고, 11월에 다음 해 공시가격에 대한 계획 발표를 해왔다. 다만 국회에서 부동산 가격 공시에 관한 법률(부동산공시법) 개정안 논의가 지속되고 있는 만큼 이 내용을 반영해 현실화 계획에 녹이겠다는 계획이다. 부동산 공시법은 5년 단위로 현실화 계획을 세우고 시장 상황에 맞춰 유연하게 계획할 수 있도록 하는 내용을 담은 개정안이다.

공정시장가액비율 조정은 국토부는 공유받은 바 없다. 이 내용은 행정안정부와 재정경재부 담당 사안이라 아직 검토 중인 것으로 알고 있다.

지난해 송파가 강남보다 더 많이 올랐는데 왜 공시가는 강남이 더 올랐는지?

지역별로 주간·월간 동향 조사 결과에서는 송파의 가격상승률이 강남보다 더 높았지만 공시가격의 상승률이 강남이 더 큰 이유는 통계조사방법의 차이 때문이다. 주간·월간 동향조사의 경우 기하평균 방식을 사용하고 이번 공시가격 변동률은 총액변동방식을 적용하기 때문에 차이가 불가피하다.

총액변동방식은 1585만 호 공시가격을 전부 합산한 작년 총액과 올해 총액을 비교해 변동률을 구한 것이다. 고가 주택과 중저가 주택 중 고가 주택이 많이 올랐을 때 주간·월간 동향보다 공시가격 변동률이 더 높게 나오는 경향이 있다.

주간·월간 동향 조사에서도 고가주택이 밀집한 지역의 상승률이 높게 나왔고, 이 부분 역시 공시가격 변동에도 반영이 돼있다. 유의미한 차이는 아니다.

보유세 상한 한도는 150%다. 보유세액 추정이 50% 이상인 주요 단지는 왜 그런가.

국토부가 분석한 주요 단지에 한해서는 50%가 넘어간 단지는 없다. 상한이 걸린 모든 아파트 단지를 파악한 것은 아니다. 지방교육세나 농어촌특별세가 모두 포함된 수치이기 때문에 지방세와 종합부동산세만 본다면 50%가 넘는 지역은 분석 단지 내에서는 없다.

보유세 상승은 예상 수준에서 이뤄졌나. 시장에 미칠 영향은?

국토부는 세무당국이 아니기 때문에 보유세 상승 관련해서 예상한 바는 없다. 다만 공시가격 6억 이하 아파트는 5% 미만으로 오른 것으로 파악하고 있다. 6억에서 9억 구간에서는 10%대, 9억 이상으로는 20% 이상 상승한 것으로 보고 있다.

6억 이하는 재산세만 납부하는 구간으로 세 부담은 크지 않을 걸로 본다. 6억에서 9억 구간은 재산세가 12% 가량 올랐지만 과세표준 상한이 재산세의 경우 5%다. 9억 이하 구간 역시 올해 재산세 부담은 크지 않을 걸로 전망한다.

다만 종부세 구간은 과표 상한이 없다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원 초과, 다주택자(부부 공동명의 포함)는 9억 원 초과 시 과세된다. 세율도 누진적으로 적용이 되기 때문에 총합하면 공시가격 상승률보다는 더 세 부담이 더 높게 나올 것으로 예상한다.

6월 1일은 재산세와 종부세를 매기는 과세기준일이다. 6월 1일 소유자의 경우 체감되는 세금 부담이 있을 것이므로 그에 따라 또 영향이 일부 있을 것이다.

공시가격 산정하면서 건강보험료나 기초연금 장학금 관련해 추가 협의 있었나.

아직 협의된 것은 없다. 다만 중저가 공동주택은 크게 오르지 않았기 때문에 영향이 크지 않을 것으로 본다.

서울 내에서도 전국 평균에 못 미치는 자치구가 있다. 이런 지역까지 토지거래허가구역으로 묶여있어야 하나

서울 내에서 전국 평균 상승률에 미치지 못하는 자치구들은 중랑(3.29%), 강북(2.89%), 도봉(2.07%), 노원(4.36%), 은평(4.43%), 구로(6.06%), 금천(2.80%), 관악(8.44%)이다. 그렇지만 최근 동향을 보면 이 지역들에 매수세가 몰리고 있다는 보도도 나오고 있는 상황이기 때문에 국토부는 상황을 지켜봐야한다는 입장이다.

올해 공시가격평가에 소요된 예산이 어느 정도인지. 공동주택 공시가격은 1월 1일이 기준인데, 발표 시점은 3월이다. 평가 작업과 발표 시점 사이에 시차가 발생하는건 공시가격 산정의 한계로 지적되는데, 공시가격제도에 대한 근본적인 개선방안이 있나.

공시가격 산정으로 사용되는 예산은 약 1000억원이다. 1월 1일이라는 특정 시점에 가격을 산정해 막대한 예산을 들여 한국 부동산원과 감정평가사들이 이 평가 작업을 해야하냐는 지적이 높다는 것은 잘 알고 있다. 이 점을 보완하는데 있어서 다수 외국 사례들도 파악하고 있고 있다. 다만 우리나라 부동산 시장의 특수성과 1989년부터 이어져온 공시가격 조사 제도를 곧바로 변경함에 있어 현실적인 어려움이 있다. 말씀하신 부분은 차후에 충분히 검토하겠다.

국토부가 공시가격 등급제를 올해부터 도입하기로 했다. 가이드라인이 마련됐나.

같은 단지 내 같은 동에서도 층·향에 따라 공시가를 달리 매기는 등급제 도입을 했고, 공시 가격에도 해당 부분이 이미 반영돼있다. 다만 조망·소음에 대해서는 정량화가 어렵다는 연구용역 의견이 있어 이 부분은 등급제를 실시하지 않고 있다.

서울 외 지역의 특징은 무엇인가.

수도권안에서도 편차가 있다. 작년에 많이 오른 곳은 과천, 성남이다. 다음으론 세종(6.29%)인데 역시 전국 평균보다는 낮은 편이다. 나머지는 마이너스 3~4%대도 많다.

송윤주 기자 syj@ekn.kr