대출규제 강화, 정책대출 이용 문턱 높아져
생애최초 디딤돌 대출 건수·금액 모두↓
집값 상승에 5억원 이하 주택도 감소
현금 여력 있는 수요만 시장 진입
▲지난해 11월부터 올해 2월까지 4개월간 생애최초 디딤돌 대출은 4567건에 그쳤다. 전년 같은 기간(1만844건)과 비교하면 57.9% 줄어든 규모다.
가계대출을 죄는 정책 기조가 정책금융까지 확장되면서 주택 시장의 진입 구조가 달라지고 있다. 저금리 정책대출에 의존해 내 집 마련에 나서던 무주택 서민·청년층의 접근성이 낮아진 반면, 자금 여력이 있는 수요자 중심으로 매수 흐름이 재편되는 양상이다. 집값 상승과 대출 규제가 맞물리면서 주거 사다리의 작동 방식 자체가 변하고 있다는 분석이 나온다.
7일 국회 국토교통위원회 소속 이종욱 국민의힘 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료에 따르면, 지난해 11월부터 올해 2월까지 4개월간 생애최초 디딤돌 대출은 4567건에 그쳤다. 전년 같은 기간(1만844건)과 비교하면 57.9% 줄어든 규모다.
대출 금액 감소 폭은 더 컸다. 해당 기간 총 공급액은 2조212억원에서 6518억원으로 축소되며 67.8% 감소했다. 정책금융을 통한 자금 공급이 단기간에 크게 위축된 것이다.
이 같은 변화는 정부의 대출 규제 강화 영향이 크다. 지난해 6·27 대책을 통해 수도권과 규제지역 내 생애최초 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 80%에서 70%로 낮아졌고, 이 기준이 정책대출에도 동일하게 적용됐다. 여기에 디딤돌, 버팀목 대출 한도까지 줄어들면서 생애최초 디딤돌 대출 최대 금액은 기존 3억원에서 2억4000만원으로 축소됐다.
시장 환경 역시 정책대출 감소를 부추겼다. 지난해 하반기 집값이 상승하면서 디딤돌 대출 대상 기준인 5억원 이하 주택이 줄어들었고, 이에 따라 정책금융을 활용할 수 있는 수요 기반도 축소됐다는 분석이다.
정책대출이 줄어든 것과 달리 실제 매수 움직임은 오히려 늘었다. 이 의원실이 법원 등기정보광장 자료를 분석한 결과, 같은 기간 전국 생애최초 부동산 소유권 이전등기 신청자는 13만8964명으로 전년 대비 4.3% 증가했다.
서울의 증가세는 특히 두드러졌다. 규제지역 지정과 토지거래허가구역 확대 등으로 거래가 제약된 상황에서도 해당 기간 생애최초 매수인은 2만3213명으로 1년 전보다 61% 늘었다.
정책금융 축소와 매수 증가가 동시에 나타나며 수요층이 뚜렷하게 갈리고 있다. 정책대출 의존도가 높은 계층은 시장 진입이 어려워진 반면, 현금 동원력이 있거나 시중금리를 감내할 수 있는 수요자는 매수에 나서는 구조로 재편되고 있다는 해석이다.
이 의원은 “근본적 주거안정 대책 없이 정부가 대출을 조여 정책대출에 의존하던 서민과 청년층은 내집 마련 기회를 잃는 반면, 자금 여력이 있는 매수자들만 집을 사는 구조가 나타나고 있다"고 말했다.
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