주거비 부담 없고 ‘안정적’ 연금수령 장점
보증료-대출이자 낮아...적용금리 3%대
대출이자 복리로 부과...사후 대출잔액↑
집값 올라도 월 수령액 그대로
주금공 “보증료, 예상손실액 대비 용도”
“월 수령액 고정, 가입자 손해 아냐”
▲2007년 7월 출시한 주택연금 누적 가입자는 올해 2월 최초 가입시점 기준 15만1790명으로 집계됐다. 사진은 남산에서 바라본 서울 아파트 단지의 모습.
# 70대 김모씨는 생활비를 마련하고자 3억원짜리 집을 담보로 주택연금에 가입했다. 해당 연금은 매달 92만3000원을 평생 받는 구조였다. 김 씨는 “매달 92만3000원씩 받으면 1년에 1107만6000원이 들어오니, 이 정도면 괜찮다"고 생각했다.
그러나 나중에 장부를 확인하고 놀랐다. 주택연금은 단순히 받은 돈만 쌓이는 구조가 아니었기 때문이다. 김 씨가 매달 받은 돈이 대출잔액으로 쌓였고, 그 잔액에 매달 이자가 붙었다. 한 번 붙은 이자는 다음달에 원금처럼 취급돼 시간이 갈수록 김씨가 부담할 이자는 점점 커지는 구조였다.
주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생동안 매월 연금을 받을 수 있는 '주택연금'이 세부 구조를 모르고 가입하면 막대한 이자 부담으로 느껴질 수 있어 주의가 요구된다.
◇ 평균 72세 노인, 주택연금으로 127만원 수령
17일 금융권에 따르면 한국주택금융공사가 2007년 7월 출시한 주택연금 누적 가입자는 올해 2월 최초 가입시점 기준 15만1790명으로 집계됐다. 가입자 평균 연령은 72세, 평균 주택가격은 3억9700만원, 평균 월 지급금은 127만원이다. 즉, 평균 72세의 노인이 3억9700만원의 집을 담보로 매달 127만원의 돈을 연금 형태로 받는 것이다.
주택연금은 부부 중 1명이 55세 이상이고, 부부 합산 공시가격 12억원 이하의 주택을 소유하고 있다면 이용할 수 있다. 전월세처럼 별도의 주거비 부담이 없고, 내 집에서 계속 생활하면서 안정적인 연금을 받을 수 있어 경제적인 측면과 심리적인 안정감도 함께 얻을 수 있다.
▲최초 가입 시점 기준 주택연금 연간 누적 가입자수.(자료=주금공)
문제는 주택연금의 세부 구조를 모르면 A씨의 사례처럼 주택연금이 자칫 '고령자를 울리는 고금리 상품'으로 느껴질 수 있다는 것이다. 주택연금은 가입비(초기보증료) 형태로 주택 가격의 1%를 최초 연금 지급일에 납부하고, 보증 잔액의 연 0.95%를 연 보증료 형태로 12개월에 나눠서 내야 한다. 보증료는 취급 금융기관인 은행이 공사에 대신 납부하고, 가입자가 받는 주택연금에 대출잔액으로 합쳐진다.
초기 보증료, 연 보증료뿐만 아니라 대출이자율도 높은 수준이라고 보기 어렵다. 주택연금 대출이자는 6개월 기준으로 변동되는 신규 취급액 기준 코픽스 금리에 가산금리 0.85%를 더해서 산출된다. 신규 취급액 기준 코픽스 금리는 3월 2.82%, 이달 2.81%이므로, 실제 주택연금 적용금리는 3.66~3.67% 수준이다.
◇ 월 수령액-이자-보증료 누적...사후 대출잔액 증가
그러나 주택연금의 대출이자가 복리형태로 붙는 것은 일부 가입자가 혼동을 느끼는 부분이다. 가입자는 매달 생활비만 받는다고 생각할 수 있는데, 실제 장부상에서는 받은 돈과 이자, 보증료가 계속 누적돼 잔액이 불어난다. 가입자가 매월 현금으로 이자를 내지 않더라도, 사후 정산 시점에는 당초 생각보다 대출잔액이 크게 불어날 수 있는 것이다.
주금공은 주택연금 가입자가 사망하면, 주택을 처분한 금액에서 월 수령액, 대출이자, 보증료 등을 합한 대출잔액을 정산한 뒤 남은 금액이 발생하면 상속인에게 돌려준다.
만일 주택을 처분한 금액이 가입자가 받은 주택연금보다 적더라도 그 부족분에 대해 가입자나 상속인에게 청구하지 않는다. 가입자 입장에서는 주택연금에 가입한 이후 집값이 상승해도, 가입 시점에 결정된 월 수령액은 오르지 않아 손해로 느낄 수 있다.
◇ 이자 매월 납입시 월수령액 감소...'안전장치' 무게
▲국가데이터처 국가통계연구원에 따르면 우리나라 66세 이상 노인의 소득 빈곤율은 39.7%로 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 가장 높다. 그럼에도 주택연금 가입률은 2% 미만에 그쳐 제도의 실효성을 높일 필요가 있다고 전문가들은 제언했다. 사진은 2022년 이후 주요국의 노인 소득 빈곤율.(자료=국가데이터처 국가통계연구원)
주금공이 대출이자를 복리 형태로 운영하는 것은 평생연금, 평생거주 보장을 목적으로 하는 주택연금의 취지에 맞추기 위해서다. 예를 들어 가입자가 이자를 매월 현금으로 낸다면, 월 지급금으로 이자를 내기 때문에 실질적으로 한 달에 받는 연금은 줄어든다. 이 과정에서 소득이 없거나 부족한 가입자가 이자를 갚지 못하고, 연체하게 되면 계약은 종료된다.
집값과 관계없이 월 수령액을 고정한 것도 가입자가 손해라고 단정할 수 없다. 만일 집값 상승분을 반영해 월 수령액을 올린다면, 반대로 집값이 떨어졌을 때 월 수령액을 낮춰야 한다. 가입자로서는 집값에 따라 매월 받는 금액이 바뀌는 위험에 노출되는 것이다.
주금공 측은 “주택연금 대출잔액이 집값보다 적어도 그 차액을 자녀에게 상속할 수 있고, 반대로 가입자의 주택연금 수령 총액이 주택을 처분한 금액보다 적어도 그 부족분을 청구하지 않는다"라며 “주택연금 보증료는 추후 대출잔액이 집값을 초과해 발생할 것으로 예상되는 예상 손실 금액에 대비하기 위한 용도로, 공사가 가져가는 이익이 아니다"라고 밝혔다.
한편, 국가데이터처 국가통계연구원과 한국은행에 따르면 우리나라 66세 이상 노인의 소득 빈곤율은 39.7%로 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 가장 높고, OECD 가입국 평균(14.8%)을 두 배 이상 웃돈다. 그럼에도 주택연금 가입률은 2% 미만에 그쳐 제도의 실효성을 높일 필요가 있다고 전문가들은 제언했다. 한국은행은 지난해 보고서에서 “주택연금 가입의향자가 모두 주택연금에 가입하면 국내총생산(GDP)을 0.5~0.7% 높이고, 노인빈곤율은 3.38%포인트 하락해 악 34만명이 노인 빈곤에서 벗어난다"고 분석했다.
이어 “주택연금 활성화를 위해서는 가입을 저해하는 요소를 없애고 인센티브를 강화해야 한다"며 “가입 후 주택가격이 크게 바뀌면, 이를 반영해 연금액을 조정하는 식의 '주택가격 연동형 상품'을 추가로 출시하는 방안을 생각할 수 있다"고 덧붙였다.
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