[송윤주의 부동산생태계] 다시 시동거는 비주택 리모델링…청년에서 시니어로 진화할 수 있나

공실을 주거로 바꾸는 ‘비주택 리모델링’…4년 만에 재개
청년대상 코리빙 주거형태…가족·시니어로 확장될까

도심 한복판 빈 호텔이 월세 20만원 대 청년 주거로 탈바꿈했다. 181명 모집에 3000명이 몰렸다. 공사비 급등을 이유로 멈췄던 비주택 리모델링 매입 임대 사업이 4년 만에 재개된다. 이번엔 청년 대상만이 아닌 신혼부부·신생아 가구를 위한 중형 평형도 확대 공급한다는 계획이다. 에너지경제신문이 찾은 2021년 공급된 '에스키스 가산'은 사회적 기업이 운영하는 복합 주거 공간이다. 에스키스 가산은 코리빙 스페이스로서 주거의 기능 뿐만아니라 미디어·AI 분야에 종사하는 청년들이 커뮤니티를 형성할 수 있는 창작 캠프의 역할을 겸하고 있었다. 이 사업이 청년을 넘어서 시니어리빙·세대 통합형 주거 대안으로 진화할 수 있을까. 에너지경제신문이 현장을 찾아 가능성을 짚어봤다.

비주택 리모델링 사업은 도심 내 오피스·관광호텔·생활숙박시설 등을 대상으로 이뤄진다. 약정부터 준공까지 통상 6개월에서 1년 가량 소요된다.

에너지경제신문이 직접 가본 에스키스 가산은 가산디지털단지역에서 도보로 10분 거리에 위치해 있었다. 교통 접근성도 좋고, 역 근처로 상가가 밀집해 편의시설 이용이 용이했다. 과거 구로공단이 있었던 이곳은 현재 14만명의 상주인구가 있는 산업단지가 됐다. 상주인구의 절반 이상이 20·30대다. IT·게임·화장품·의료·디자인 업종을 중심으로 1만여 개의 스타트업이 자리잡고 있다.

눈에 띄는 점은 임대 조건이었다. 보증금 800~1290만원에 월세는 21~34만원, 관리비는 10만원 선이다. 비슷한 주거 환경을 제공하는 민간 코리빙 스페이스의 50% 수준이었다.

저렴한 임대 조건이 무색하게 주거 공간은 넉넉하고 깨끗했다. 개인용 주방이 마련돼있고 인덕션 아래에 드럼세탁기가 매립된 풀옵션 구조다. 냉난방은 중앙제어형이다.

에스키스 가산은 관광호텔을 오피스텔 준주거로 용도변경한 '특화형' 매입임대주택이다. 특화형은 주택의 위치와 수요자의 특성에 맞게 사업자가 공간을 어떻게 운영할 것인지 구상한다. 이전에 사업 신청 자격이 사회적 기업이나 비영리법인으로 한정된 이유다. 에스키스 가산은 맞춤형 주택을 위해 IT와 AI라는 키워드에 부합하는 AI 취·창업 청년주택으로 개발됐다.

입주자들이 공통적으로 꼽은 장점은 커뮤니티였다. 한 입주민은 “비슷한 분야의 종사자들이 모이다 보니 자연스럽게 포트폴리오를 쌓을 기회가 많아졌다"고 했다.

단순한 주거 기능을 넘어서서 교육·일자리·창업 기능을 제공하기 위해 KBS 영상원과 한국인공지능협회와 함께 교육프로그램과 커뮤니티를 운영하고 있다. 가산디지털단지 내 경영자협의회와 협력해 스타트업 기업들과 취업연계 프로그램도 진행하고있다. 창업 입주민에 대해서는 IT 컨설팅 프로그램도 진행한다. 투자유치를 위해 투자자들과 함께 IR 행사를 주관하는 기회도 주어진다.

저렴한 임대료에 취·창업 프로그램까지 연계하다 보니 경쟁률은 높은 편이다. 에스키스 가산의 경우 181명 모집에 3000명이 지원했다. 관계자에 따르면 LH가 공급하는 청년형 주택의 경우 경쟁률이 100:1에 달하는 경우가 많다는 설명이다.

올해 재개되는 비주택 리모델링 사업의 가장 큰 변화는 공급 대상의 확장이다. 기존에는 청년 1인 가구 중심이었지만 신혼부부·신생아 가구를 위한 중형 평형도 도입된다.

비주택 리모델링 중 특화형 모델이 제공하는 코리빙 하우스가 중형 평형으로 확장될 경우 가족이나 시니어 대상으로 새로운 커뮤니티가 조성될 수 있다.

실제로 민간에서는 이 같은 가능성을 염두에 둔 사업 확장이 이미 진행 중이다. 공유주거 브랜드 '맹그로브'는 기존 청년 중심 코리빙 모델에서 나아가 가족 단위와 시니어를 대상으로 한 사업을 확장하고 있다.

특히 고령층 주거의 경우 외곽이 아닌 의료·상업·교통 인프라가 집중된 도심 생활권에 대한 수요가 크다는 점에 주목하고 있다. 나이가 들수록 오히려 생활 편의시설과 커뮤니티 접근성이 중요해진다는 판단이다.

이에 노인복지주택·오피스텔·소형주택·다세대주택 등을 리모델링 해 60·70대를 대상으로 한 시니어 주택 시장이 커지고 있다. 맹그로브는 2023년 자금 조달 이후 시니어 주거 모델 개발에 착수했으며, 2029년 운영을 목표로 하고 있다.

이 점에서 도심 내 공실 상가 등을 리모델링 하는 공공의 사업이 시니어를 대상으로 한 모델로 진화할 여지가 높다.

주거공간에 커뮤니티 기능이 결합될 경우 서로 다른 세대가 같은 공간 안에서 공존하는 구조도 가능해진다. 청년층은 일자리와 네트워크를, 신혼부부는 육아지원을, 고령층은 돌봄과 사회적 교류를 필요로 한다. 이러한 수요가 한 공간 안에 설계될 경우 세대 간 역할 분담과 상호 보완 구조도 가능하다.

해외에서는 인구 구조 변화로 인한 미래 주거 트렌드를 예상하고 세대믹스를 결합한 주거형태를 개발하고 있다.

싱가포르는 고령화와 저출생문제에 대응하기 위해 세대 간 근거리 거주를 유도하는 정책을 추진하고 있다. 자녀와 왕래가 용이한 세대 융합 주택을 공급하거나 부모와 가까운 곳에 주택을 구매할 경우 근거리 주거 보조금을 지급하고 있다.

대표적인 예로 싱가포르의 실버타운 '캄풍 애드미럴티'는 교통이 편리한 곳에 위치해 인근에 자녀 세대가 살기 용이하게 하고, 단지 내에 보육시설을 공동 배치해 육아 친화적인 환경을 조성했다. 의료시설·푸드코트·슈퍼마켓을 단지 내에 조성해 고령층을 위한 편의성을 높였다.

일본 역시 부모·자녀 세대가 인접 지역에 거주할 경우 임대료를 할인하는 정책을 시행하고 있다. 도쿄 히노시에 위치한 '유이마루'와 같은 사례에서는 고령자와 직장인·대학생들이 같은 단지 내에 거주하는 구조를 도입했다. 고령자 아파트 2개 동과 젊은 세대 아파트 3개 동으로 구성해 세대 간 융합을 이루고 있는 것이다. 젊은 세대 아파트 중 1개 동은 30대 직장인 부부, 나머지 2개 동은 20대 학생들이 셰어하우스로 살고 있다.

1970년대 스웨덴·덴마크를 중심으로 북유럽에서 시작된 공동체 주택(Collective House)은 '에이지 믹스'의 구체적 형태다. 공동체 주택은 다양한 세대가 한 건물 안에서 각자 프라이버시를 지키며 공동생활을 하는 주거방식이다. 일본에는 1980년대 후반 이 개념이 처음 소개됐다.

일본 도쿄 닛포리에는 일본 최초의 공동체 주택 '칸칸모리'가 있다. 입주자들은 독립된 거주 공간이 있으면서도 공동주방·세탁실·정원·텃밭 등을 공유한다.

가장 큰 특징은 주 2·3회 함께 식사하는 커몬밀(common meal)자리다. 의무는 아니지만 월 1회 당번이 돌아오며 식사 자리에서 자연스럽게 다른 세대와 소통하고 소속감을 느낄 수 있는 환경이다. 이는 육아·청년주거·심리적 고립을 해결하는 모델이다. 노인이 아이를 돌보고 대학생은 노인을 돌본다.

다만 국내에서는 이러한 모델 구상은 초기 단계에 머물러있다. 서울시도 2021년 세대 공존형 주택 시범사업 계획을 발표한 바 있다. 은평구 혁신파크 부지에 세대 공존형 실버주택을 짓겠다고 했지만 서울주택도시개발공사(SH)에서 민간 주도로 변경되며 사실상 무산됐다.

일본과 싱가포르 정책사례를 바탕으로 '3대 거주형 주택'도 논의됐지만 감감무소식이다. 당초 계획은 노원구 하계5단지 영구임대 아파트를 '3대 거주형 주택'으로 시범 조성할 예정이었다.

3대 거주형 주택이란 부모와 자녀가 한 집에서 세대 분리를 통해 공간을 분리해 생활하는 거주형태다. 아파트에서도 공간이 분리된 형태의 다양한 주택 평면이 개발됨에 따라 각자 독립적인 공간이 유지되는 3세대 동거가 가능하다는 것이다.

2012년 세대 구분형 아파트가 가능하도록 법이 개정된 이후 세대 구분형 평면을 적용한 아파트가 건축됐고, LH에서도 2016년 세대 공존형 주택을 처음 공급하기 시작했지만 활성화 되지는 않고 있는 모양새다.

한 주택 업계 관계자는 “코리빙 형태가 새로운 주거 대안으로 자리 잡기 위해서는 누가 어떤 방식으로 함께 살 것인가에 대한 운영 설계가 핵심"이라고 설명했다.

송윤주 기자 syj@ekn.kr