“버티면 더 낸다?”...양도세 중과에 장특공제 축소 ‘정조준’

다주택자 양도세 중과 유예 종료
10일부터 세 부담 확대

비거주 장특공제 축소 검토
‘실거주 중심’ 재편 무게

보유세 개편 가능성까지
7월 세제 개편안에 시장 촉각

다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예가 종료 수순에 들어가면서 부동산 세제 전반이 재편 국면에 진입했다. 특히 장기보유 특별공제(장특공제)를 둘러싼 형평성 논쟁이 재점화되며, 정부의 세제 개편 방향에 시장의 시선이 쏠리고 있다.

4일 재정경제부 등에 따르면 정부는 2022년 5월 10일부터 적용해 온 다주택자 양도세 중과 유예를 예정대로 이달 9일 종료하고, 10일부터 다시 중과세 체제로 복귀한다는 방침이다. 이에 따라 조정대상지역에서 주택을 매각할 경우 기본세율(6~45%)에 더해 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 각각 가산된다. 유예 종료 자체는 당초 계획된 일정이지만, 새 정부 출범 이후 첫 부동산 세제 변화라는 점에서 상징성이 크다는 평가다.

정책의 또 다른 축은 장특공제 개편 여부다. 현행 제도는 일정 기간 이상 보유한 부동산을 처분할 때 보유 기간에 따라 양도차익의 일부를 과세 대상에서 제외해준다. 비거주 주택의 경우 최대 30%까지 공제가 가능하고, 1가구 1주택자는 보유 및 거주 기간을 합산해 최대 80%까지 혜택을 받을 수 있다.

그러나 이 같은 구조가 투기 수요를 자극하고 세제 형평성을 훼손한다는 비판이 꾸준히 제기돼 왔다. 이재명 대통령은 과거 사회관계망서비스(SNS)를 통해 “살지도 않을 집에 오래 투기했다고 세금 깎아주는 비정상을 정상화하는 게 세금폭탄이냐"고 밝힌 바 있다. 동시에 비거주 보유기간에 대한 혜택은 줄이고, 실제 거주 기간에 대한 공제는 확대하는 방향이 바람직하다는 입장도 드러냈다. 장기간 보유만으로 세 부담을 크게 낮춰주는 현행 구조에 문제의식을 드러낸 셈이다.

세제 혜택이 특정 지역에 집중된다는 지적도 개편 논의에 힘을 보태고 있다. 나라살림연구소는 고가주택 양도세 신고 자료를 분석한 결과, 장특공제 금액의 대부분이 수도권에 집중돼 있으며 특히 서울 비중이 절대적이라고 설명했다. 고가 주택에서 발생한 양도차익 상당 부분이 공제를 통해 과세 대상에서 빠져나가고 있다는 분석이다.

이 같은 문제의식은 국회 발의 법안으로도 이어졌다. 최혁진 의원은 비거주 주택에 대한 공제를 없애고 실거주 요건을 충족한 1주택자에게만 공제 혜택을 주는 방안을 제시했다. 반면 윤종오 의원은 장특공제 자체를 폐지하고, 개인별 평생 감면 한도를 설정하는 방식으로 전환해야 한다는 입장이다. 다만 두 법안 모두 정부와의 공식 조율을 거친 것은 아니어서 실제 입법으로 이어질지는 미지수다.

보유세 개편 가능성도 함께 거론된다. 이 대통령은 과거 해외 주요 도시와의 보유세 수준을 언급하며 관심을 나타낸 바 있고, 최근에는 기업의 비업무용 부동산에 대해 “대대적인 보유 부담을 안기는 방향으로 검토해보자"고 말한 것으로 전해졌다. 또 다른 발언에서는 투기성 부동산에 대한 보유 비용을 선진국 수준으로 높이면 가격 안정 효과가 나타날 수 있다는 취지의 인식도 드러냈다.

다만 정부는 아직까지 구체적인 개편안을 공개하지 않은 채 신중한 태도를 유지하고 있다. 양도세 중과 재개 이후 시장 반응을 확인할 필요가 있는 데다, 지방선거를 앞둔 시점에서 세제 논의가 불필요한 정치적 쟁점으로 확산될 수 있다는 점도 고려된 것으로 보인다. 관계 당국은 세제 개편과 관련해 방법과 시기를 포함해 검토 단계에 있다며 확정된 사안은 없다는 입장을 밝혔다.

시장에서는 오는 7월 전후로 예정된 세제 개편 발표 시점을 전후해 보다 구체적인 방향이 드러날 것으로 보고 있다. 다주택자 규제 복원과 장특공제 손질, 보유세 조정까지 맞물릴 경우 부동산 세제의 큰 틀이 다시 짜일 가능성도 배제할 수 없다는 분석이다.

송재석 기자 mediasong@ekn.kr