서울 집값 18년 만 최대 상승…전문가 “전세시장 불안 당분간 지속”
역대 정부 수도권 그린벨트 활용, 입주 8~10년…단기 효과 한계
▲23일 서울 서초구 한 아파트 재건축 현장 모습. 이날 열린 부동산정책 국민대토론회에서 재건축·재개발의 주택 공급 효과를 놓고 참석자들의 의견이 엇갈렸다. 연합뉴스
올해 상반기 서울 아파트값이 18년 만에 가장 큰 폭으로 오르면서 주택 공급 확대가 새 정부 부동산 정책의 핵심 과제로 떠올랐다. 김윤덕 국토교통부 장관은 개발제한구역(그린벨트)을 해제해서라도 주택을 공급하겠다는 의지를 밝혔지만, 실제 입주까지 상당한 시간이 걸리는 만큼 단기적인 시장 안정 효과는 제한적일 것이라는 전망이 나온다.
3일 한국부동산원 월간 주택가격동향에 따르면 올해 1~6월 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 5.07%를 기록했다. 상반기 기준으로는 2008년(8.99%) 이후 18년 만에 가장 높은 상승률이다. 전셋값도 함께 오르면서 실수요자의 주거 부담이 커지고 있다.
집값 상승 배경에는 공급 부족 우려가 자리하고 있다는 분석이다. 국토교통부에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 준공 물량은 1만2251가구로 지난해 같은 기간보다 58.4% 감소했다. 당장 입주할 수 있는 새 아파트가 줄면서 전세 물량도 감소했고, 전셋값 상승이 다시 매매 수요를 자극하는 구조가 형성되고 있다는 것이다.
이 같은 상황에서 김 장관은 지난달 27일 열린 두 번째 부동산정책 국민 대토론회에서 “국토부 장관이 된 후 그린벨트를 해제해서라도 집을 짓고 싶다는 강한 열망이 생겼다"고 밝혔다. 공급 가능한 택지를 적극 발굴해 주택 공급을 확대하겠다는 의지를 공개적으로 드러낸 것이다.
역대 정부 역시 수도권 집값 안정을 위해 그린벨트 해제를 활용해 왔다. 참여정부는 위례신도시를, 이명박 정부는 보금자리주택 공급을 위해 서울 강남권과 수도권 일대 그린벨트를 해제했다. 윤석열 정부도 2024년 서리풀지구를 지정해 2만가구 공급을 추진하고 있다.
다만 그린벨트 해제가 곧바로 공급 확대로 이어지는 것은 아니다. 토지 보상과 지구 지정, 인허가, 기반시설 조성 등을 거쳐야 해 실제 입주까지는 통상 8~10년이 걸린다. 주민 반발과 행정소송, 지자체 협의 등도 사업 추진의 변수로 꼽힌다. 실제 서리풀2지구는 주민들이 공공주택지구 지정 취소 소송을 제기하면서 사업 일정이 지연될 가능성이 제기되고 있다.
전문가들은 공급 확대 발표보다 실제 입주 물량을 얼마나 늘리느냐가 시장 안정의 핵심이라고 입을 모았다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “올해 서울 준공 물량 감소는 매매시장보다 전세시장에 먼저 영향을 줄 가능성이 높다"며 “신규 입주 아파트가 줄면 기존 주택이 전세시장에 다시 나오는 순환이 약해져 전세 매물이 감소하고 전셋값 상승으로 이어질 수 있다"고 말했다. 이어 “서울 외곽 중저가 지역의 매매가격 상승도 전세시장 불안이 영향을 미친 측면이 있다"고 분석했다.
준공 감소의 배경으로는 과거 시장 침체의 후유증을 지목했다. 함 랩장은 “2022년 금리 인상과 지방 미분양 적체, 원자재 가격 상승, 공사비 증가, 프로젝트파이낸싱(PF) 위축 등이 복합적으로 작용해 착공 물량이 줄었고, 그 영향이 현재 준공 감소로 이어지고 있다"고 설명했다.
정부가 공급 확대를 강조하고 있음에도 시장이 공급 부족을 체감하는 이유에 대해서는 “정책 공급과 시장 공급 사이에는 상당한 시차가 존재한다"며 “착공이 실제 입주로 이어지기까지 시간이 필요한 만큼 공급 확대 정책이 단기간에 시장에서 체감되기는 어렵다"고 진단했다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “올해와 내년에는 공급 부족이 이어지는 만큼 집값이 급락할 가능성은 크지 않다"며 “금리 인상과 세제 강화가 병행될 경우 강남 등 초고가 주택은 일부 조정 가능성이 있다"고 내다봤다. 이어 “세법 개정안 시행 과정에서 절세 목적의 매물이 순차적으로 시장에 나올 가능성이 있지만 강남 전세가격 상승과 월세 전환은 당분간 이어질 가능성이 높다"고 전망했다.
결국 그린벨트 해제는 중장기적인 공급 기반을 확충하는 수단이 될 수 있지만, 단기적인 시장 안정을 위해서는 정비사업과 공공택지 사업의 속도를 높이고 착공·준공 지연을 최소화해 실제 입주 물량을 확대하는 것이 더욱 시급한 과제로 꼽힌다.
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