녹색친구들 삼송점 피해구제 계기…토지주 참여 시 토지가치 주택가격에 포함
지난달 내규 개정, 토지임대부 사회주택 전 사업장 적용 가능해져

주택도시보증공사(HUG)가 내규 개정을 통해 토지임대부 사회주택의 임대보증금 보증 가입 길을 열었다. 사회주택이 구조적으로 보증 가입이 어렵다는 지적에도 개선되지 않다가 보증금 미반환 사태가 터진 녹색친구들 삼송점 피해 구제를 계기로 다른 사회주택 사업장도 가입할 수 있게 됐다.

29일 에너지경제신문 취재를 종합하면 HUG는 삼송점 세입자 구제 방안을 마련하는 과정에서 지난달 내규를 개정했다. 토지 소유주가 참여하면 토지 가치를 주택 가격에 포함할 수 있도록 한 것이다. 이번 개선 사항은 토지임대부 사회주택 사업장 전체에 적용되며, 조건을 갖추면 보증 가입이 가능하다.

그동안 토지임대부 사회주택은 부채비율 한도에 막혀 보증 가입이 제한돼왔다. 보증 가입에는 주택 가격 대비 부채비율 100% 이내 요건이 필요한데, 토지임대부 주택은 주택 가격에 토지가치는 반영되지 않고 건물 가치만 반영된다. 이 때문에 부채비율 기준을 충족하지 못해 보증 가입이 거절됐다.

2020년 등록 임대 사업자의 보증 가입 의무화 이후, 사회주택의 보증 가입 거절 문제는 지속적으로 제기됐지만 제도개선은 이뤄지지 않았다.

이후 녹색친구들에서 보증금 미반환 사태가 발생했고, 삼송점의 미반환 보증금 규모는 약 8억2000만원이다. HUG는 법이나 시행령 개정은 필요하지 않고 내규로 적용할 수 있다는 입장이다. HUG는 내규 개선 내용으로 토지 소유주의 참여 아래 토지 가치를 주택 가격에 포함할 수 있도록 개선했다고 밝혔다.

국토부·HUG·사회주택협회는 삼송점 피해 구제 방안으로 매입안과 보증 가입안을 검토했고, 보증 가입안으로 가닥을 잡은 것으로 전해졌다. 사회주택 공모지침서에는 사업이 정상적으로 진행되지 않으면 리츠가 소유한 건물을 감정가의 50%로 매입할 수 있다고 명시돼 있고, 삼송점은 HUG가 리츠 지분을 100% 보유하고 있다.

그럼에도 매입을 택하지 않은 이유에 대해 HUG 관계자는 “감정평가액의 50%로 매입하는 권리 행사 시 녹색친구들이 근저당 등 채무 승계에 따른 대금 차액을 지급해야 하나, 자금 여력 부족으로 이를 이행하기 어려운 상황이라 매입 절차 진행 불가하다"고 답했다.

삼송점 피해 세입자들은 현재 임대보증금 보증 가입 심사를 받고 있으며 최종 협상 단계다. 녹색친구들이 정상적인 운영이 어려운 상황인 만큼 보증 가입 이후 삼송점은 위탁관리업체가 운영·관리할 계획이다. 자금관리는 토지주가 실시한다.

HUG는 삼송점을 비롯해 지분 100%를 보유한 사업장 3곳에 대해 보증 가입 이후 리츠가 재정건전성을 정기적으로 점검할 계획이라고 밝혔다.

다만 보증 가입이 이뤄져도 이미 퇴거한 세입자에게는 소급 적용이 어렵다. HUG는 삼송점에서 퇴거한 1세대에 대해서는 별도 구제 방안을 마련해 피해 회복을 지원했다고 설명했다.

송윤주 기자 syj@ekn.kr