강남권 규제 불똥, 용산에도 전이될까?

▲용산 롯데캐슬 센터포레 견본주택 내부 현장 (사진=유수환 기자)

[에너지경제신문 유수환 기자] 강남권 주택시장 과열에 이어 강북권 시장도 심상치 않다. 최근 국토교통부가 강남 부동산 시장 규제를 검토하면서 강남권 주택시장은 소강 상태에 접어들었다. 하지만 강북권은 정부의 강남 누르기 정책으로 반사이익을 얻고 있다. 최근 분양한 일부 아파트는 50대 1이 넘는 청약 경쟁률을 기록하는 등 강남에 이어 강북권 주택시장도 과열되고 있다.

최근 재개발 사업을 추진·시행하고 있는 용산 역시 영향을 받고 있다. 용산은 오세훈 시장이 계획했던 대규모 개발사업은 무산되면서 가격이 급락한 적이 있지만 최근 재개발 사업으로 다시 과열 움직임을 보이고 있다. 정동영 의원실 관계자는 "강남을 비롯한 강북권 아파트 투기 열기도 과열된 만큼 청약 통장 규제 등 전반적인 대책이 필요하다"고 강조했다.

이달 28일 견본주택 문을 연 롯데건설의 ‘용산 롯데캐슬 센터포레’의 분양가도 3.3㎡당 약 2300만원이 넘는다. 하지만 약 478가구의 소규모 단지라는 점, 효창동 주택시장 분위기를 볼 때 결코 저렴한 가격이 아니라는 것이 전문가들의 평가다.

◇ 용산시, 개발 사업 무산 후에도 여전히 높은 시세

용산구는 오세훈 시장이 기획한 대형 사업이 무산되면서 시세가 급락했던 곳이다. 그럼에도 용산구의 아파트 가격은 비싸다는 평가를 받고 있다. 올해 3분기 용산구 평균 시세(2385만원)으로 서울시 평균(1874만원)을 크게 웃돈다. 서초구 방배동의 시세(2343만원)과 비교해도 높은 수치다. 아파트 공급 가뭄 지역임에도 가격이 비싸다.

분양가(2225만원) 역시 마포구(2281만원)에 이어 강북에서 두 번째로 비싸다. 입지가 유리한 곳은 3000만원을 육박한다. 지난 2014년 분양한 주상복합 아파트 ‘래미안 용산’은 중대형임에도 약 3000만원을 웃도는 분양가를 기록했다. 과거 오세훈 서울시장이 계획한 대규모 개발계획이 무산됐음에도 불구하고 여전히 비싼 가격에 분양되고 있다.

◇ 마포구 인접 ‘효창동’ 아파트 공급, 분양가 약 2300만원…시세 웃돌아

▲용산 롯데캐슬 센터포레 현장 (사진=유수환 기자)

마포구와 바로 인접한 용산구 효창동도 분위기도 심상치 않다. 효창동은 행정구역 상 용산구에 속해 있지만 마포구 도화동과 맞닿아있다. 6호선 효창공원앞역 지하철을 기점으로 반경 500미터로 행정구역이 분류돼 있다.

효창동 내 공인중개업소 관계자들은 "효창동이 용산으로 분류됐지만 마포구 인접한 곳으로 취급했던 경우가 있다"고 설명했다. 권일 부동산인포 리서치센터팀장 역시 "이촌동과 한남동 인근 지역과 비교하면 선호도가 떨어지는 곳"이라고 설명했다.

이달 28일 견본주택 문을 연 ‘용산 롯데캐슬 센터포레’ 평균 분양가는 3.3㎡당 평균 2230만원이다. 지난 5월 분양된 효창파크KCC스위첸의 평균 분양가(3.3㎡당 2190만원) 보다 다소 비싼 가격이다.

분양 관계자는 "용산 롯데캐슬 센터포레와 인접한 곳에 위치한 효창파크푸르지오의 시세와 비교하면 적절한 가격"이라고 설명했다.

하지만 이 지역과 인접한 곳에 있는 마포구 도화동의 평균 시세(3.3㎡당 1617만원)과 비교하면 높은 가격이다. 효창동 내 공인중개업소 관계자는 "이 지역 땅값이 비싸기 때문"이라며 "높은 땅값으로 인해 재개발 사업도 활발하지 않다"고 설명했다.

실제 효창동은 아파트 공급 가뭄 현상을 빚고 있는 곳이다. 향후 아파트 분양 역시 효창6구역 (한화건설 시공)을 제외하고 공급 예정 단지가 전무하다. 분양 열기가 뜨거운 마포구, 흑석뉴타운과 비교하면 잠잠하다.

◇ 학군이 경쟁력 낮아…478가구 소규모 단지 ‘단점’

이 지역 학군도 상대적으로 경쟁력이 떨어진다는 점도 단점이다. 강남권 아파트가 부각을 받는 것은 우수한 인프라와 교통 여건 외 경쟁력 있는 학군이 갖춰져서다. 인근 공인중개업소 관계자들은 "학군에서 큰 경쟁력이 없다"며 "또한 초등학교는 가깝지만 고등학교는 단지에서 다소 먼 거리에 있다"고 설명했다.

아파트 가구수도 적다는 것이 아쉬운 부분이라고 전문가들은 말한다. 지난달 분양한 신촌숲 아이파크가 흥행에 성공한 것은 35층 규모의 약 1015가구 규모의 대단지다. 반면 용산 롯데캐슬 센터포레는 총 478가구에 불과하다. 가구수가 적으면 커뮤니티 시설 확충이 다소 어렵고 투자수요도 크게 붙지 않는 다는 것이 전문가들의 평가다.

소비자들의 옥석 가리기도 예상된다. 효성은 내년 상반기에 용산4구역에 ‘용산4구역 효성해링턴 플레이스’를 분양할 예정이다. 총 1100가구로 773가구가 일반 분양된다. 최고 43층 높이 8개 동 주상복합시설을 갖춘 주거 단지와 1만7615㎡ 규모의 시민공원이 조성될 예정이다.

용산 롯데캐슬 센터포레는 지하 4층~지상 22층짜리 아파트 7개 동에 총 478가구(전용 59~110㎡) 가운데 219가구를 일반분양한다. 견본주택은 서울 용산구 갈월동 5-8번지(4호선 숙대입구 1번 출구, 서울역 12번 출구)에 마련돼 있다.