주택시장 더 조여온다…9일부터 대출 '깐깐'

[에너지경제신문 송두리 기자] 주택담보대출 외 대출의 원리금을 모두 살펴보는 총부채원리금상환비율(DSR)제도가 9일 KB국민은행을 시작으로 도입될 예정이다. KB국민은행은 9일부터 신용정보원으로부터 DSR자료를 받아 분석자료로 축적한 뒤, 내년 1월중 본격적으로 심사에 적용하는 실시일을 결정할 예정이다. 

DSR은 총부채상환비율(DTI)보다 대출자가 빚을 갚을 수 있는 능력을 더 깐깐하게 살펴보는 제도다. 기존에는 주택담보대출의 원리금과 다른 대출의 이자부담만을 살펴봤다면 DSR은 주택담보대출과 그 외 대출의 원리금을 모두 살펴보게 돼 신규 대출을 받기가 더욱 어려워진다. 

11·3부동산대책부터 내년부터 도입되는 여신심사강화로 인해 부동산시장이 얼어붙고 있다. 여기다 또 하나의 대출 규제가 강화되며 부동산 시장의 전망은 더욱 어둡게 점쳐지고 있다.

◇ 얼어붙은 주택시장…매매·분양 모두 ‘냉랭’

본격적으로 수요를 제한하는 11·3대책 이후 연달아 터진 악재로 주택시장은 침체기에 빠졌다. 강남 재건축 아파트 뿐 아니라 상승세를 이어가던 서울의 아파트값도 2년만에 하락세로 돌아섰다. 

부동산114에 따르면 11·3대책 이후 서울 재건축 아파트값은 5주째 하락세를 이어가고 있다. 지난주만 하더라도 서울에서 재건축 아파트값은 0.29% 하락했다. 재건축을 주도하는 강남4구 재건축 매매가격도 △송파(-0.21%) △강동(-0.14%) △강남(-0.09%) △서초(-0.07%) 순으로 일제히 떨어졌다. 강남 개포동 개포주공1단지, 송파 잠실주동5단지 등 주요 재건축 아파트들은 1억에서 많게는 2억 이상 떨어진 매물이 나오고 있다. 

서울 아파트 매매가격의 상승세도 100주만에 멈췄다. 지난주 서울 아파트값은 0.02% 하락하며 지난 2014년 12월 이후 꾸준히 이어지던 상승흐름(보합 포함)이 하락세로 돌아섰다. 

매매시장 뿐 아니라 분양시장도 흔들리면서 부동산 시장이 급격히 얼어붙고 있다.

11·3규제 이후 서울 등 조정대상지역에서는 지난달 25일에서야 분양시장이 재개됐다. 그러나 전매제한 강화, 청약자격조건 강화 등으로 투기수요가 빠지며 청약경쟁률이 하락했다. 강남4구 중 한 곳인 송파에서 분양에 나선 현대산업개발의 ‘잠실 올림픽 아이파크’는 평균 34대1(2449건)의 경쟁률로 앞서 분양한 강남구 디에이치 아너힐즈(6339건·100대1), 서초구 아크로리버뷰(8585건·306대1)보다 청약자수나 경쟁률이 대폭 줄었다.

강남 외에서도 ‘목동파크자이’(6.14대1), ‘e편한세상 서울대입구’(6.02대1), ‘래미안 아트리치’(5.03대1)는 한자리 경쟁률에 머무는 데 그쳤다. 대우건설의 ‘연희 파크 푸르지오’는 올 들어 서울에서 처음으로 1순위에서 미달했다.

◇ DSR에다 내년부터 ‘여신심사가이드라인’ 강화, ‘중도금 대출’ 어쩌나

8·25가계부채대책 후속방안으로 내년부터 중도금 대출에 대한 여신심사가이드라인이 강화되면서 대출을 받기가 더욱 부담스러워졌다. 투자수요 뿐 아니라 대부분의 수요자들이 대출을 받아 내집을 마련한다는 점을 고려하면 주택시장의 수요는 더욱 줄어들 것으로 예상된다. 

여기다 내년부터 본격적으로 DSR이 적용되면 대출을 받을 수 있는 자격이 더욱 까다로워지고 개인당 받을 수 있는 주택담보대출의 규모 또한 줄어들 전망이다. 금융당국은 시장 충격을 줄이기 위해 은행에서 자율적으로 적용여부와 비율 등을 정하도록 했지만 은행이 대출 문턱을 높을 수 있는 만큼 주택시장은 더욱 냉각기에 접어들 것으로 보인다. 

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "이미 주택시장이 위축돼 있는데, 대출규제까지 나오면 위축된 부동산 경기가 장기적으로 갈 수 있다"며 "예고된 규제라 시장에 선반영된 부분이 있더라도, 지금은 국내외 정세, 금리인상, 정국 불안, 입주물량 급등 등 전반적으로 부동산 시장에 좋지않은 요인들이 겹쳐 더욱 가라앉고 있다"고 말했다. 이어 "대출심사가 강화되면 부담력이 강화돼 투자도 위축되고 매입을 하기에 어려움이 있을 것"이라며 "지금 주택시장은 철저하게 실수요자, 보수적 관점으로 접근해야 한다"고 덧붙였다.